Я хочу разбить здание на две части, будет ли право на это здание считаться вновь приобретенным или нет?

Здравствуйте, Олег!

Согласно разъяснениям Минфина, изменения долей и получением новых свидетельств о прав собственности (сейчас свидетельства уже не выдаются), не является основаниям для начисления налога при продажи, если после получения свидетельств прошло менее 3-х лет, так как выдача новых свидетельств, не означает, что право владения началось именно с момента получения новых свидетельств.

Письмо Минфина РФ от 17 февраля 2012 г. N 03-04-05/9-189 Вопрос: Прошу Вас дать письменные разъяснения по
имущественным налоговым вычетам. В каком размере освобождается от
налогообложения доход, получаемый при продаже имущества (квартиры), которое переходило в собственность по частям в разное время? Одна часть доли (1/2) находится в собственности более трех лет с 03.12.2001 г. на основании договора на бесплатную передачу квартиры в собственность граждан, а другая менее трех лет с 16.11.2009 г. на основании договора дарения жилого помещения (1/2 доли)квартиры.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел Ваше обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из письма следует, что квартира находилась в общей долевой
собственности с декабря 2001 года. В ноябре 2009 году налогоплательщик получил по договору дарения 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру.
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации
изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из
участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим, датой возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а дата первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат
налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в
собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Несмотря на то, что сейчас уплачивается налог при продаже недвижимости находящейся в собственности менее 5 лет, данное разъяснение так же актуально, так как важен сам смысл, на основании чего минфин пришел к такому выводу.

Здравствуйте!

если внешние границы объекта после его разделения не меняются, то срок владения исчисляется по сроку приобретения первоначального объекта.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 29 июля 2016 г. N 03-04-05/44481 О налогообложении НДФЛ доходов, полученных от продажи квартиры
30 августа 2016
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи квартиры, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Кодекса. Согласно положениям пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
В частности, статьей 217.1 Кодекса установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон) в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Федеральным законом не предусмотрена обязанность собственника объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости.
Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества, по мнению Департамента, моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Добрый день.

Помимо изложенного коллегами хотелось бы отметить, следующее.

Действительно Минфин считает, что в случае разделения недвижимого имущества без изменения внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь созданные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации прав собственности, но только в отношении помещений (Письма Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-05/7-993, от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853).

Однако Вы собираетесь делить также и земельный участок. А вот что касается вопроса об определении момента возникновения прав собственности в целях исчисления и уплаты НДФЛ на полученные в результате разделения земельные участки, то в данном случае Минфин занимает иную позицию. Он ссылается на п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ, в котором прямо указано, что в случае раздела земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, по мнению Минфина для земельных участков ЗК РФ установлено особое правило. Следовательно, срок нахождения земельного участка в собственности физического лица в целях исчисления и уплаты НДФЛ необходимо исчислять с даты получения свидетельства о праве собственности на вновь образованные земельные участки (Письма Минфина России от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588).

Кроме того, для определения налоговых последствий продажи данного недвижимого имущества важными являются вопросы об использовании объекта в предпринимательской деятельности и о режиме налогообложения, на котором Вы находитесь.