Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Согласование перепланировки с арендодателем устно и в переписке
При аренде коммерческого помещения была УСТНО согласована с арендодателем перепланировка, которая была проведена арендатором.
В договоре аренды указана необходимость письменного согласования перепланировки, но ввиду хороших отношений с арендодателем на тот момент, арендатор не обезопасил себя письменным согласованием.
Одобрение собственником сделанного ремонта, в том числе перепланировки, имеется в переписке в WhatsApp: собственнику отправлены фотографии помещения после ремонта, где также видна перепланировка, и единственная реакция на эти фотографии - ах как всё красиво и замечательно.
Имеются фотографии помещения (весьма "убитого") на момент заключения договора.
Собственник посещал помещение при свидетелях после перепланировки, и никаких претензий по поводу перепланировки арендодателю направлено не было.
На данный момент договор аренды разорван, отношения между бывшим арендатором и арендодателем на грани суда, мирный исход крайне маловероятен.
Помимо прочего, арендодатель пытается "повесить" на арендатора в несогласованной перепланировке с требованием денежной компенсации. (К слову, арендатор вложил в ремонт этого убитого помещения более полу-миллиона рублей собственных средств).
В переписке имеется проект гарантийного письма, в соответствии с которым арендодатель готов был компенсировать арендатору расходы на ремонт в случае расторжения договора, но эта переписка так и повисла в воздухе, и письмо подписано не было. Но всё-таки в этой переписке было выражено намерение арендодателя признать расходы арендатора на ремонт и одобрение самого ремонта.
Вопрос: в случае суда, будет ли являться доказательством согласованности перепланировки переписка с собственником в e-mail и WhatsApp и посещение собственником офиса при свидетелях с отсутствием претензий к перепланировке?
Здравствуйте, Дарья!
А перепланировка была узаконена? Получено разрешение местного органа власти? И вообще вы имеете ввиду судя по всему ремонт? Он считается капитальным или техническим? Какие работы вы произвели?
Тут еще важный вопрос — а перепланировка была согласована с властями? Разрешение получали?
В некоторых местах были поставлкны/снесены гипсокартонные перегородки. Узаконена не была - собственнику было "без разницы". Только консультировались в частном порядке с пожарным инспектором - с этой точки зрения не было затруднения эвакуационных путей. НО на момент заключения договора в помещении УЖЕ была проведена неузаконенная перепланировка, что подтверждается фотографиями и перепиской с собственником.
Можете сослаться на неотделимые улучшения арендованного имущества, которые представляют для арендодателя потребительскую ценность. Т.е. Вы без труда докажете, что помещение было в убогом состоянии, а Вы лишь его «отреставрировали». Тем более, если перепланировка изначально незаконная, а Вы об этом не знали. И не обязаны знать. Вы просто сделали текущий ремонт, а перепланировку сделал сам собственник или предыдущий арендатор. Вот и всё.
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
Статья 71. Письменные доказательства
1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).
Если не будет претензий к перепланировке, то переписка будет являться доказательством в суде, лучше заверить её нотариально!
Спасибо! А то, что было одобрение в переписке и не последовало претензий после посещения помещения, а возникли претензии только через полгода, когда был расторгнут договтр, как будет воспринято в суде?
Здравствуйте.
По данному спору есть судебная практика по которой последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
Постановление ФАС СЗО от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
председательствующего Афанасьева С. В.,
судей Кирилловой И. И. и Рудницкого Г. М.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Принцесса Диана» Пузиковой Л. А. (доверенность от 20.02.2015), рассмотрев 25.11.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу № А56-79652/2014 (судьи Барканова Я. В., Жиляева Е. В., Старовойтова О. Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Принцесса Диана», место нахождения: 196105, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 182, пом. 49Н, лит. «А», ОГРН 1037821014483, ИНН 7810149178 (далее – Общество), о взыскании 117 870,57 руб. штрафа за нарушение пункта 2.2.6 договора аренды от 20.12.2002 № 12-А-1904 (далее – Договор).
Решением от 07.04.2015 (судья Балакир М. В.) иск удовлетворен.
Не согласившись с названным решением Общество обжаловало его в апелляционном порядке.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КИО), в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил ходатайство о замене КУГИ в порядке процессуального правопреемства на КИО.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 Решение от 07.04.2015 отменено; в удовлетворении иска отказано; с КИО в пользу Общества взыскано 3000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Из содержания мотивировочной и резолютивной частей названного постановления следует, что заявленное КИО ходатайство о процессуальном правопреемстве судом апелляционной инстанции удовлетворено.
В кассационной жалобе КИО просит постановление от 06.08.2015 отменить, решение от 07.04.2015 оставить в силе, ссылаясь на следующее:
– согласование с арендатором перепланировки нежилого помещения после ее проведения не освобождает арендатора от ответственности, предусмотренной пунктом 2.2.6 Договора;
– произведенная Обществом перепланировка имеет капитальный характер, так как в результате объединения двух помещений 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м получилось одно помещение 21-Н площадью 125,9 кв. м.
При этом КИО Постановление от 06.08.2015 в части процессуального правопреемства не оспаривает.
В отзыве на кассационную жалобу Общество, ссылаясь на необоснованность ее доводов, просит Постановление от 06.08.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу КИО – без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
КИО надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Санкт-Петербург являлся собственником расположенного в подвале и на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 190, и лит. «А» (далее – здание) помещение № 21-Н, кадастровый № 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м.
В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Виктория плюс» (арендатору, далее – ООО «Виктория плюс») во временное владение и пользование помещение № 21-Н, кадастровый № 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м, состоящее из расположенных на первом этаже здания помещений № 1 – 7 общей площадью 80,5 кв. м и расположенных в подвале здания помещений № 8 – 15 общей площадью 65,8 кв. м. Арендатор в свою очередь обязался своевременно и полностью перечислять арендную плату.
В соответствии с дополнительным соглашением от 10.06.2004 № 2 к Договору, заключенным между ООО «Виктория плюс», Обществом и КУГИ, все права и обязанности арендатора по Договору переданы от первого ко второму.
По акту сдачи-приемки нежилых помещений (строений) от 10.06.2004 ООО «Виктория плюс» передало Обществу помещение № 21-Н, кадастровый № 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м., состоящее из помещений № 1 – 15, расположенных в подвале и на первом этаже здания.
По проекту, утвержденному актом межведомственной комиссии Московского района (далее – МВК) от 29.04.2010 № 9/74, в 2010 г. была произведена перепланировка помещения № 21, в результате чего были образованы помещение первого этажа № 30-Н, кадастровый № 78:14:7636:7:19:13, площадью 74,3 кв. м и помещение подвала № 21-Н, кадастровый № 78:14:7636:7:19:14, площадью 54,5 кв. м
Дополнительным соглашением от 08.12.2010 № 3 к Договору (далее – дополнительное соглашение № 3) КУГИ и Общество изложили разделы Договора в новой редакции, согласно которой:
– арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещение 21-Н, кадастровый № 78:14:7636:7:19:14, площадью 54,5 кв. м и помещение 30-Н, кадастровый № 78:14:7636:7:19:13, площадью 74,3 кв. м; общая площадь, помещений, сдаваемых в аренду составляет 128,8 кв. м (пункт 1.1);
– с 08.12.2010 размер арендной платы с учетом НДС за 1 кв. м арендуемого помещения в год составляет 11 299,2 руб., а в квартал – 363 834,16 руб.; с 01.01.2011 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать арендную плату по приведенной в пункте 3.3 Договора формуле (пункты 3.1, 3.2);
– срок действия Договора установлен по 10.12.2012, при этом Договор до 08.12.2010 действует в редакции от 20.12.2002 с учетом всех изменений и дополнений (пункты 1.3, 1.4).
Пунктом 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3 установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя «прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера».
Из буквального содержания данного пункта Договора следует, что письменное разрешения арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Согласно пункту 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2010 № 3 в случае нарушения условий Договора (за исключением условий, установленных пунктом 2.2.2 Договора), сторона Договора уплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
Как следует из материалов дела, в отсутствие согласованной с КУГИ документации Общество в первом полугодии 2014 г. произвело перепланировку помещений № 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м (без изменения наружных границ) путем их объединения в одно помещение площадью 125,9 кв. м.
По результатам проведения 27.06.2014 кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению площадью 125,9 кв. м присвоен кадастровый № 78:13:0000000:3770, о чем составлен кадастровый паспорт от 30.06.2014 № 78/201/14-168166, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.
Дополнительным соглашением от 14.08.2014 № 4 к Договору (далее – дополнительное соглашение № 4) его стороны в целях отражения в нем существующего фактического состояния помещения изложили преамбулу и разделы 1 – 7 Договора (за исключением пункта 1.3) в новой редакции, согласно которой:
– арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование помещение № 21-Н, кадастровый № 78:13:0000000:3770, общей площадью 125,9 кв. м, включающее в себя расположенные в подвале помещения № 5 – 13 площадью 52,1 кв. м, и расположенные на первом этаже здания помещения № 1 – 4 площадью 73,8 кв. м (пункт 1.1 Договора);
– условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 27.06.2014 (пункт 1.4 Договора);
– арендатор обязан осуществить согласование в установленном порядке проекта перепланировки арендуемого помещения с учетом выполненной самостоятельной перепланировки и представить арендодателю кадастровый паспорт помещения после осуществления данного согласования (пункт 6.9 Договора).
КУГИ 19.08.2014 направил Обществу претензию, в которой, ссылаясь на пункт 2.2.6 Договора, потребовал от последнего уплатить предусмотренный пунктом 4.8 Договора штраф в размере 117 870,57 руб. за произведенную в 2014 г. самовольную перепланировку арендованных помещений.
В свою очередь Общество, 11.09.2014 согласовав в МВК проект на перепланировку и переустройство арендуемых помещений под кафетерий, во исполнение обязанности, возложенной на него пунктом 6.9 Договора в редакции дополнительного соглашения № 4, 15.09.2014 обратилось в КУГИ с просьбой согласовать этот проект для его «дальнейшего утверждения в МВК».
Письмом от 24.09.2014 № 10406-12/14 КУГИ уведомил Общество о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения № 21-Н и предлагает арендатору согласовать произведенные в арендованных помещениях работ в МВК, внести изменений в техническую документацию, предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
В соответствии с актом от 20.10.2014 № 342/2014 МВК помещение № 21-Н приняла в эксплуатацию после перепланировки.
Поскольку Общество в добровольном порядке штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы, действующей в момент нарушения условий пункта 2.2.6 Договора, не уплатило, то КУГИ обратился в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции, установив, что на момент произведения перепланировки помещений № 21-Н и 30-Н согласие арендодателя Обществом не было получено, иск КУГИ удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что произведенная перепланировка не носит капитального характера, а также приняв во внимание последующее согласование КУГИ перепланировки, решение от 07.04.2015 отменил, в иске последнему отказал.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1).
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность арендатора за производство им без письменного разрешения арендодателя в арендуемых помещениях перепланировок, а также переоборудования капитального характера, то есть реконструкции, установлена пунктом 4.8 Договора.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Общество, заключая дополнительное соглашение № 3 к Договору, было осведомлено о технических характеристиках арендуемых помещений № 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м и условиях Договора, касающихся возможности их перепланировки, однако, осуществив в отсутствие согласования с КУГИ их перепланировку путем их объединения в одно помещение № 21-Н, произвело изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения № 21-Н до 125,9 кв. м и внесение изменений в технический паспорт помещения.
Согласно техническому плану помещения, составленному 01.12.2014 кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ, планировка помещения с кадастровым № 78:13:0000000:3770 изменена в результате перепланировки.
Из содержания кадастрового паспорта от 30.06.2014 № 78/201/14-168166 и акта МВК от 20.10.2014 акт № 342/2014 следует, что проведение этой перепланировки осуществлено Обществом до согласования МВК проекта на перепланировку и до обращения в КУГИ с просьбой о согласовании проведения перепланировки.
Таким образом, факт нарушения Обществом условий пункта 4.8 Договора подтвержден собранными по делу доказательствами.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относиться к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как Договором предусмотрена ответственность Общества не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом.
Последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
Поскольку суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу об обязанности Общества уплатить начисленную ему КУГИ неустойку за нарушение пункта 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3, действовавшей до 27.06.2014, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске.
В связи с изложенным постановление от 06.08.2015 в части отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу № А56-79652/2014 в части процессуального правопреемства – замены Комитета по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, оставить без изменения, в остальной части названное постановление отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2015 по указанному делу оставить в силе. Подробнее: http://www.audar-info.ru/docs/tribunal/detail.php?artId=1599071
В некоторых местах были поставлкны/снесены гипсокартонные перегородки. Узаконена не была - собственнику было "без разницы". НО на момент заключения договора в помещении УЖЕ была проведена неузаконенная перепланировка, что подтверждается фотографиями и перепиской с собственником.
Это не имеет значения. Перепланировка должна быть согласована с местными органами власти, если не была, то ее узаканивать нужно через суд.
Если я верно поняла еще ремонт был произведен? Какого характера?