По какой ставке оплачивает налоги физлицо, зарегистрированное в качестве ИП, при многократной продаже жилой недвижимости

Добрый вечер, Дмитрий.

Даже, если бы вы не были зарегистрированы в качестве предпрнимателя, в вашей ситуации все равно был бы очень большой риск расценить вашу деятельность как предпринимательскую с начислением всех соответствующих налогов, так что получается ваша регистрация в качестве ИП больше благо, чем недостаток.

Помимо того, что у вас даже вид деятельности зарегистрирован соответствующий, ваша деятельность полностью отвечает признакам предпринимательской:

-малый срок нахождения объектов в собственности;

-большое количество совершенных сделок в одной области (систематичность);

-ваша деятельность направлена на извлечение прибыли (не для личного проживания покупались объекты).

Письма Минфина вы читали, как я понимаю.

Есть ли возможность, что ваша деятельность будет незамечена соответствующими органами? наверное ничтожная (так как информация сейчас вся передается в налоговую) есть, но я бы рисковать не советовал.

Здесь речь не идет о том, что вы использовали объекты в бизнесе, а том, что сами объекты, точнее их купля-продажа, представляет собой предприниимательскую деятельность.

Денис, здравствуйте! Поскольку Вы систематически занимались покупкой и продаже недвижимости, то конечно могут возникнуть вопрос о том, что это использовалось именно в предпринимательской деятельности. Как Вы понимаете разница в том, что как физическое лицо Вы применяли налоговый вычет, что при продаже от ИП, такого вычета нет. Письма Минфина, про которые Вы указываете в вопросе действительно указывают на это. Но обращаю Ваше внимание, что письма не является законным или подзаконным актами, а служат лишь для того чтобы разъяснить положения закона. Однако если дело дойдет до суда, то возможность доказать что Вы вели деятельность именно от физического лица возможно, обратимся к судебной практики

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2010 г. N Ф09-5369/09-С2
Дело N А07-14957/2008
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Наумовой Н.В.,
судей Беликова М.Б., Сухановой Н.Н.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 31 по Республике Башкортостан (далее — инспекция, налоговый орган) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2009 по делу N А07-14957/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Мухаметкулова Рустема Камильевича (далее — предприниматель, налогоплательщик) — Губайдуллина Д.Д. (доверенность от 14.07.2009).
инспекции — Валиева И.В. (доверенность от 11.01.2010).
Предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительным решения инспекции от 01.10.2008 N 58 о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Решением суда от 13.02.2009 (судья Азаматов А.Д.) заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2009 (судьи: Иванова Н.А., Дмитриева Н.Н., Малышев М.Б.) решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.08.2009 (судьи: Меньшикова Н.Л., Артемьева Н.А., Кангин А.В.) постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2009 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении судом апелляционной инстанции в соответствии с ч. 2 ст. 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят отказ предпринимателя от требования о признании недействительным решения инспекции от 01.10.2008 N 58 в части предложения уплатить штраф по п. 2 ст. 119 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) за несвоевременное представление налоговой декларации по единому социальному налогу в размере 1080 руб. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 (судьи: Бояршинова Е.В., Арямов А.А., Тимохин О.Б.) в указанной части решение суда первой инстанции отменено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе инспекция просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Также заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что налогоплательщиком не представлено доказательств, подтверждающих продажу именно тех нежилых помещений, которые не сдавались предпринимателем в аренду.
Как следует из материалов дела, инспекцией проведена выездная налоговая проверка за период с 01.01.2005 по 31.01.2008. В ходе мероприятия налогового контроля инспекция сделала вывод о том, что предпринимателем реализованы нежилые помещения, которые использовались им в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), в связи с чем отказала в праве применения имущественных вычетов по нежилым помещениям, приобретенным предпринимателем более 3 лет назад.
Данные обстоятельства явились основаниями для принятия налоговым органом решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 119, п. 1 ст. 122 Кодекса, в виде штрафов в сумме 410 897 руб. 40 коп., ему начислены пени в сумме 298 140 руб. 08 коп., предложено уплатить недоимку по налогу на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), налогу на добавленную стоимость (далее — НДС) в общей сумме 2 049 087 руб. за 2007 г.
Не согласившись с указанным решением и полагая, что его права нарушены, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении инспекцией требований ст. 101 Кодекса, выразившихся в необеспечении предпринимателю возможности участвовать в процессе рассмотрения материалов проверки лично и (или) через своего представителя.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доход от продажи налогоплательщиком нежилых помещений не является доходом от осуществления предпринимательской деятельности, гражданин Мухаметкулов Р.К. не является плательщиком НДС, поскольку им продано личное имущество, как физическим лицом, вне рамок его предпринимательской деятельности.
Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 143 Кодекса налогоплательщиками НДС признаются индивидуальные предприниматели.
В силу ст. 207 Кодекса индивидуальные предприниматели признаются плательщиками НДФЛ.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Кодекса объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиком от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой на основании ст. 212 Кодекса.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в том числе в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.
Указанный подпункт не распространяется на доходы, получаемые индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Из смысла положений подп. 1 п. 1 ст. 227 Кодекса суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что если физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, получило доход не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности, то полученный доход подлежит налогообложению в порядке, установленном подп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса, — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса налоговая база в данном случае определяется как денежное выражение дохода от продажи недвижимого имущества (подп. 5 п. 1 ст. 208 Кодекса), уменьшенного на сумму имущественных налоговых вычетов (подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса).
Суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что наличие статуса индивидуального предпринимателя, не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно позиции Министерства РФ по налогам и сборам, изложенной в письме от 06.07.2004 N 04-3-01/398 реализуемое предпринимателем нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для личных нужд, поэтому его имущество не может быть разграничено.
Следовательно, при реализации физическим лицом, хотя и имеющим статус индивидуального предпринимателя, товаров (работ, услуг), но вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, такая реализация не может быть признана подпадающей под объект налогообложения НДС.
Судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что сдача незначительной части помещений в аренду, не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке.
На основании имеющихся в деле доказательств, исследованных согласно требованиям, предусмотренным статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что доход от продажи нежилых помещений Мухаметкуловым Р.К. не является доходом от осуществления (в связи с осуществлением) предпринимательской деятельности, в связи с чем, в отношении него не распространяются положения абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, исключающие возможность применения имущественных налоговых вычетов.
Таким образом, доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и доказательств по делу, исследованных по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как названная переоценка не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу норм ст. 286, п. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу N А07-14957/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 31 по Республике Башкортостан — без удовлетворения.

Чтобы не сталкиваться с проблемами в будущем, все же стоит изменить деятельность по ОКВЭД, либо, раз Вы не ведете деятельность в качестве ИП, можете закрыть либо открыть ООО, тогда вопросов возникать не должно. Хотя опять же обращаю внимание на слишком большое количество таких сделок, в суде очень сложно будет доказать то что Вы это использовали просто в личных целях.

С Уважением!

Здравствуйте!

к сожалению, ФНС со 100% вероятностью потребует уплаты налога с доходов по УСН 6%, так как у Вас указан ОКВЭД по покупке и продаже собственной недвижимости, приобретали объекты недвижимости уже имея статус индивидуального предпринимателя, в собственности находились минимальное время, само количество сделок.

С другой стороны, доказать, что недвижимость использовалась в бизнес сложно, к тому же я оплачивал налог на имущество с физлица, от которого освобождается ИП.
Денис

то что Вы уплачивали налог на имущество физических лиц, хотя как ИП УСН освобождены от его уплаты позволяет Вам заявить требование о возврате сумм налога в порядке статьи 78 НК.

Здравствуйте!

Ваша деятельность отвечает признакам предпринимательской:

самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Ваша деятельность носит систематичность. Если бы Вы продали 1 — 2 объекта..

Кроме, того, у Вас есть и соответствующий ОКВЭД. Даже, если бы его не было, все равно такую деятельность следует отнести к предпринимательской и обложить по 6%.

Добрый день, Денис!

Но единственное, что я вижу, это прекратить деятельность в качестве ИП на момент декларирования и уплаты НДФЛ.

Об это косвенно указывают письма Минфина РФ: от 28 июня 2016 г. N 03-11-06/2/37424

В случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется (подпункт 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

К тому же налоговая посчитала меня физлицом, выставив налог на имущество, это будет иметь значение для суда?
Денис

Здравствуйте Денис. Как я понимаю налоговая Вам уже выставила требования как физ. лицу. и вы его оплатили. Тогда не совсем понятно чего Вы опасаетесь. Если бы у налоговой было намерение выставить Вам требования как ИП, то они бы и не заморачивались по поводу требования уплаты налога как физ. лицом.

Добрый день!

Судебная практика в большинстве своем не относит доход полученный от указанных вами сделок к доходу от предпринимательской деятельности. В обоснование указывается, что разграничить невозможно, что недвижимость не использовалась как средство труда.

sudact.ru/arbitral/doc/x6zzbwoF1RH8/

В качестве обоснования суд приводит нижеследующее:

«Суд пришел к выводу о том, что наличие статуса индивидуального
предпринимателя, не может изменить определенный гражданским
законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу
недвижимого имущества, в том числе если индивидуальный
предприниматель осуществляет деятельность в сфере оказания
посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого
имущества.
Согласно позиции Министерства РФ по налогам и сборам,
изложенной в письме от 06.07.2004 N 04-3-01/398 реализуемое
предпринимателем нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к
основным средствам индивидуального предпринимателя,поскольку не
используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе
осуществления предпринимательской деятельности.
Предприниматель использует свое имущество не только для занятия
предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества,
необходимого для личных нужд, поэтому его имущество не может быть
разграничено.
Следовательно, при реализации физическим лицом, хотя и имеющим
статус индивидуального предпринимателя, товаров (работ, услуг), но вне
рамок осуществления предпринимательской деятельности, такая
реализация не может быть признана подпадающей под объект
налогообложения единым налогом, уплачиваемым в связи с применением
упрощенной системы налогообложения.»

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации,
изложенной в постановлении от 17.12.1996 № 20-П и определении от
15.05.2001 № 88-О, гражданин (в случае, если он является индивидуальным
предпринимателем без образования юридического лица) использует свое
имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в
качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления
неотчуждаемых прав и свобод. Юридически имущество индивидуального
предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от
имущества, непосредственно используемого для осуществления
индивидуальной предпринимательской деятельности.
Анализ названных положений показывает, что физические лица,
зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, включают
в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением
УСН, только доходы, полученные от предпринимательской деятельности. При
получении иных доходов, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, уплачивается НДФЛ.

Здравствуйте!

Приведу еще 2 судебных решения в пользу налогоплательщиков (прилагаю). Но там сделки носили разовый характер.