Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

208 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
208 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Банкротство застройщика и вытекающие последствия для дольщиков

Добрый день. Я дольщик ЖК Солнечный г.Гелнджик, вопрос касаемо долевого строительства: 06.10.2015 был заключен договор (зарегистрирован в управлении Росреестра 24.11.2015) уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от 08.09.2014г. На приобретение квартиры был оформлен кредитный договор с ПАО "Краснодарский краевой Инвестиционный банк" и внесены личные накопления.Срок окончания строительства объекта дом №3 2-квартал 2016, с декабря 2015 строительство приостановлено (готовность объекта порядка 35%).

По данным отчетности застройщика в отношении объекта строительства «Комплекс социального жилья в микрорайоне «Северный» в г. Геленджике». Корректировка» всего заключено 79 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму 236 174 065 руб., в том числе по жилому дому № 1 – 8 договоров на сумму 18 944 810 руб., по жилому дому № 3 – 71 договор на сумму 217 229 255 руб. По информации департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Краснодарского края ПАО «Крайинвестбанк» осуществлялось кредитование ООО «Стройинвест» по двум кредитным договорам на сумму 190 000 000 руб. на цели финансирования строительства многоквартирного жилого дома № 3 ЖК «Солнечный», расширения и развития бизнеса. Сумма непогашенной задолженности ООО «Стройинвест» по кредитам составляет 131 634 522 руб.По вышеуказанным кредитным договорам предметом залога являются: право аренды земельного участка, доля в уставном капитале и имущественные права на строящиеся объекты недвижимости в составе дома № 3 – 96 квартир. Залог по кредитному договору в органах Росреестра не зарегистрирован.

16.12.2016 ПАО "Краснодарский краевой Инвестиционный банк" подал заявление в суд о признании должника банкротом.

Вопрос: в связи с банкротством застройщика может ли банк отобрать квартиры, заложенные застройщиком при заключении кредитного договора с банком и не зарегистрированный в органах Ростреестра, которые были приобретены путем заключения ДДУ и переуступкой прав по ДДУ (с использованием кредитных средств выданных физическим лицам у этого же банка) и зарегистрированные в органах Ростреестра?

  • Решение 2 3197 2016 2 3197 2016 М 3428 2016 М 3428 2016 от 24102016 по делу ~.rtf
20 Декабря 2016, 14:40, вопрос №1480004 Сергей, г. Геленджик

Сергей оставил отзыв о сайте — показать

900 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (3)

  • Юрист - Власов Андрей
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате
    Вопрос: в связи с банкротством застройщика может ли банк отобрать квартиры, заложенные застройщиком при заключении кредитного договора с банком и не зарегистрированный в органах Ростреестра, которые были приобретены путем заключения ДДУ и переуступкой прав по ДДУ
    Сергей

    Сергей, добрый день! Из приложенного решения суд обязал застройщика застраховать ответственность в соот. со ст. 15.2 214-ФЗ. Застройщик исполнил данное требование? Если да, то в соот с той же ст. 15.2

    8. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов:
    1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона;
    2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

    передача имущества (имущественных прав) в залог банка говорит о последующей ипотеке а не о прекращении возникшего в силу договоров ДДУ залога, очередность ипотеки определяется на дату регистрации ипотеки

    Реализация залогового имущества в рамках дела о банкротстве застройщика осуществляется в порядке ст. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ
    «О несостоятельности (банкротстве)»

    1. В случае реализации предмета залога — объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
    1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
    2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
    В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
    3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
    4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
    2. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
    Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан — участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
    Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан — участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.
    3. Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан — участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.

    В случае возбуждения дела о банкротстве вам нужно будет заявляться в реестр

    ст. 201.6


    1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.
    2. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
    3. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
    4. Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.
    5. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

    20 Декабря 2016, 15:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Власов Андрей
    получен
    гонорар
    70%
    Юрист
    Общаться в чате

    Добавлю, что актуальную информацию по банкротству застройщика можно отслеживать на bankrot.fedresurs.ru/ это официальный информационный ресурс по банкротству

    20 Декабря 2016, 15:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Казаков Илья
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Добрый день,

    Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

    Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
    2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
    Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
    5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
    Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

    Если застройщик и банк не зарегистрировали ипотеку по кредитным договорам, то он не возникла.

    в связи с банкротством застройщика может ли банк отобрать квартиры, заложенные застройщиком при заключении кредитного договора с банком и не зарегистрированный в органах Ростреестра, которые были приобретены путем заключения ДДУ и переуступкой прав по ДДУ (с использованием кредитных средств выданных физическим лицам у этого же банка) и зарегистрированные в органах Ростреестра?
    Сергей

    Соответственно, если опираться только на представленную информацию, то дольщикам ничего не угрожает, в рамках банкротства банк не сможет наложить взыскание на указанные квартиры.

    Кроме того, в самом худшем случае (если все таки ипотека зарегистрирована), будет конкуренция залогов, так как права дольщиков также обеспечены залогом земельного участка и объекта строительства.

    20 Декабря 2016, 15:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats