Купля-продажа, мена или дарственная?

т.е. прибыли не будет с них, и поэтому хотелось бы поменяться без уплаты 13% налога. Как в этой ситуации лучше оформить сделку: купля-продажа, мена или дарственная, и может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Мария, добрый день! Оформите переход прав собственности договорами дарения. В силу ст. 217 НК доход от дарения недвижимости между близкими родственниками и членами семьи не облагаются налогом

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Уважаемая Мария! Здравствуйте! Да, здесь в идеале договор мены. Другой разговор будет ли доплата или нет, здесь уже надо оценивать.

Также вполне может быть и дарение долей — тоже не противозаконно, при этом, если Вы ИП, — то НДФЛ здесь вообще не причем (для Вас под условием).

Вы свою квартиру (где зарегистрированы) используете под ИП — деятельность? И долг по ИП- нет ли уже взыскания с Вас данной суммы?

Как в этой ситуации лучше оформить сделку: купля-продажа, мена или дарственная,
Мария

Добрый день.

Разницы для Вас нет, поскольку и в том и в другом случае налог Вы уплачивать не будете, не важно дарение или мена.

Но проще конечно оформить мену, поскольку в этом случае будет только 1 договор, а в случае с дарением их будет 2.

Налог платить не нужно будет в любом случае:

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексомРоссийской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

и может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Теоретически арест может помешать сделке, однако стоит учесть, что если это единственное жилье, то на него не может быть обращено взыскание и следовательно не может быть наложен арест.

«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.07.2016)Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Здравствуйте. Сделайте 2мя дарениями.

Вы подарите матери и сестре доли, а они подарят Вам. Так как Вы близкие родственники, то налога не будет в любом случае.

По НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Но пока арест не снимите, Вы ничего подарить не сможете. Сами пишете что арест. То есть и дарение и ДКП будут под запретом. То есть сначала нужно гасить долги и снимать арест.

Как в этой ситуации лучше оформить сделку: купля-продажа, мена или дарственная
Мария

В целях налогообложения лучше провести сделки через дарение, а не по договору мены.

При дарении вы будете освобождены от налогообложения, так как являетесь близкими родственниками.

По договору мены Вы будете признаваться продавцом и придется уплатить налог с дохода свыше 1 млн рублей (налоговый вычет).

и может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Нет, если запретов на регистрационные действия судебный пристав-исполнитель не выносил, то ни мене, ни дарению долг не помешает с учетом того, что это Ваше единственное жилье.

и может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Здравствуйте, Мария.

Если по долгу ИП не возбуждено судебное или исполнительное производство и не наложены аресты на Ваше имущество, то проблем с оформлением прав на указанное недвижимое имущество у Вас быть не должно.

Гражданский процессуальный кодекс
Статья 140. Меры по обеспечению иска
1. Мерами по обеспечению иска могут быть:
1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
«Об исполнительном производстве»
Статья 64. Исполнительные действия
1. Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия:
7) в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение;

Статья 68. Меры принудительного исполнения
3. Мерами принудительного исполнения являются:
5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества;

С уважением! Г.А. Кураев

Как в этой ситуации лучше оформить сделку:
Мария

Здравствуйте, лучше всего оформить дарение, т.к. вы являетесь родственниками, то никаких налогов при дарении платить не придется

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
18.1)Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но т.к. у Вас доли, то сделка будет подлежать заверению у нотариуса

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (действующая редакция, 2016)
Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

и может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

Да, к сожалению может помешать, т.к. арест подразумевает запрет на регистрационные действия, т.е. сделку провести не будет являться возмоным, до полного погашения долга и снятия ареста

Здравствуйте!

Статья 567. Договор мены
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

с учетом ч.2 ст.567 мена для Вас может быть не выгодна. но тут надо брать в расчет что возникает право на вычет не только по подп.1 п.1 ст.220, но и по подп.3 п.1.

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).
{«Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015) {КонсультантПлюс}}

возможно в данной ситуации было бы лучше оформить дарением, но в связи с

может ли мой долг по ИП помешать сделке(арест квартиры, невозможность продать ее. В собственности больше недвижимости нет никакой)
Мария

да, при наличии ареста, Вы не сможете произвести отчуждение своей доли, а при возникновении права собственности на другое недвижимое имущество, возникает риск обращения на него взыскания кредиторами.

Все мои коллеги очень хорошо расписали освобождение от налога при дарении и очень коротко о том, что пока квартира находится под арестом — отчуждение долей в квартире (продать обменять или подарить) Вы не сможете.
Конечно, если есть возможность договориться с приставами и судом о замене объекта ареста (и они должны будут ещё и оценить новую), то это и будет для Вас шанс обменять квартиру ). Ну и поддержу коллег в том моменте, что если квартира единственное место жительства, то реализовать её за долги вряд-ли смогут .

Надеюсь мой ответ поможет Вам.
С уважением, Микрюков Алексей
P.S. Пока писал ответ уже появились уточнения )))

С учетом пояснений, на долю в квартире вряд-ли будут налагать арест, так как тогда затрагиваются косвенно права другого сособственника квартиры. Ну и если единственное место жительства, то арест всегда можно попробовать обжаловать )