Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог с продажи коммерческого объекта
Здравствуйте, у меня вопрос: 7 лет назад по наследству мне досталась автозаправочная станция. Сам я пенсионер и никогда коммерческой деятельностью не занимался и не являлся индивидуальным предпринимателем. Сдавал АЗС как физическое лицо за 5 тыс.рублей в год и платил с них 13% подоходного налога по декларации. Деятельность на АЗС осуществлял индивидуальный предприниматель, я к его деятельности никакого отношения не имел и к его доходам тоже. Сейчас я её продал за 3 млн.рублей и налоговая требует с меня уплатить 13% с этих денег. Обвиняет меня в незаконной предпринимательской деятельности. Законны ли их требования?
Доброго времени суток, Дмитрий!
Ситуация третья
Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, сдает в аренду офисное, торговое, складское или иное нежилое помещение.
Когда возникает риск
Если гражданин купил нежилое помещение, а не получил его по наследству, в дар или по иному аналогичному основанию.
Офисное помещение, магазин, склад, автобаза, торговый павильон не предназначены для использования в личных или семейных нуждах. Поэтому есть риск, что собственника, получающего доходы от сдачи их в аренду, признают незаконным предпринимателем. Особенно если он специально купил нежилой объект для последующей сдачи в аренду, а не получил его по наследству или в дар. То есть изначально планировал извлекать доходы от пользования этим объектом. Хотя сам он вряд ли в этом признается.
Суды нередко поддерживают арендодателей нежилых объектов и отклоняют требование налоговиков о регистрации в качестве ИП (Апелляционные определения Орловского областного суда от 19.03.2015 N 33-681/2015 и Томского областного суда от 30.07.2013 N 33-2135/2013). В то же время есть примеры судебных решений в пользу инспекторов (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 29.04.2014 N 33-1278/2014, Постановления ФАС Волго-Вятского от 02.04.2014 N А11-2839/2013 и Восточно-Сибирского от 22.09.2010 N А78-314/2010 округов).
Количество нежилых объектов, находящихся в собственности гражданина, значения не имеет. То есть сдачу в аренду даже одного нежилого помещения могут признать предпринимательской деятельностью. Поскольку судебная практика неоднозначна, арендодателю нежилой недвижимости безопаснее зарегистрироваться в качестве ИП.
Если гражданин готов рисковать и судиться, он может заявить, что при покупке нежилого помещения планировал перевести его в жилое. То есть хотел использовать его для личных целей, а не для систематического извлечения дохода. Целесообразно заручиться доказательством этих намерений. Например, подготовить пакет документов, необходимых для перевода нежилого помещения в жилое. Лучше неполный. И указать, что перевести помещение не смог, так как не собрал все требуемые бумаги.
Еще можно сослаться на свидетелей, которые подтвердят, что гражданин планировал перевести нежилое помещение в жилое. Суды учитывают такие показания и не требуют от собственника регистрации в качестве ИП (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2015 N Ф07-3273/2015). Но приводить этот аргумент целесообразно в отношении только одного нежилого объекта.
Статья: Проверка на риски: гражданин получает доходы от использования имущества, но не зарегистрирован как ИП
(«Российский налоговый курьер», 2015, N 21)
Здравствуйте, Дмитрий!
Сейчас я её продал за 3 млн.рублей и налоговая требует с меня уплатить 13% с этих денег. Обвиняет меня в незаконной предпринимательской деятельности. Законны ли их требования?
Это не является незаконной предпринимательской деятельностью. Налоговый орган в данном случае руководствуется п.17.1 ст.217 НК РФ, который не освобождает от налогообложения доходы от продажи недвижимости, которые были в собственности долгое время и применяли в предпринимательской деятельности.
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Если налоговый орган выдвинет официальное требование, то вам остается только подавать жалобу в вышестоящий орган и затем, скорее всего, судиться. Судебная практика по данному вопросу не столь однозначная, но доказать свою позицию здесь можно. Ваш основной аргумент это то, что вы не предприниматель, не были зарегистрированы, не имели другого дохода от объекта, кроме аренды и, соответственно, имеете право на освобождение от налогообложения дохода.
Здравствуйте, Дмитрий!
налоговая требует с меня уплатить 13% с этих денег. Обвиняет меня в незаконной предпринимательской деятельности
Дмитрий
В этих требованиях налоговой есть противоречия:
С одной стороны налоговая обвиняет Вас в незаконной предпринимательской деятельности, а с другой стороны требует уплатить 13% налога на доходы физических лиц (не как предпринимателя!)
При этом как физическое лицо Вы освобождены от налога на доходы физических лиц по статье 217.1 НК РФ, поскольку были собственником в течение 7 лет.
С Уважением, Олег Рябинин.
Сдавал АЗС как физическое лицо за 5 тыс.рублей в год и платил с них 13% подоходного налога по декларации.
Дмитрий
Это подтверждает то, что Вы не занимались предпринимательской деятельностью, поскольку платили налог как физическое лицо (а не предприниматель), и вопросов у налоговой при проверке Вашей декларации не возникало.
Сдавал АЗС как физическое лицо за 5 тыс.рублей в год и платил с них 13% подоходного налога по декларации. Деятельность на АЗС осуществлял индивидуальный предприниматель, я к его деятельности никакого отношения не имел и к его доходам тоже. Сейчас я её продал за 3 млн.рублей и налоговая требует с меня уплатить 13% с этих денег. Обвиняет меня в незаконной предпринимательской деятельности. Законны ли их требования?
Дмитрий
Добрый день, Дмитрий.
В данном случае поскольку имущество получено Вами по наследству, то в такой ситуации Вы не обязаны регистрировать как ИП для того, чтобы сдавать собственное имущество в аренду, требования налоговой не обоснованы. Вам нужно направить им соответствующий ответ, приложив по возможности свидетельство о праве на наследство.
Что касается уплаты налога с продажи объекта, то Вам опять таки нужно ссылаться на то, что объект Вы не использовали в предпринимательской деятельности, поэтому платить ничего не должны, так как объект в собственности более 3-х лет.
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Здравствуйте!
Вопрос: О признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью в целях исчисления НДФЛ.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@
Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.
Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.
Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.
Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.В.ЕГОРОВ
в Вашем случае, на мой взгляд, нет признаков предпринимательской деятельности и доход от продажи должен освобождаться от НДФЛ.
У Вас как я понимаю признаки систематичности присутствуют, т.к. сдавали Вы в аренду несколько лет и с учетом позиции Верховного Суда доказать, что Вы не занимались предпринимательской деятельностью будет проблематично.
Болтунова Марина
не соглашусь и вот почему, в отличии от случая рассмотренного ВС клиент унаследовал объект и сдал его в долгосрочную аренду одному лицу единожды, а ВС рассмотрел случай когда здание куплено с целью перепродажи и сдавалось по нескольким договорам аренды, когда перепродать не получилось.
Суд первой инстанции, отказывая Вацу В. А. в удовлетворении заявления о признании незаконным решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, проанализировал в системном единстве правовые предписания статей 11, 23, 30 – 32, 122, 143, 146, 209 Налогового кодекса Российской Федерации и статей 2 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал заключение, что заявитель, сдавая имущество в аренду, занимался предпринимательской деятельностью, поскольку заключенные договоры аренды нежилых помещений были направлены на регулярное извлечение прибыли от передачи прав пользования имуществом, приобретенным для целей, не связанных с личными нуждами и намерением его использовать по назначению самостоятельно, и получение прибыли носит систематический характер.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, не согласился с его выводами, посчитав, что они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные отношения.
При этом судебная коллегия по гражданским делам указала, что сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является реализацией собственником своего законного права на распоряжение имуществом, в связи с чем не содержит необходимых элементов, характеризующих понятие экономической деятельности.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание пояснения Ваца В. А. о приобретении административного здания с целью дальнейшей перепродажи, которая не была достигнута в планируемый срок, в связи с чем им было принято решение о сдаче его в аренду. Данные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о том, что доходы, полученные Вацем В. А. от сдачи в аренду имущества, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Подробнее: www.audar-info.ru/docs/rvsud/?sectId=306089&artId=1460186
Добрый день!
При продаже вами квартиры, дома, земельного участка и пр., а также долей в них полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Что касается незаконной предпринимательской деятельности Верховный Суд РФ в своем постановлении 24.10.2006г.№18 говорит, что при привлечении к ответственности в действиях должны содержаться признаки предпринимательской деятельности. Предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг, которая осуществляется самостоятельно на свой риск лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке в качестве индивидуального предпринимателя. Учитывая это, отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют состав данного административного правонарушения при условии, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли.
Доказательствами, подтверждающими факт занятия указанными лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, могут являться показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к административной ответственности, акты передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг), если из указанных документов следует, что денежные средства поступили за реализацию этими лицами товаров (выполнение работ, оказание услуг), размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений.
Таким образом, есть риск привлечения к административной ответственности.
Здравствуйте Дмитрий. К сожалению не все так хорошо, как указывают коллеги. Позиция судов и Минфина на данный момент начала меняться.
Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ указала: судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что физическое лицо сдавало в аренду собственное нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности, чтобы систематически получать прибыль.
Письмо ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@
Данным Письмом ФНС России направила для использования в работе Обзор судебных актов, вынесенных Конституционным Судом РФ и Верховным Судом РФ по вопросам налогообложения во втором полугодии 2015 года.
В п. 28 Обзора приводится Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2 со следующим выводом: законодатель связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им предпринимательской деятельности, указанной в п. 1 ст. 2 ГК РФ. О ее наличии может свидетельствовать, в частности, приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации.
Верховный Суд РФ, в частности, отметил, что целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, гражданин являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Письмо ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@
Данным Письмом ФНС России направила для использования в работе Обзор судебных актов, вынесенных Верховным Судом РФ по вопросам налогообложения за период 2014 года и первое полугодие 2015 года.
В Обзоре приводится в том числе вывод, который содержится в Определении Верховного Суда РФ от 03.09.2014 по делу N 304-ЭС14-223, А67-4243/2013: нормы налогового законодательства устанавливают обязанность по исчислению и уплате, в частности, НДС в отношении индивидуальных предпринимателей, а не физических лиц. Исключением признаются случаи, когда налоговым органом доказано осуществление предпринимательской деятельности физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.
Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/15@
Разъяснено следующее: если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, соответствующим определению индивидуального предпринимателя (ст. 11 НК РФ), облагаются НДС независимо от количества объектов, которые находятся у него в собственности.
У Вас как я понимаю признаки систематичности присутствуют, т.к. сдавали Вы в аренду несколько лет и с учетом позиции Верховного Суда доказать, что Вы не занимались предпринимательской деятельностью будет проблематично.
Также чёткой и однозначной позиции даже не определены судом в виду разности выносимых решений так статья по этому вопросу подготовленная Экспертами службы Правового консалтинга ГАРАНТ:
Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?
6 марта 2014
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@, УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@).
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.
Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).
Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Источник:http://www.garant.ru/consult/business/529093/