Приобретение недвижимости у владельца бизнеса

Здравствуйте!

По общему правилу, предусмотренному в статье 56 Гражданского кодекса РФ,

1. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Особенности ответственности казенного предприятия и учреждения по своим обязательствам определяются правилами абзаца третьего пункта 6 статьи 113, пункта 3 статьи 123.21, пунктов 3 — 6 статьи 123.22 и пункта 2 статьи 123.23 настоящего Кодекса. Особенности ответственности религиозной организации определяются правилами пункта 2 статьи 123.28 настоящего Кодекса.
2. Учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Если фирма, учредителем которой является Ваш продавец, является коммерческой организацией в форме ООО, то её учредитель не будет отвечать по обязательствам фирмы своим личным имуществом.

Но есть исключения.

Например, в статье 19 Федерального закона «Об ООО» сказано:

2.1. Заявление о государственной регистрации предусмотренных настоящей статьей изменений в уставе общества, утвержденном учредителями (участниками) общества, должно быть подписано лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа общества. В заявлении подтверждается внесение в полном объеме участниками общества дополнительных вкладов или вкладов третьими лицами. В течение трех лет с момента государственной регистрации соответствующих изменений в уставе общества, утвержденном учредителями (участниками) общества, участники общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере стоимости невнесенных дополнительных вкладов.

Здравствуйте, Инна.

По общему правилу учредители не несут субсидиарной ответственности по долгам организации. За исключением обязательств, связанным с его учреждением и возникшим до его государственной регистрации.

Гражданский кодекс
Статья 89. Создание общества с ограниченной ответственностью и его устав
2. Учредители общества с ограниченной ответственностью несут солидарную ответственность по обязательствам,связанным с его учреждением и возникшим до его государственной регистрации.
Общество с ограниченной ответственностью несет ответственность по обязательствам учредителей общества, связанным с его учреждением, только в случае последующего одобрения действий учредителей общества общим собранием участников общества. Размер ответственности общества по этим обязательствам учредителей общества может быть ограничен законом об обществах с ограниченной ответственностью.

Если будет установлена вина учредителя в фиктивном банкротстве, например или в доведении до банкротства, то возложить взыскание могут на учредителя, в том числе на его имущество. Оспорить Вашу сделку при этом также могут.

Уголовный кодекс
Статья 196. Преднамеренное банкротство
Преднамеренное банкротство, то есть совершение руководителем или учредителем (участником) юридического лица либо гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, действий (бездействия), заведомо влекущих неспособность юридического лица или гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если эти действия (бездействие) причинили крупный ущерб, — Статья
197. Фиктивное банкротство
Фиктивное банкротство, то есть заведомо ложное публичное объявление руководителем или учредителем (участником) юридического лица о несостоятельности данного юридического лица, а равно гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, о своей несостоятельности, если это деяние причинило крупный ущерб, —

Здравствуйте. Согласно

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ
Статья 56. Ответственность юридического лица
1… Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
Особенности ответственности казенного предприятия и учреждения по своим обязательствам определяются правилами абзаца третьего пункта 6 статьи 113, пункта 3 статьи 123.21, пунктов 3 — 6 статьи 123.22 и пункта 2 статьи 123.23 настоящего Кодекса. Особенности ответственности религиозной организации определяются правилами пункта 2 статьи 123.28 настоящего Кодекса.
2. Учредитель (участник) юридического лица или собственник его имущества не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом или другим законом.

Если строительная фирма это ООО, то согласно

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обществах с ограниченной ответственностью»
Статья 3. Ответственность общества
1. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.
2. Общество не отвечает по обязательствам своих участников.
3.В случае несостоятельности (банкротства) общества по вине его участников или по вине других лиц, которые имеют право давать обязательные для общества указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на указанных участников или других лиц в случае недостаточности имущества общества может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам.
4. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам общества, равно как и общество не несет ответственности по обязательствам Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Т.е. отвечать своим имуществом учредитель фирмы будет только в случае банкротства фирмы, состоявшегося по его вине.

Поскольку сейчас банкротство не объявлено, исполнительных производств нет, то Вы можете без риска для себя приобрести квартиру у указанного Вами физического лица.

Продавец физ.лицо, личных долгов у него нет. Но он является соучредителем (50% в доле) и одновременно генеральным директором строительной фирмы. В отношении этой фирмы имеются много решений судов о взыскании задолженности за 2015-2016 г. Исполнительных производств нет. Банкротство не объявлено.
Инна

Не вижу никаких рисков при приобретении земельного участка у этого физического лица.

Наличие решений судов о взыскании задолженностей и отсутствие исполнительных производств говорит о том, что долги, скорее всего, оплачены.

Все дальнейшие возможные претензии имущественного характера к этому физ. лицу, связанные с его участием и руководством ООО, не могут служить основаниями для признания вашей сделки недействительной.

Добрый день. Единственное что Вам стоит проверить — не является ли этот з/у предметом залога по какому-нибудь договору, для этого Вам надо проверить землю на предмет обременений. Благо сейчас сделать это не так сложно.

А для того, чтобы физик отвечал по долгам фирмы — сделать достаточно сложно, и практика не такая уж большая. На этот счет, мне кажется, волноваться не стоит.

Какие риски по приобретению недвижимости у данного продавца, не получится ли, что ему придется отвечать по долгам фирмы и впоследствии сделку признают недействительной?
Инна

Добрый день,

Теоретически, риски есть. Они могут возникнуть если указанное физическое лицо будет привлечено к субсидиарной ответственности в рамках банкротства должника -юрлица, или в результате деятельности данного лица в качестве генерального директора он причинит убытки обществу. Тогда кредиторы физлица могут попытаться оспорить его сделки, которые они могут расценить как вывод имущества из под требований кредиторов.

Кроме того, задолженность может возникнуть скажем из поручительства данного лица за юридическое лицо по кредитам и т.п. (что достаточно часто практикуется).

Однако, на сегодняшний день задолженности у физлица нет и причинение вреда вашей сделкой гипотетическим кредиторам не удастся доказать. Следовательно, в реальности обжалование сделки очень маловероятно.

Со своей стороны, рекомендую провести рыночную оценку покупаемой недвижимости (с привлечением оценщика), в договоре отразить полную стоимость, а также мониторить в течение срока исковой давности возможные риски (поглядывать нет ли крупных исполнительных производств в отношении даннного физлица), при необходимости произвести дальнейшее отчуждение имущества.

Но эти советы скорее перестраховка.