Размещение рекламной конструкции на крыше здания

Необходимо ли мне согласия второго собственника помещений? Является ли в данном случае крыша общей долевой собственностью?

Александр

Здравствуйте. Крыша, стены, ограждающие конструкции, подвал, технический этаж, лестницы и прочие объекты являются общей долевой собственностью

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Здравствуйте

Крыша, фасады, коммуникации — все это общедомовой имущество.

Поэтому на их использование нужно согласие всех собственников — письменное.

Гк 

И Вы вы и он — владеете зданием не полностью а именно в долях этого здания-  50 на 50 допустим — помещения у каждого в собственности свои — но вот остальное имущество в общем пользовании

Так же применимы ст 289 и 290 гк

Здравствуйте, Александр.

Судебная практика исходит из применения аналогии Жилищного кодекса к Вашим правоотношениям.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

Москва

№ 64

23 июля 2009 г.

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

В соответствии с Жилищным законодательством крыша относится к общему имуществу собственников помещений в здании и с ними нужно согласовывать распоряжение общим имуществом, собирать общее собрание собственников.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
 
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

2. В состав общего имущества включаются:

б) крыши;

Жилищный кодекс

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

С уважением!   Г.А. Кураев

Здравствуйте, Александр!

В данном случае однозначно требуется согласие второго собственника помещений здания.

Как указано в ст. 19 Федерального закона «О рекламе»:

5. Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Субъекты Российской Федерации устанавливают предельные сроки, на которые могут заключаться договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, в зависимости от типов и видов рекламных конструкций и применяемых технологий демонстрации рекламы, но не менее чем на пять лет и не более чем на десять лет. Конкретные сроки договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке, здании или ином недвижимом имуществе, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, устанавливаются соответственно органом исполнительной власти, органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа в зависимости от типа и вида рекламной конструкции, применяемых технологий демонстрации рекламы в границах соответствующих предельных сроков. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.

У Вас общая собственность — крыша. 

В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сособственников помещений в нежилом здании подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания.

Статья 246 ГК РФ, часть 1

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, согласие второго собственника необходимо.

Добрый день, Александр. Полагаю, что данная крыша действительно является общим имуществом всех собственников помещений данного строения. Несмотря на то, что прямого урегулирования в законе в данном случае нет (как есть ст. 36 Жилищного кодекса РФ — для жилых помещений), тем не менее, действующая судебная практика четко относит данные объекты (крыша, стены и т.д.) к общему имуществу. См. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64:

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

...

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Уважаемый Александр.

Вы можете попробовать заключить со вторым собственником соглашение о разделе мест общего пользования и по аналогий с парковочными местами попробовать подать заявление на регистрацию. Но на данный момент практика по указанному вопросу отсутствует. Но как результат вы сможете использовать указанное пространство без согласия второй стороны.

Удачи Вам.

Здравствуйте, Александр.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, выдаваемого органом местного самоуправления на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции (ч. 9  ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», далее — Закон о рекламе).
К указанному выше заявлению прилагается в том числе подтверждение в письменной форме согласия собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества на присоединение к этому имуществу рекламной конструкции, если заявитель не является собственником или иным законным владельцем недвижимого имущества (п. 2 ч. 11 ст. 19 Закона о рекламе).
Поскольку Вы сами являетесь собственником недвижимого имущества, к которому предполагается присоединение рекламной конструкции, то от Вас указанное выше согласие в письменной форме второго собственника (сособственника) может и не потребоваться.
Если же указанное выше подтверждение согласия в письменной форме второго собственника (сособственника) орган местного самоуправления потребует, а получить его у Вас возможности нет, то в этом случае придется решать вопрос в судебном порядке путем обращения к второму собственнику с иском об определении порядка владения и пользования общим имуществом (на  основании п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, далее  ГК РФ) либо с иском о предоставлении в Ваше владение и пользование части общего имущества (на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ). Соответствующее положительное судебное решение можно будет использовать в дальнейшем вместо упомянутого подтверждения согласия в письменной форме второго собственника.  

Здравствуйте. Немного дополню коллег судебной практикой о необходимости заключения соглашения с другим собственником.

Пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» 

 По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2015 г. N Ф06-24028/2015
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Из анализа имеющихся в деле доказательств следует, что ИП Хасанова З.М., являясь собственником помещений общей площадью 112,1 кв. м в нежилом здании, на основании разрешений на размещение рекламных конструкций от 11.04.2008 N 569, 570, 571, при наличии согласия всех собственников помещений, разместила на здании, расположенном по адресу:. Казань, ул. К.Маркса, д. 37, средства наружной рекламы.
Эти обстоятельства установлены и вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2013 по делу N А65-17204/2013.
Таким образом, ИП Хасанова З.М. разместила средства наружной рекламы с соблюдением требований публичного законодательства и не нарушая права собственников помещений в здании, которое признается участниками общей собственности, в состав которой входят, в том числе капитальные стены и иные конструктивные элементы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2012 г. по делу N А53-23869/2011
Как видно из материалов дела, общество 27.10.2011 обратилось в управление с заявлением на выдачу разрешения на установку наружной рекламной конструкции (вывеска 5 на 7 кв. м) на здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 74 (со стороны ул. Серафимовича). Вместе с заявлением общество представило в управление пакет документов, а именно: схему размещения рекламной конструкции, фотомонтаж здания с наложением оригинал-макета, фото всего фасада здания, схему размещения рекламной вывески, технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации права от 02.03.2009 серии 61-АД N 431760, протокол общего собрания собственников от 19.03.2010 N 1, доверенность от 24.03.2010, устав партнерства, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 25.10.2011 N 132-С, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 21.12.2009 серия 61 N 006900518, доверенность от 25.10.2011.
В письме от 08.11.2011 N 1039 управление сообщило обществу о невозможности принять его заявление в работу со ссылкой на нарушение положений статей 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Общество не приложило к заявлению договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с собственниками имущества.
Считая, что управление отказывается выдать разрешение на установку рекламной конструкции, общество в порядке статьи 197 и 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Представленный в материалы дела протокол общего собрания собственников помещения здания от 19.03.2010 N 1 правомерно признан судами ненадлежащим доказательством, поскольку не подтверждает, что собственники помещений необходимым количеством голосов определили лицо, уполномоченное от их имени заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, или приняли решение о сдаче общего имущества в пользование общества и дали согласие на размещение рекламной конструкции общества на фасаде здания.
Таким образом, обществом при подаче заявления о выдаче разрешения на установку рекламной конструкции не соблюдены положения законодательства, регулирующие передачу в пользование общего имущества собственников помещений нежилого здания для размещения рекламных конструкций, поэтому отказ управления правомерен.

Тем не менее нашла и такое интересное решение.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2009 г. по делу N А21-250/2009
открытое акционерное общество Коммерческий банк «Энерготрансбанк» (далее — Банк) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Международная страховая компания „Айни“ (далее — Общество) об обязании ответчика произвести демонтаж рекламной конструкции, установленной на фасаде нежилого здания, расположенного по адресу: Калининград, ул. Клиническая, д. 83, литера А.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа „город Калининград“ (далее — Комитет).
Решением от 24.04.2009 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 21.09.2009 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 21.09.2009 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 24.04.2009.
В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить в силе обжалуемое постановление, считая его обоснованным и законным.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представитель Банка возражал против ее удовлетворения.
Комитет надлежащим образом извещен о времени и месте слушания дела, однако представителей в судебное заседание не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Общества заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до окончания рассмотрения дела N А21-12243/2009 по иску Общества к Банку об установлении порядка владения и пользования общим имуществом. Ходатайство оставлено судом без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Банк является собственником встроенных нежилых помещений литера „I“ и литера „IV“ общей площадью 4350,5 кв.м и 118,3 кв.м соответственно, расположенных в административном здании по адресу: г. Калининград, ул. Клиническая, д. 83 (свидетельства о государственной регистрации права серии 39-АА N 134853 и серии 39-АА N 134854).
Общество — собственник встроенного помещения литера „V“ общей площадью 458,4 кв.м в том же здании (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА N 035895).
Общество на основании полученного 07.08.2006 паспорта рекламного места с регистрационным номером 10312 сроком действия до 07.08.2011, утвержденного председателем комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда, разместило на фасаде нежилого здания, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Клиническая, д. 83, рекламную конструкцию.
Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что рекламные носители установлены Обществом без согласия истца как собственника здания в нарушение пунктов 5, 9 статьи 19 Федерального закона „О рекламе“, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пункта 6.3 Правил установки и эксплуатации средств наружной рекламы в городе Калининграде.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в иске, указал на следующее: разрешение на установку рекламной конструкции не оспорено и не аннулировано; истцом не представлено доказательств того, что размещение рекламной конструкции Общества на фасаде здания нарушает его права и законные интересы, создает препятствия в пользовании принадлежащими ему нежилыми помещениями, а также препятствует размещению рекламы Банка, поэтому отсутствие согласия истца на размещение рекламы ответчика не может являться основанием для демонтажа спорной рекламной конструкции.
Апелляционная инстанция отменила решение от 24.04.2009, удовлетворив требования истца, руководствуясь разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“, применила к отношениям сторон положения статей 249, 289, 290 ГК РФ.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно части 5 статьи 19 Федерального закона „О рекламе“ установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“ по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Истец и ответчик как собственники помещений в здании являются участниками общей собственности, в состав которой входят, в том числе стены здания. Следовательно, как истец, так и ответчик имеют право пользования общим имуществом. Из материалов дела усматривается, что на внешней стене здания, которая является общим имуществом сторон, расположены рекламные конструкции, принадлежащие не только Обществу, но и Банку.
Таким образом, не только Общество, но и Банк используют общее имущество в своей хозяйственной деятельности. При этом, как пояснили представители сторон в судебном заседании, Банк разместил свою рекламную конструкцию без согласия других участников общей собственности.
При указанных обстоятельствах обязание Общества демонтировать свою рекламную конструкцию при сохранении рекламной конструкции Банка нарушает баланс интересов Общества и Банка как участников общей собственности и не приводит к разрешению правового конфликта. По сути, между Обществом и Банком возник спор о порядке пользования общим имуществом, в рамках которого может быть изменен ранее сложившийся порядок пользования.
В такой ситуации иск Банка, предъявленный как требование единоличного собственника об устранении нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), является ненадлежащим способом защиты права и удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 по делу N А21-250/2009 отменить.
Оставить в силе решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.04.2009 по тому же делу.

В передаче дела на пересмотр в президиум ВАС РФ было отказано 

определением ВАС РФ от 21.04.2010 N ВАС-4945/10.

Т.е. если другой сособственник имеет рекламные конструкции на общих  конструктивных элементах здания, установленные без Вашего согласия, то возможна установка рекламной конструкции и без его согласия, т.к. имеет место сложившийся порядок пользования общим имуществом.