Как быть, если на кадастровом плане есть земельный участок, а дома нет?

Уважаемая Елена! Здравствуйте! Если у Вас есть свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом с указанным кадастровым номером, значит дом в любом случае стоит на государственном кадастровом учете и уж на публичной кадастровой карте он должен быть.

Если такого нет, то здесь надо обращаться к Вашему кадастровому инженеру (кто делал технический/межевой план), далее уже выяснять вопросы с органом кадастрового учета (Управлением Росреестра по… месту нахождения ЗУ).

Также интересна кадастровая выписка по Вашему ЗУ плюс сам межевой план по ЗУ — что там.

но есть документы ~свидетельство о собственности и на участок и на дом с кадастровыми номерами.

Елена

Здравствуйте. Если есть св-во о праве собственности, дом ранее был поставлен на учет, то ничего не нужно Вам дополнительно делать. Это может недочет просто на ПКК, а не у Вас. Так что нет, ничего делать дополнительно не нужно. 

Что касается увеличения метража, то об этом пока банк не знает, но вот если будет требовать тех.паспорт на дом. тогда такое может выясниться и увеличение метража тогда нужно будет оформлять.

Здравствуйте, Елена. Как уже указали коллеги, приоритет, естественно, имеют записи в ЕГРН, которые подтверждаются в Вашем случае свидетельствами о гос. регистрации права собственности на земельный участок и дом. Без постановки на кадастровый учет право на объекты недвижимости невозможно зарегистрировать, поэтому земля и дом стоят на кадастровом учете, и Вы спокойно можете их продавать. Что касается изменения площади, то если это изменение не связано, например, с возведением пристройки, т.е. изменением конфигурации объекта недвижимости, то объект недвижимости (и кадастровый номер) останутся прежними, т.е. срок владения не будет исчисляться заново, просто внесут изменения в части площади.

Здравствуйте. Обратитесь в Росреестр и получите выписку на дом из ЕГРН, на данный момент база Росреестра и кадастровый единые. Этого будет достаточно в том числе и для банка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости
2.Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:
1) реестра объектов недвижимости (далее также — кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также — реестр прав на недвижимость);
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также — реестр границ);
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов.

Право собственности у Вас возникло с момента получения свидетельства.

Однако, если Вы произвели реконструкцию дома, то это считается новым объектом недвижимости, соотвественно право собственности возникает на дом в реконструированном виде с момента внесения изменений в ЕГРН. Если Вы не получали разрешение на строительство, для реконструкции дома, то тогда Вам придется узаканивать реконструкцию через суд.

Таким образом, если СБ потребует технический план, кадастровых больше не выдают,  и кадастровый инженер установит данный факт, то тогда, Вы будете владеть домом меньше 5 лет, как новым объектом. 

Если же были просто ошибки в замерах при проведении первоначальных замеров, то проблем никаких, инженер укажает, что это была техническая ошибка.

Елена, добрый день!

Для того чтобы прикрепить дом к земельному участку, Вам нужно у любого аттестованного кадастрового инженера данные который внесен в реестр кадастровых инженеров в Росреестре https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki, заказать технический план дома, расположенного на земельном участке.
Ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
«п.4  В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.
П. 5. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке по желанию заказчика кадастровых работ может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов.»

Я лично заказываю технические планы в ГУП ГУИОН, там уж точно кадастровые инженеры прошли аттестацию.  

После чего, Вам нужно будет предоставить данный технический план в Росреестр (через МФЦ) для внесения сведений о доме в выписку ЕГРН на земельный участок. В МФЦ Вам все подробно разъяснят, какой пакет документов нужен. После внесения сведений в Росреестр, Вам выдадут новую выписку из ЕГРН с индивидуальным жилым домом на земельный участок, Желаю Вам удачи!

Нужно обязательно вызывать кадастровых инженеров для постановки дома?

Вы сами указали что есть документы и кадастровый номер. Дело в том, что сегодня, т.е. с 01.01.2017 все объекты недвижимости объединены в 1 реестр, раньше было ГКН и ЕГРП, а сейчас ЕГРН, т.е. дом и участок как единый реестр недвижимости. 

Ответ: ваш участок значится в реестре. 

 Как новой недвижимостью менее 5 лет и при указании полной стоимости в договоре купли-продажи буду вынуждена платить налог с полной суммы

Объекты жилого назначения должны находится в собственности не менее 3-х лет, чтобы обойти налогообложения, вы говорите менее 5 лет.

Ответ: налог платить не придется, притом что налог 13% платится с суммы превышающей 1 млн., либо с суммы превышающей в предыдущем договоре купли-продажи.

Здравствуйте, Елена.

Вероятнее всего Вам придется делать технический план дома с установлением координат границ.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О государственной регистрации недвижимости»

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

 
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее — карта-план территории);

4. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 — 10 части 5 настоящей статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

Прилагаю разъяснения Минэкономразвития.

С уважением!   Г.А. Кураев