Здравствуйте, Надежда.
1)можно ли этим заниматься с не выплаченной ипотекой и пока дом еще не стоит на кадастровом учете?
Надежда, смотрите договор. Банки в типовых формах договоров об ипотеке предусматривают обязанность залогодателя не производить перепланировку, переустройство, реконструкцию, какие-либо иные изменения предмета ипотеки в течение всего срока действия договора без письменного согласия залогодержателя.
Если объект не поставлен на кадастровый учет -тем более нельзя проводить перепланировку, потом вас могут обязать вернуть все в первоначальный вид, и прежде всего разрешение уполномоченных органов на перепланировку вы получить не сможете.
2) реально ли вообще это узаконить т.к. где-то сказали что нет, а где то — что да.
По практике мало шансов. Могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет, так как объект не будет соответствовать документам. Тем более объект в ипотеке.
В соответствии с частью 4 ст. 29 ЖК РФ сохранение спорного объекта в перепланированном и переустроенном состоянии не представляется возможным, поскольку данный объект не поставлен на государственный кадастровый учет, то есть, как объект гражданских прав не существует.
3)Есть ли стандартные схемы обмана у таких контор?
Не правовой вопрос, не могу дать ответ.
Второй: без согласования, а при продаже\обмене и т. п. просто построить аналогичную стену из гипрока (или даже кирпича). Тогда интересует:
Если покупатель заметит (Выявит) спорное не соответствие в объекте и вы при заключении сделки не донесете до него информацию о данном изменений, он сможет оспорить сделку — поскольку не был уведомлен надлежащим образом о предмете сделки.
1) Большая ли вероятность что кто то будет проводить проверки и мы не сможем ее избежать?
Статья 29 ЖК РФ. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.
2) Какова сумма штрафа за такую перепланировку без согласования
«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Я не рекомендую до постановки на учет проводить перепланировку — поскольку в данном случае изменяется объект. Зачем вам такие последствия. Как я уже сказала, могут возникнуть проблемы при постановке объекта на кадастровый учет.
Тогда то вам и нужно будет идти в суд и «узаконивать перепланировку». В ином случае — само собой — риски, что перепланировку заметят и направят иск в суд, малы. Только если выявят новые покупатели. Хотя — еще зависит от этажа и от соседей. Был спор — когда соседи написали заявление о нарушении их прав на другого соседа (по их словам соседи часто делали ремонт ). Тогда управляющая компания направила своего представителя и тот проверил. Такие вопросы Администрация делегирует иногда управляющим компаниям.
Соответственно вероятность контроля в будущем во многом зависит и от соседей и от сознательности и обязательности Администрации.
Да права и законные интересы других жильцов не будут нарушены, но это все вам нужно будет доказывать в суде. А без вашего присутствия суд удовлетворит иск. Администрации, по практике — суд как правило удовлетворяет такой иск и обязывает привести в соответствие.
Таким образом, прежде всего поставьте объект на кадастровый учет и выплатите ипотеку! Потом лучше всего согласовать перепланировку и действовать.
С уважением.