Выкуп 1/2 доли

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в
течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае,
если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся
от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля
может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о
намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю

постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Нужно обращаться в суд.

И там доказывать, что от своего брата ничего не получали.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на
которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное
не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для
дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на
обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Игорь, добрый день.

Если Ваш брат намеревается продать долю третьим лица (при условии, что у Вас доли определены и не требуется их выделение из общей собственности) — ему так или иначе придется Вас извещать письменно о своем намерении. В этом извещении он обязан будет указать цену по которой продает долю и предложить Вам в первую очередь выкупить ее по данной цене.

Сделать ему это необходимо иначе сделка не пройдет регистрацию.

В силу ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

4. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Таким образом, соблюдение Вашего преимущественного права покупки является условием государственной регистрации сделки.

Статья 250 ГК РФ предусматривает порядок и сроки его реализации

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Письменное извещение должно быть Вам направлено не менее чем за месяц до совершения сделки (продажа доли раньше месячного срока недопустима).

Если брат отступит от данного порядка то через суд Вы вправе требовать перевода на Вас прав покупателя.

Кроме того, брат может вместо продажи подарить свою долю третьему лицу. Как правило, таким образом, завуалируют куплю-продажу. В таком случае, если будет подтверждено, что вместо дарения имела место продажа доли и брат получил деньги за нее — Вы вправе оспорить данную сделку в суде, требуя применения последствий недействительности сделки (договора дарения).

Статья 170

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Здравствуйте, Игорь!
В силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

То есть брат является вторым собственником дома.

У Вас и у брата по 1/2 доли в праве собственности на дом.

Это означает, что каждый из Вас владеет не частью дома (которые разделены перегородкой), а долей в праве на весь дом.

Брат, конечно, имеет право продать свою долю (обратите внимание — свою долю в праве на дом, а не часть дома), но при этом он обязан сначала предложить Вам, как второму собственнику, приобрести его долю.

Во-первых, такая сделка (по продаже доли в праве собственности на дом) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То есть нотариус будет удостоверять такую сделку (какому бы постороннему лицу брат ни продавал свою долю) и, соответственно, должен удостовериться, что им соблюдено Ваше преимущественное право покупки.

Во-вторых, любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации (регистрируется переход права собственности). То и регистратор в Росреестре будет проверять, соблюдено ли преимущественное право покупки доли вторым собственником, то есть Вами. И без этого не будет зарегистрирован переход права.

Таким образом, брату будет достаточно сложно осуществить сделку, если он в действительности не направлял Вам извещение о преимущественном праве покупки.

НОНСЕНС какой-то.
Игорь

Игорь, здравствуйте. На самом деле это не нонсенс. Продать долю он может, поскольку это принадлежащее ему имущество. Но закон установил определенные правила, о которых коллеги Вам указали, да и Вы сами его знаете. Если уведомления Вас не было, то ни нотариус такую сделку не удостоверит, ни Росреестр сделку не зарегистрирует.

Но разные люди изворачиваются как могут, предоставляя недостоверные сведения, в связи с чем отсутствие либо наличие такого уведомления может быть в конце концов предметом рассмотрения в суде. Причем сделка в данном случае расторгнута не будет — если Вы докажете, что Вас не извещали, то Вы просто переведете права покупателя на себя по решению суда. Для этого придется в депозит суда внести сумму, которая указана в договоре как выкупная.

Если же указанная в договоре сумма будет для Вас неподъемной, то суд Вам откажет, в связи с тем, что даже при наличии такого преимущественного права и надлежащем уведомлении Вы бы не смогли выкупить долю по такой цене.

Здравствуйте, Игорь! Дополню ответы своих коллег. Сделка по продаже доли подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, нотариус не удостоверит договор продажи доли жилого дома без уведомления другого участника долевой собственности в соответствии со статье 250 ГК РФ. Если Вы знаете, у какого нотариуса будет происходить сделка, то подайте ему заявление, что Вы готовы купить сооответствующую долю дома. Согласно статьи 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Доброго дня!

Я проживаю в частном доме, разделённом перегородкой 25 лет, в котором ранее жил вместе с родителями
Игорь

Дополню ответы коллег тем, что у Вас есть возможность стать независимым как от своего брата, так и от новых собственников которым он продаст свою долю (если так случится и интереса в выкупе доли у Вас не будет), а именно как я понял из Вашего вопроса — дом фактически является двухквартирным и каждый имеет свой вход, своё отопление, свою кухню. Если так, то возможно в судебном порядке попробовать разделить Ваш жилой дом внатуре на 2 квартиры, соответственно Вам выделят в собственность часть жилого дома, признают её квартирой и в дальнейшем Вы уже никак не будете зависеть от своих соседей за стенкой — регистрация лиц в квартире будет возможна без их согласия, как и всё остальное:

ст. 252 ГК РФ: 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.