Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Задержка строительства по ДДУ
Добрый день!
Купила квартиру по ДДУ в строящемся доме.
Уже сейчас понятно, что будет задержка.
Застройщик выдает лишь формальную информацию, все будет построено в срок и тд.
Как общаться с ними в таком случае? Что делать, если они сильно затянут сроки?
Как и где получить от застройщика реальную информацию?
- УСТ_к27-31_ПСБ_2фл.doc
- МКХ-К-27)29-06-16 от 29.06.2016.pdf
Добрый день, Ольга.
Варианта у Вас 2:
1. Дожидаться фактической передачи объекта и затем взыскивать неустойку за просрочку сдачи объекта.
2. Расторгать договор с застройщиком и возвращать уплаченные деньги, взыскав при этом также дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами, если просрочка более чем 2 месяца:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ… Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Какой из вариантов лучше — сложно сказать, это скорее вопрос того, насколько сильно Вам нужен объект, а не того, что выгоднее, поскольку оба варианта вполне применимы к Вашей ситуации.
Как общаться с ними в таком случае? Что делать, если они сильно затянут сроки?
Ольга
Ольга, здравствуйте. До момента наступления срока сдачи можно лишь предполагать то, что они не будут соблюдены. Поэтому в настоящий момент придется только ждать его наступления. После чего предъявлять в установленном порядке претензию за нарушение сроков и требовать уплаты пени либо расторжения договора и возмещения убытков в случае, если срок сдачи затянется более чем на 2 месяца.
Что касается отслеживания ситуации, то тут видимо, только визуальный контроль может помогать.
Ольга, здравствуйте.
Вы вправе в любой момент истребовать необходимую информацию от застройщика (совпадающую с действительностью, естественно).
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»
Статья 8. Право потребителя на информацию об изготовителе (исполнителе, продавце) и о товарах (работах, услугах)
1. Потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах)
.За нарушение сроков постройки по договору вы будете вправе уменьшить покупную цену, можете расторгнуть договор и получить деньги обратно, возместив все убытки.
Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)
1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:
назначить исполнителю новый срок;
поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Не стоит забывать и про 50% штраф.
6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В вашем случае, если есть основания надеяться на получение результата работы (то есть дом строится, но сдан будет не вовремя) — следует ждать сдачи дома и предъявлять к взысканию неустойку по срокам.
С уважением,
Роман Новиков
Здравствуйте.
Если они сильно затянуть сроки то по ст 6 фз 214 Вы можете потребовать неустойку. Общайтесь с ними только письменно.
Пока сроки не нарушены нарушений прав у вас не будет
При отказе платить неустойку можете пойти в суд в рамках закона о защите прав потребителей.
Ст 17 — иск более 50.000 суд районный будет по месту вашего жительства. Если требования до 1 млн то гос пошлина не платитться.
Так же можно требовать моральный вред по ст 15 и штраф в 50% от выйгранной суммы за отказ в претензии.
Если просрочка более 2 мес то по ст 9 фз 214 можете требовать расторжения договора и возврата средств
фз 214 по неустойка
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 6 настоящего Федерального закона1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ в часть 2 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
См. текст части в предыдущей редакции2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12138267/#block_6#ixzz4g04d164w
И как стоит поступить в таком случае? Как можно вернуть деньги?
Ольга
если у застройщика денег физически нет- вы их просто не вернете
там еще вопрос со страховкой возникает если она у него есть, но это надо смотреть по их ситуации- коллеги пишут что долгов- очень много выше
А в каком случае мы можем не вернуть свои деньги?
Ольга
при банкротстве застройщика как раз — вам просто может не хватить их имущества чтобы погасить долги- ведь при банкротстве будут погашать ВСЕ их долги — а это могут быть и поставщики, и рабочие, и банки, и налоговая и т.д.
Самое рациональное при готовящемся банкротстве — как раз сохранить договор, тогда вы сможете предъявлять требование на передачу жилых помещений и сможете получить часть собственности на недострой — намного более стабильный вариант, чем попытаться вернуть деньги от банкрота.
Новиков Роман
вот и я так думаю
на всякий пожарный — прикладываю небольшую инструкцию на случай их банкротства — будете хоть знать куда идти и с чем
ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ В СЛУЧАЕ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА?
Одним из рисков приобретения квартиры на основании договора участия в долевом строительстве является возможное банкротство застройщика.
Информирование участников строительства о введении процедуры банкротства в отношении должника (застройщика)
Сведения о начале банкротства и введении стадии наблюдения, а также о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства опубликовываются в официальном издании, определенном Правительством РФ (п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 128 Закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ). В сообщении указываются в том числе сведения об арбитражном суде, в производстве которого находится дело о банкротстве, номер дела, дата введения процедуры банкротства, наименование процедуры банкротства, Ф.И.О. и адрес арбитражного (временного или конкурсного) управляющего.Справка. Определение арбитражного, временного, конкурсного управляющего
Арбитражным управляющим признается гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих.
Временным управляющим признается арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения.
Конкурсным управляющим признается арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом в том числе для проведения конкурсного производства (абз. 24, 25, 28 ст. 2 Закона N 127-ФЗ).Арбитражный (временный или конкурсный) управляющий в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ).
В случае банкротства застройщика у участника строительства с учетом фактических обстоятельств дела есть следующие способы защиты своих прав.I. Обращение в суд с заявлением об установлении требований
Участник строительства вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика (п. 2 ст. 201.4 Закона N 127-ФЗ) требование о передаче жилых помещений и (или) денежное требование, а также односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.1. Требование о передаче жилого помещения
Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов (пп. 3 п. 1 ст. 201.1, п. 2 ст. 201.4, ст. ст. 201.6, 201.7 Закона N 127-ФЗ).2. Денежное требование
Денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора на стадии конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Так, участник строительства вправе заявить следующие денежные требования (п. п. 1, 2 ст. 201.5, пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона N 127-ФЗ):
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Кроме того, заявление денежных требований возможно в случае непередачи участникам строительства объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. При этом участнику строительства потребуется отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (п. 1 ст. 201.13 Закона N 127-ФЗ).
Для обращения в арбитражный суд с заявлением об установлении требований рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.Шаг 1. Подготовьте заявление об установлении требований и соберите необходимые документы.
В заявлении о включении требований о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений, а также в заявлении о включении денежных требований в реестр требований кредиторов рекомендуется, в частности, указать:
1) наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
2) наименование застройщика-должника, его местонахождение;
3) фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
4) сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
5) дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
6) идентификационные данные дома и жилого помещения, в отношении которого заключен договор (адрес дома, номер квартиры либо иные данные, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.), в соответствии с договором;
7) стоимость квартиры по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
8) реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости жилого помещения по договору в полном объеме;
9) сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения;
10) требования участника строительства со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования.
Так, в частности, при установлении требования о передаче жилого помещения в заявлении необходимо указать требование о передаче жилого помещения (с указанием данных, позволяющих точно идентифицировать помещение, и уплаченной дольщиком стоимости помещения) в реестр требований застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) о передаче жилых помещений.
При установлении денежных требований в заявлении необходимо указать:
— отказ участника строительства от исполнения договора долевого участия с указанием даты и номера договора, если денежное требование вызвано отказом от договора;
— просьбу включить в реестр требований кредиторов застройщика-должника (с указанием полного наименования должника) денежное требование.
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого арбитражным управляющим за счет средств должника (п. 2 ст. 201.5 Закона N 127-ФЗ).
К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе (ч. 1, 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 71, п. 2 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ):
— договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в ЕГРП;
— документы об оплате стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные законодательством РФ).Шаг 2. Направьте в адрес арбитражного управляющего, застройщика-должника и в арбитражный суд заявление и копии необходимых документов.
Документы в адрес должника и временного управляющего можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
Документы в адрес арбитражного управляющего и застройщика-должника можно направить по почте заказным письмом с уведомлением.
При подаче заявления в суд необходимо приложить квитанции об отправке документов в адрес должника и арбитражного управляющего, поскольку в противном случае заявление может быть оставлено судом без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ).
Сроки подачи заявления об установлении требований в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, следующие:
— в течение 30 дней после опубликования в официальном издании, определенном Правительством РФ, сообщений о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей после наблюдения процедуре банкротства (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ);
— в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства (п. 1 ст. 142, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).
При этом срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им уведомления временным или конкурсным управляющим о введении соответствующей процедуры банкротства (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12);
— в любой момент в ходе процедуры внешнего управления (п. 1 ст. 100 Закона N 127-ФЗ).Шаг 3. Получите определение арбитражного суда о включении ваших требований в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений.
Требование участника строительства включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда (п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 100, п. 1 ст. 201.6 Закона N 127-ФЗ).II. Обращение с требованием к страховщику Если ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств перед участниками строительства была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства участник строительства вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
При этом наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 1, 4, 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, страховой выплаты, произведенной страховщиком, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).III. Обращение с требованием к поручителю
Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия было обеспечено поручительством банка, участник строительства вправе потребовать от банка-поручителя выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.
Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ).
При получении участником строительства по требованию (части требования), включенному в реестр требований кредиторов, выплаты, произведенной банком, выдавшим поручительство, конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).IV. Обращение в суд с требованием о признании права собственности на жилое помещение Если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом застройщик и участник строительства подписали передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).
Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ.
В частности, должна быть уплачена госпошлина в размере 6000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ). По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).
Ситуация: Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?
(«Электронный журнал „Азбука права“, 2016)
Здравствуйте, Ольга!
Тут все зависит от того, что Вы хотите в итоге получить: вернуть деньги или все-таки получить квартиру (хоть и с опозданием).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
В этой связи можно пригрозить застройщику расторжением договора, а также возможно предупредить страховую компанию, в которой застройщик застраховал свою ответственность по договору, о вероятности наступления страхового случая (см. п.6.4 договора).
С Уважением, Олег Рябинин.
Как и где получить от застройщика реальную информацию?
Ольга
Ольга, добрый день! Состав информации о строительстве установлен ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе о
9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информациюоб этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
при этом, согласно указанной статье
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
что касается последствий просрочки передачи квартиры, то если не намерены подписывать допсоглашение об изменении сроков (это ваше право а не обязанность) можете во внесудебном порядке расторгнуть по истечение 2 месяцев как пройдет срок передачи квартиры по заключенному договору либо в судебном доказывать что квартира очевидно не будет передана к сроку и дом не будет завершен (
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
но тут должно быть прекращение или приостановление как видите. В обоих случаях по закону вам должны возвратить деньги с уплатой процентов за пользование за период с момента оплаты до возврта о чем также указано в ст. 9
Как общаться с ними в таком случае? Что делать, если они сильно затянут сроки?
Ольга
Тут Вам решать, зависит от устойчивости застройщика т.к. может получится так что договор вы расторгните а денег фактически получить не сможете в полном объеме останетесь без денег и без квартиры. Оптимально если строительство все же идет но затягивается дождаться, получить квартиру а потом взыскать неустойку за просрочку +убытки связанные с задержкой (например расходы на съем жилья на время просрочки), задержка со сроками передачи это скорее норма сейчас для застройщиков
.За нарушение сроков постройки по договору вы будете вправе уменьшить покупную цену, можете расторгнуть договор и получить деньги обратно, возместив все убытки.
Новиков Роман
Роман, ЗПП применяется к данным отношениям постольку, поскольку соответствующий вопрос не урегулирован специальным законом, в данном случае 214-Фз
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
согласно ст. 10 214-ФЗ
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
настоящим законом, Роман, не законом о ЗПП и нет тут к нему отсылок поэтому не совсем правильно говорить о возможности уменьшения цены договора в связи с просрочкой, это предусмотрено в иных случаях, при нарушении условий по качеству (ст. 7 214-ФЗ) Но применима например ст. 32 ЗПП для случаев расторжения договора т.к.
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
но при расторжении по ст. 32 ЗПП последствия иные так как не предполагается обязательная виновность застройщика в этом случае
Здравствуйте!
Вы имеете право получить необходимую информацию в соответствии со статьями 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Статья 21. Информация о проекте строительства
1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящемся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находится в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Добрый день!
В отношении застройщика 840 и/п на сумму задолженности свыше 600 млн. руб.
Ситуация у застройщика неустойчивая, о чем можно судить по сообщениям кредиторов банков, как минимум 3, с намерением обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Последнее сообщение о таком намерении от 27.04.2017 г.
www.fedresurs.ru/#/company/eed8c211-66a4-40d7-9020-875331a343e2
Здравствуйте!
В соответствии со ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федераций, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите Оправ потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных 'средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 214-ФЗ, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 указанной статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Согласно ст. 10 вышеназванного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Здравствуйте. Ольга.
Немного дополню относительно последствий возможного банкротства застройщика. Не так это страшно, как может показаться, если дом на стадии завершения.
Когда пройдут сроки и застройщика к этому времени не признают банкротом, то можете расторгнуть договор или не расторгать его. Денег Вы в этом случае вряд ли получите, т.к. в противном случае его бы не признавали банкротом, но вот квартиру получить сможете.
Позиция высших судов по этому вопросу сформирована ещё в 2013г. и до настоящего времени ВС РФ придерживается именно её.
Суть в том, что если Вы и расторгли договор долевого участия, то Вы все равно можете заявить о включении Вас в реестр о передаче жилых помещений.
Кроме того и в том случае, если Вы захотите отказаться от договора после банкротства, то вправе претендовать на включение в денежный реестр требований кредиторов.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2013 г. N 13239/12
Вступившим в законную силу решением Федерального суда Октябрьского района города Самары от 13.01.2010 указанный договор расторгнут, в пользу Ковалева П.В. взыскано 1 209 338 рублей 70 копеек, в том числе 1 199 765 рублей основного долга по договору, 5 000 рублей компенсации морального вреда, 4 573 рубля 70 копеек госпошлины.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника Ковалев П.В. обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения) о включении требования о передаче спорного жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
Рассмотрение такого обособленного спора, как включение требования кредитора в реестр, подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства. Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).
Даже если бы включение требования в реестр денежных требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений являлись разными способами защиты права, то и в таком случае суд, установив при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у участника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, возникшее по причине незаключенности или недействительности договора (абзацы четвертый и пятый подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), должен был бы рассмотреть это заявление как заявление о включении требования в реестр денежных требований.
Однако по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства.Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Отказав в данном деле гражданину — участнику строительства во включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, суды лишили его возможности рассчитывать на удовлетворение, так как в случае повторного предъявления требование Ковалева П.В. было бы заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника (пункт 1 статьи 142 Закона о банкротстве).
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2016 г. N 304-ЭС15-12057
в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Месхети» (далее — общество «Месхети», должник), рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), Зверева (прежняя фамилия — Федосеева) Полина Константиновна обратилась в суд с заявлением об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, исключении ее требования к должнику из реестра требований о передаче жилых помещений и об установлении денежного требования. Согласно сложившейся судебной практике по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав кредиторов, отличным от включения их требований в денежный реестр. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 и от 23.04.2013 N 13239/12).
При этом в силу прямого указания пункта 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве кредитор должен выразить волю на трансформацию его требования о передаче жилых помещения в денежное: при наличии обстоятельств, названных в этом пункте, конкурсный управляющий направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежных требований в течение месяца со дня получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также о последствиях непредъявления денежных требований в месячный срок.
Принимая во внимание изложенное, указанную правовую позицию о соотношении денежного реестра требований кредиторов и реестра о передаче жилых помещений, а также учитывая отсутствие в Законе о банкротстве таких негативных последствий пропуска месячного срока, введенного пунктом 1 статьи 201.13 Закона, как удовлетворение денежного требования гражданина — кредитора в иной очередности, нежели чем третья, у судов отсутствовали правовые основания для признания денежного требования Зверевой П.К. подлежащим погашению по правилам пункта 4 статьи 142 Закона о банкротстве.
И почитайте данный Обзор, где Верховный Суд подробно рассмотрел ситуации связанные с нарушением прав потребителей при исполнении договора долевого участия, Вам пригодится.
Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 декабря 2013 года
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ
С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=8993
Добрый день, Ольга! По информации, которую мне удалось получить через сервис Контур-фокус можно отметить, что да действительно у АО «Московского комбината хлебопродуктов» есть определенные проблемы: Исполнительных производств на сумму 695 млн. руб., а также ответчик за год на сумму 2,5 мрд. руб. Эти суммы требований сопоставимы с выручкой за 2015 год, а это значит, что потенциально данная организация может быть признана банкротом ( кредиторы уже подавали иски о банкротстве о чем выше уже указано коллегами)
Баланс за 2015: 48 млрд р.
Выручка за 2015: 2,7 млрд р.
Чистая прибыль за 2015: 27 млн р.
Если все-таки застройщик будет банкротится, тут важно знать следующие моменты:
Так в августе 2011 года вступил в силу § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), регулирующий банкротство застройщиков.
Кроме этого, застройщики с 01.01.2014 обязаны дополнительно
обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами. Речь идет об обязательном страховании ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов или оформлении в их пользу поручительства банка. Для той части долевых инвесторов, которые вкладывали деньги в строительство жилья до 01.01.2014 на старых условиях (без страхования ответственности или поручительства банка) ситуация будет сложнее.
Если в отношении застройщика арбитражным судом будет возбуждено
дело о банкротстве, то долевым инвесторам в первую очередь необходимо включить свои требования в реестр требований кредиторов должника. Для этого необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требований в реестр. Такое заявление необходимо подать в срок не позднее двух месяцев со дня открытия конкурсного производства. В случае пропуска двухмесячного срока требования кредитора могут быть учтены «за реестром», что сводит к нулю перспективы их удовлетворения в будущем.
В случае, когда дом не введен в эксплуатацию, эффективно защищать свои права долевому инвестору становится сложнее.В рамках банкротства застройщика у долевых инвесторов есть следующий выбор:
- предъявить застройщику требование о передаче денег (в виде возмещения убытков, оплаты неустойки)
- либо требовать от застройщика передачи квартир в недостроенном доме. Долевой инвестор должен выбрать только один из предложенных вариантов, предъявлять одновременно два требования Законом о банкротстве не предусмотрено.
В первом случае долевые инвесторы принимают решение отказаться от своих притязаний на квартиру в недостроенном доме, а взамен приобрести возможность получения от застройщика денег по результатам такой процедуры банкротства, как конкурсное производство. Законом о банкротстве предусмотрено, что
долевые инвесторы, являющиеся кредитором застройщика-банкрота, имеют
преимущество в удовлетворении своих требований по сравнению с другими
кредиторами застройщика третьей и следующих очередей. То есть после расчета по текущим обязательствам (тем денежным обязательствам должника, которые возникли после даты возбуждения дела о банкротстве) и по требованиям кредиторов первой и второй очереди, включенным в реестр требований кредиторов, конкурсный управляющий обязан приступить к расчету с долевыми инвесторами, которые стоят как бы после второй очереди, но впереди третьей.
К сожалению, как показывает статистика и моя практика в делах о банкротстве удовлетворяется 3-5% требований кредиторов.
Во втором случае долевые инвесторы отказываются от денежных требований к застройщику и требуют от него передать в их собственность квартиру в недостроенном доме. Далее дольщики в рамках дела о банкротстве застройщика должны принять решение о создании жилищного кооператива. Затем жилищный кооператив собирает с долевых инвесторов дополнительные взносы, за счет которых кооператив должен закончить строительство дома, которое не было завершено застройщиком-банкротом.
Такое правовое регулирование предназначено для ситуаций, когда строительство дома не завершено, то есть когда речь идет об объекте незавершенного строительства. Согласно действующему законодательству РФ объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью с момента его государственного кадастрового учета. Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, может ли быть объектом незавершенного строительства только недостроенное здание в целом или допустимо признавать таким объектом и ставить на государственный кадастровый учет квартиру в недостроенном здании, которая физически существует, но в ней нельзя жить по причине отсутствия факта ввода дома в целом в эксплуатацию.
Таким образом, в настоящий момент пока нарушений сроков не произошло, застройщику вы ничего предъявить не можете, это можно сделать при условии нарушения заключенного договора. Сейчас Вам советую внимательно следить за положением дел у застройщика и в случае если дело о банкротстве перейдет в конкурсное производство, писать заявление о включение в реестр кредиторов. Отслеживать вы можете эту ситуацию на сайте арбитражного суда (необходимо ввести ИНН, ОГРН или наименование застройщика) kad.arbitr.ru.
В дополнение отправляю выписку из сервиса Контур-Фокус.
В ответе использованы выдержки из правовой системы Гарант.
С Уважением, Кислицын Илья.
В том случае, если застройщик благополучно обанкротится — тогда он деньги не сможет вернуть физически. Причём если договор будет расторгнут заранее — вы не сможете встать в альтернативную очередь на получение собственно жилого помещения в строящемся доме.
Самое рациональное при готовящемся банкротстве — как раз сохранить договор, тогда вы сможете предъявлять требование на передачу жилых помещений и сможете получить часть собственности на недострой — намного более стабильный вариант, чем попытаться вернуть деньги от банкрота.
ФЗ «О банкротстве»
Статья 201.6. Особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом
1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
Необходимо понимать, что денежными требованиями в банкротстве будут управлять банки и другие сверхкрупные кредиторы. Дольщикам может даже половина денег не вернуться.