Консультируйтесь с юристом онлайн

464 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
464 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Земельное право

Возможно ли снижение цены аренды участка после торгов?

Возможно ли(в случае победы) снижение стоимости аренды участка под ИЖС, полученной при проведении торгов после торгов в результате обнаружения, что данный участок находится в зоне подтопления, а также что по участку проходит центральная поселковая канализация диаметром 600мм. практически посередине участка?

25 Марта 2017, 21:57, вопрос №1585021
1900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (13)

  • Юрист - Виталий
    Юрист, г. Калуга
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Александр Сергеевич!

    Такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ (при условии, что данные недостатки не были оговорены при заключении договора):

    Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
    1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
    потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
    непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
    потребовать досрочного расторжения договора.

    Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
    2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
    25 Марта 2017, 22:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте! Спасибо за ответ. Скажите,участок земли тоже является имуществом?

    25 Марта 2017, 22:23
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Доброго времени суток, Александр!

    согласно ГрСК РФ

    ст. 46.9
    16. В случае, если документацией по планировке территории на земельном участке правообладателя предусмотрено размещение объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, договором могут быть предусмотрены компенсационные мероприятия в отношении такого правообладателя, в том числе:
    2) снижение арендной платы за находящийся в муниципальной собственности земельный участок в случае, если земельный участок предоставлен правообладателю по договору аренды.

    то есть в принципе такое возможно, из за проходящего водопровода по з/у

    сейчас попробую найти судебную практику

    25 Марта 2017, 22:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Здравствуйте! Там проходит канализация. А то что участок почти на 2 метра затапливается примерно раз в 4-5 лет это не играет роли?

    25 Марта 2017, 22:20
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    также Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

    В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

    Думаю Вам стоит сейчас обратиться в администрацию с требованием уменьшения арендной платы и обосновать его тем что Вы видите, также если эти недостатки мешают использованию З/у то арендную плату можно требовать снизить. если же администрация не отреагирует на Ваше обращение то нужно обращаться в суд и в судебном порядке требовать желаемого.

    25 Марта 2017, 22:26
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Участок выставлен на торги. К нему примыкает территория моей гостиницы. Этот участок я пытался несколько раз оформить как парковку для гостиницы. С начало было отказано в связи с охранной зоной канализации затем как участок сформированный под ИЖС на торги. Участники торгов не местные люди. Они понятия не имеют про канализацию и затопления. Неизвестно на сколько поднимется цена но мне придется подниматься т.к. этот участок мне необходим для работы гостиницы (парковка). Получается если я вижу на участке канализационный люк значит мне заранее известно что тут проходит канализация и куда она идет и значит я заранее знаю на что иду?

    25 Марта 2017, 22:53
  • Юрист - Виталий
    Юрист, г. Калуга
    Общаться в чате
    Скажите, участок земли тоже является имуществом?
    Александр Сергеевич

    Да, это недвижимое имущество.

    Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
    1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
    25 Марта 2017, 22:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Здравствуйте! Там проходит канализация. А то что участок почти на 2 метра затапливается примерно раз в 4-5 лет это не играет роли?
    Александр Сергеевич

    По поводу канализации

    что по участку проходит центральная поселковая канализация диаметром 600мм
    Александр Сергеевич

    она Вам мешает использовать з/у по назначению?

    в договоре аренды есть указание на наличие ограничений?

    если же мешает, то до обращения в администрацию и суд, рекомендую обратиться в водоснабжающую организацию и письменно запросить выдавалось ли разрешение (согласование) на прокладку трубы канализации через Ваш земельный участок.
    Если нет, то обращаетесь за выпиской в Росреестр с запросом об ограничениях (обременениях) на Вашем земельном участке в части наличия регистрации на линии канализации.

    по поводу зоны затопления если она не установлена в соответствии с законодательством и её границы не определены на кадастровой карте думаю здесь нужно проводить экспертизу и опять таки нужно доказать что это существенно затрудняет либо делает невозможным использование по назначению з/у, да и вообще что такое затопление имеет место быть.

    25 Марта 2017, 22:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Также прошу учесть что Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

    В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

    В силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

    Тоесть в случае если обстоятельства указанные Вами препятствуют использованию з/у, делают не возможным использование и если администрация на Ваше письменное обращение не ответит ни чем Вы также можете не производить оплату арендной платы и данное действо будет законным подтверждением является решение ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 15 июля 2015 г. по делу N 33-4373/2015 www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=ARB&n=448198&dst=0&profile=0&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-2772692271&SORTTYPE=0&rnd=244973.237381807&ts=15954149046907832249&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=200210&REFDST=171&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C200210&134R=b%2C%E0%F0%E5%ED%E4%E0#0

    25 Марта 2017, 22:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    Получается если я вижу на участке канализационный люк значит мне заранее известно что тут проходит канализация и куда она идет и значит я заранее знаю на что иду?
    Александр Сергеевич

    Более того что Вы видите, я думаю что при ознакомлении с документацией в администрации

    Этот участок я пытался несколько раз оформить как парковку для гостиницы. С начало было отказано в связи с охранной зоной канализации

    Александр Сергеевич

    Вы увидите что на участке есть ограничение, как то линии канализации, так что условия и порядок торгов здесь администрация врят ли нарушает да и выписка из ЕГРН которая предоставляется на ознакомление тоже говорит о имеющихся ограничениях. думаю на этом основании Вы врят ли снизите арендную плату на торгах так как она уже входит в условия сдачи в аренду.

    что же касается затопления то здесь вбив кадастровый № з/у на публичной кадастровой карте можно увидеть входит ли он в установленные зоны затопления водоёма или рек.

    25 Марта 2017, 22:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А если не будет в документах информации о проходящей по участку канализации?

    25 Марта 2017, 23:03
  • Юрист - Антон
    Юрист, г. Великий Новгород
    • 1025ответов
    • 390отзывов

    добрый вечер Александр Сергеевич! обратите внимание на решение ФАС

    РАЗЪЯСНЕНИЯ ФАС РОССИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ СТАТЬИ 17.1ЗАКОНА О ЗАЩИТЕ КОНКУРЕНЦИИ, ПРАВИЛ ПРОВЕДЕНИЯКОНКУРСОВ ИЛИ АУКЦИОНОВ НА ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИХ ПЕРЕХОД ПРАВ ВЛАДЕНИЯ И (ИЛИ) ПОЛЬЗОВАНИЯВ ОТНОШЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА, УТВЕРЖДЕННЫХ ПРИКАЗОМ ФАС РОССИИ N 67 ОТ 10.02.2010
    14. Порядок пересмотра цены договора.В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет заключенного ранее договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.Учитывая указанные нормы действующего законодательства, пунктами 40 (114) Правил установлено, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

    В данном случае вам могут отказать в уменьшении, так как здесь особое отношение — проведение торгов, а вы будете победителем. любой сможет оспорить.

    25 Марта 2017, 23:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Антон
    Юрист, г. Великий Новгород
    • 1025ответов
    • 390отзывов

    до торгов любой участник торгов может осмотреть участок и увидеть его состояние.

    25 Марта 2017, 23:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Виталий
    получен
    гонорар
    100%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате
    А если не будет в документах информации о проходящей по участку канализации?
    Александр Сергеевич

    ну если Вы укажите об этом на аукционе и о наличии таковой на участке то требовать снижения арендной платы вы не можете на этом основании все случаи снижения арендной платы приведённые ранее относятся к заключённому договору аренды з/у.

    Если я Вас правильно понимаю у Вас пока стоит вопрос о проведении самого аукциона на право заключения такового.?

    25 Марта 2017, 23:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Антон
    Юрист, г. Великий Новгород
    • 1025ответов
    • 390отзывов

    ЕЩЕ МОМЕНТ!!!

    Если вы оспорите условие по цене арендной платы до проведения торгов, и соотвественно цена уменьшится — другие участники тоже могут этим воспользоваться.

    в то же время — вы уверены что цена достаточно высока? может быть она уже изначально несет в себе условие о занижении?

    также посмотрите в кадастре есть ли там ограничения на участок в виде канализации? если есть, то цена применяется с учетом этого

    25 Марта 2017, 23:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Антон
    Юрист, г. Великий Новгород
    • 1025ответов
    • 390отзывов

    можете обжаловать в фас документацию по торгам. что опять таки не настроит в вашу сторону ни администрацию, ни других участников торгов. мало ли -вдруг после победы начнут вам направлять проверки и проч.

    По правилам статьи 18.1 ФЗ «О защите конкуренции» антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, конкурсной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов. В соответствии с указанной статьей, жалоба может быть подана либо лицом, подавшим заявку на участие в торгах, либо лицом, не подавшим заявку на участие в торгах в случаях, если обжалуется порядок размещения информации о проведении торгов либо порядок подачи заявок на участие в торгах. При этом, права и законные интересы лица, которое не подавало заявку на участие в торгах, могут быть нарушены в случае наличия в документации о торгах положений, препятствующих участию такого лица в торгах, либо положений, явно противоречащих требованиям законодательства, в том числе, антимонопольного.
    Лицо, желающее принять участие в торгах, а также подавшее заявку на участие в торгах, может обжаловать указанные требования документации о торгах, поскольку считает их неправомерными и нарушающими (ограничивающими) его право на участие в торгах, что является вполне закономерным, поскольку при подаче заявки на участие в торгах заявитель тем самым соглашается со всеми условиями проведения таких торгов.
    Предусмотренный статьей 18.1 ФЗ «О защите конкуренции» порядок рассмотрения жалоб направлен на оперативное устранение нарушения порядка проведения торгов, защиту нарушенных прав как лиц, подавших заявки на участие в торгах, так и лиц, желающих такие заявки подать, но столкнувшихся с какими-либо препятствиями.
    Ограничение прав вышеуказанных лиц на обжалование положений документации о торгах, устанавливающих порядок подачи заявок на участие в торгах, приведет к невозможности защиты ими нарушенных прав в оперативном порядке, а вынудит таких лиц обращаться в суд. Рассмотрение подобных жалоб занимает более длительный период. Таким образом, к моменту рассмотрения жалобы и вынесения решения судом, обжалуемые торги могут состояться и по их результатам могут быть заключены договоры, что значительно уменьшает (возможно, и устраняет) шансы рассматриваемой категории лиц на участие в интересующих их торгах.

    solutions.fas.gov.ru/to/karelskoe-ufas-rossii/04-45-11-2015

    25 Марта 2017, 23:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Дмитрий
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    На момент проведения торгов администрация формирует начальную цену аукциона, которая определяется по результатам проведенной оценки, проводимой оценщиками соответствующей СРО. Все допуски и ограничения, технические характеристики земельного участка оценщик обязан в соответствии с законом привести в своем отчете и на основании всей совокупности данных сделать вывод о начальной стоимости аренды. Для администрации в указанном случае рекомендованная оценщиком цена является безусловным основополагающим фактором. В случае возникновения в дальнейшем у победителя торгов препятствия в пользовании имуществом, администрация не сможет решить вопрос о снижении ставки арендной платы по договору, поскольку размер такой ставки может быть определен по результатам рыночной оценки, а в данном случае возникает вопрос о правомерности ранее проведенной оценки по заказу администрации и как следствие законность заключенной сделки. В соответствии со ст.620 ГК РФ по требованию арендатора суд может расторгнуть договор аренды, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

    ЗК РФ, Статья 39.11. Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

    14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

    Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

    Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
    Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
    Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
    26 Марта 2017, 00:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.