Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры, которая в собственности менее 3-х лет
Добрый день.
Мы рассматриваем покупку квартиры.
Квартира была куплена на стадии строительства без отделки в 2014 году за 2 млн.600 т.р. Продавец вложил в ремонт (включая коммуникации, отделку и т.д). Теперь он продает квартиру в связи с семейными обстоятельствами (хочет построить дом и жить в нем). Теперь цена 3 млн.700 т.р, поскольку включает дорогостоящий ремонт и встроенную мебель (кухонная мебель с техникой и шкаф). Для сравнения: квартиры такой площади без отделки в этом доме стоят сейчас 3 млн.100 т.р.
В связи с тем, что 3 лет не прошло с момента вступления в права на квартиру, продавец предлагает оформить сделку двумя договорами: на квартиру по себестоимости и на неотделимые улучшения условий. В его случае установленная цена - это не занижение стоимости, не уклонение от налогов, а именно покрытие всех расходов, которые он понес в связи с этой квартирой.
Вопросы у нас, как у потенциальных покупателей:
1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
2. Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать риски
3. Какие сроки оспаривания квартиры по закону и как их минимизировать.
Уважаемые юристы, спасибо за ответы.
Для более глубокого понимания прошу уточнить следующие моменты. Заранее прошу прощения за некую утрированность.
1. Верно, ли что закон не запрещает продавцу продать квартиру в том виде в котором он ее купил (утрированно, говоря, содрав обои и плитку) за те деньги, которые он заплатил, если покупатель на это согласен? То есть закон пока не обязывает продавца продавать квартиру только в состоянии, пригодном для проживания?
2. Если к объектам гражданских прав относятся вещи, то закон не запрещает продавать отдельно от квартиры обои, которые висят на стене в момент продажи. Обои приобретают приставку б/у, но не перестают быть объектом купли-продажи, если на это согласен покупатель. И даже если покупатель согласен купить обои, снятые со стены. Верно ли это?
3. Верно ли, что закон не запрещает продавать квартиру отдельно, а вещи отдельно. Как, например, отдельными договорами оформлять продажу матрасса, основания и ножек кровати, если на это есть согласие всех сторон?
4. Рассматривая все пункты выше, верно ли что заключение договора на продажу квартиры и второго договора на продажу вещей - законно?
И законно также заключение одного договора на квартиру, и заключение второго договора, описанного ниже в пункте 5?
5. В нашем случае мы можем сформулировать второй договор примерно так
Стороны договорились о том, что Покупатель возмещает Продавцу расходы, фактически понесенные Продавцом на улучшение жилищных условий к моменту продажи Квартиры по договору Купли -продажи (номер, дата) и являющиеся на момент продажи квартиры неотделимыми, в размере... Необходимость улучшения жилищных условий потверждается ДДУ (номер, дата) (по которому квартира изначально покупалась) пунктом 3 (о том, что Квартира продается без отделки). Расходы подтверждаются документально. Подробный перечень и стоимость товаров и услуг:
1.
2.
Или просто второй договор купли-продажи, всего, что есть в квартире.
К договору в любом случае прикладываются все чеки и накладные.
Покупателю достается договор и чеки, Продавцу договор и деньги.
Вопросы:
5.1 Такой второй договор будет иметь юридическую силу?
5.2 такой второй договор нужно заверять нотариально?
5.3 в случае оформления сделки такими договорами продавец может подать два договора в налоговую, заявить всю сумму и подтвердить, что факта получения дохода не было (а было возмещение расходов), а значит не может быть начислен Налог на ДОХОДЫ физических лиц.
5.4 второй договор (на возмещение расходов или купли-продажи вещей в квартире) может быть для покупателя гарантией, что при оспаривании/расторжении сделки купли-продажи квартиры суд примет его во внимание?
Спасибо!
Здравствуйте!
Со стороны покупателей риск может быть только в одном: если не будет платежных документов (расписок от продавца) на всю сумму, которую Вы отдадите продавцу.
Поэтому по такой схеме необходимо заключать два договора: 1) договор купли-продажи квартиры; 2) договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире.
Первый договор сдается в Росреестр на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Продавец дает Вам расписку на сумму, указанную в данном договоре.
Второй договор никуда не подается и существует только в двух экземплярах — у продавца и у покупателя. По данному договору продавец также дает Вам расписку в получении от Вас денег по данному договору.
Что касается сроков оспаривания договора (признания его недействительным), то в силу статьи 181 Гражданского кодекса РФ:
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Добрый день, Леонид.
В его случае установленная цена — это не занижение стоимости, не уклонение от налогов, а именно покрытие всех расходов, которые он понес в связи с этой квартирой.
Леонид
В данном случае получается, что да, ему выгоднее оформить именно так, чтобы не платить налог с продажи, поэтому предложение понять вполне можно.
1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид
Если все деньги будут передавать по договорам и передача будет подтверждена документально, то в принципе ничего особенных рисков, по сравнению с обычными здесь нет.
2. Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать риски
Леонид
заключить 2 отдельный договора и по каждому зафиксировать передачу денежных средств либо через банк, либо оформить расписки на передачу денег.
3. Какие сроки оспаривания квартиры по закону и как их минимизировать.
Леонид
общий срок давности — 3 года (если он заявит о расторжении договора), после этого срока оспорить уже не получится. Самое главное это проверить все документы, заказать выписку из реестра, чтобы убедиться, что никаких арестов, залогов и прочего на квартире нет. Если все проверите, то особых рисков не будет.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
1. Верно, ли что закон не запрещает продавцу продать квартиру в том виде в котором он ее купил (утрированно, говоря, содрав обои и плитку) за те деньги, которые он заплатил, если покупатель на это согласен? То есть закон пока не обязывает продавца продавать квартиру только в состоянии, пригодном для проживания?
Леонид
Конечно, если покупатель согласен, то продавец может продать квартиру в любом виде. Единственное правило — о всех недостатках покупатель должен быть уведомлен.
2. Если к объектам гражданских прав относятся вещи, то закон не запрещает продавать отдельно от квартиры обои, которые висят на стене в момент продажи. Обои приобретают приставку б/у, но не перестают быть объектом купли-продажи, если на это согласен покупатель. И даже если покупатель согласен купить обои, снятые со стены. Верно ли это?
Леонид
Формально если Вы заключить договор на обои, то он будет иметь юр. силу, никто его оспаривать не будет.
3. Верно ли, что закон не запрещает продавать квартиру отдельно, а вещи отдельно. Как, например, отдельными договорами оформлять продажу матрасса, основания и ножек кровати, если на это есть согласие всех сторон?
Леонид
Да, конечно, это ведь разные вещи.
4. Рассматривая все пункты выше, верно ли что заключение договора на продажу квартиры и второго договора на продажу вещей — законно? И законно также заключение одного договора на квартиру, и заключение второго договора, описанного ниже в пункте 5?
Леонид
Да, законно.
5. В нашем случае мы можем сформулировать второй договор примерно так Стороны договорились о том, что Покупатель возмещает Продавцу расходы, фактически понесенные Продавцом на улучшение жилищных условий к моменту продажи Квартиры по договору Купли -продажи (номер, дата) и являющиеся на момент продажи квартиры неотделимыми, в размере… Необходимость улучшения жилищных условий потверждается ДДУ (номер, дата) (по которому квартира изначально покупалась) пунктом 3 (о том, что Квартира продается без отделки). Расходы подтверждаются документально. Подробный перечень и стоимость товаров и услуг: 1. 2. Или просто второй договор купли-продажи, всего, что есть в квартире.
Леонид
Лучше все таки 2 договора купли-продажи, просто возмещение расходов не подойдет.
5.1 Такой второй договор будет иметь юридическую силу?
Леонид
Да.
5.2 такой второй договор нужно заверять нотариально?
Леонид
Нет, не нужно.
5.3 в случае оформления сделки такими договорами продавец может подать два договора в налоговую, заявить всю сумму и подтвердить, что факта получения дохода не было (а было возмещение расходов), а значит не может быть начислен Налог на ДОХОДЫ физических лиц.
Леонид
Нет, он подаст только один договор.
5.4 второй договор (на возмещение расходов или купли-продажи вещей в квартире) может быть для покупателя гарантией, что при оспаривании/расторжении сделки купли-продажи квартиры суд примет его во внимание?
Леонид
Да, вполне, главное оформить его именно как куплю-продажу.
не уклонение от налогов, а именно покрытие всех расходов, которые он понес в связи с этой квартирой. Вопросы у нас, как у потенциальных покупателей: 1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид
Леонид, добрый вечер! Ну это все таки уклонение от налогов поскольку о втором договоре который не попадет в Росреестр не узнает и налоговая, для покрытия затрат продавца достаточно 1 договора в котором указывается фактическая цена продажи. Перечень расходов на приобретение данной квартиры в ст. 220 НК вообще не ограничен но по аналогии с перечнем затрат для получения вычета на приобретение жилья туда включаются расходы по отделке
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
1. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид
Таким договоры всегда рискованы т.к. как по факту вы платите одну сумму а в договоре у вас меньшая сумма которую в случае расторжения договора и вернет продавец
2. Как правильно оформить сделку, чтобы минимизировать риски
Леонид
Заключить два договора, прописать о передаче денег по второму (неотделимые улучшения) только после регистрации права на квартиру, подробно указать что именно идет по второму договору
3. Какие сроки оспаривания квартиры по закону и как их минимизировать.
Леонид
общий срок три года
ст. 196 ГК
1. Общий срок исковой давностисоставляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
1. Верно, ли что закон не запрещает продавцу продать квартиру в том виде в котором он ее купил (утрированно, говоря, содрав обои и плитку) за те деньги, которые он заплатил, если покупатель на это согласен? То есть закон пока не обязывает продавца продавать квартиру только в состоянии, пригодном для проживания?
Леонид
Вообще то есть нормы ГК на этот счет, например ст. 469 ГК
1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
2.При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара
продавец о
бязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для
которых товар такого рода обычно используется.
Еслипродавец при заключении договора был поставлен покупателем в
известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан
передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с
этими целями.
4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены
обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий
предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар,
соответствующий этим обязательным требованиям.
законодательством установлены требования к жилому помещению, однако в данном случае приоритет имеют условия договора так продавцом является физлицо
также согласно ст. 475ГК
1.
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель,
которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору
потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. Если к объектам гражданских прав относятся вещи, то закон не запрещает продавать отдельно от квартиры обои, которые висят на стене в момент продажи. Обои приобретают приставку б/у, но не перестают быть объектом купли-продажи, если на это согласен покупатель. И даже если покупатель согласен купить обои, снятые со стены. Верно ли это?
Леонид
в целом конечно есть статья ГК о свободе договора (ст. 421), но есть и статья о мнимой и притворной сделках
ст. 170 ГК
2. Притворная сделка,
то есть сделка, которая совершена
с целью прикрыть другую сделку, в том
числе сделку на иных условиях,
ничтожна. К сделке, которую стороны
действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки
применяются относящиеся к ней правила.
в вашей ситуации вопрос конечно неоднозначный
3. Верно ли, что закон не запрещает продавать квартиру отдельно, а вещи отдельно. Как, например, отдельными договорами оформлять продажу матрасса, основания и ножек кровати, если на это есть согласие всех сторон?
Леонид
опять же, свобода договора, запрета купить квартиру отдельно, бытовую технику в ей отдельно нет, цель описанной сделки избежать уплаты налогов путем сокрытия части доходов, полученных продавцом, как отмечали коллеги распространенная практика с которой налоговая путем заявления в суд требований о применении последствий ничтожной сделки ( как притворной) конечно же не будет
4. Рассматривая все пункты выше, верно ли что заключение договора на продажу квартиры и второго договора на продажу вещей — законно? И законно также заключение одного договора на квартиру, и заключение второго договора, описанного ниже в пункте 5?
Леонид
формально да, но ст. 170 + ст. 431 ГК
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение
условия договора в случае его неясности устанавливается путем
сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.Если правила, содержащиеся в части первой
настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна
быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства,
включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику,
установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
толкование это к тому что сопоставляются два заключенных оговора на квартиру безобоев и на б/у обои со стен этой квартиры и выявляется действительная воля сторон… но повторю налоговая без получения например данных от покупателя проводить полномасшатбное расследование не будет в отношении физлица продавшего квартиру
Здравствуйте!
если продавец приобрел квартиру по ДДУ с условием без отделки, то все эти расходы по ремонту он вправе учесть как расходы связанные с приобретением объекта и соответственно уменьшить на них доход от продажи. поэтому в 2-х договорах нет нужды.
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
к таким расходам в частности можно отнести
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату)без отделки или доли (долей) в них;
что подтверждается письмом
ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 29.12.11 N 03-04-05/5-1123
Вопрос: Физлицо приобрело квартиру в новостройке без отделки. После ремонта физлицо продало квартиру. При этом квартира находилась в собственности физлица менее трех лет. Вправе ли физлицо для целей исчисления НДФЛ в соответствии со ст. 220 НК РФ, а также Письмом Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/9-84 уменьшить сумму доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов:
на приобретение квартиры;
на чистовую отделку;
на услуги риелтора при продаже квартиры;
на сумму фактически уплаченных процентов по займу, а также ипотечному кредиту, ранее полученным на приобретение данной квартиры?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Исходя из вышеизложенного при продаже находившейся в собственности квартиры налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, чистовой отделкой, если квартира была приобретена без нее, оказанием риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
лично я не вижу смысла в заключении (подписании) отдельным документом всех этих неотделимых улучшений по ремонту квартиры,
если у продавца сохранились документы, подтверждающие эти расходы, т.к. он и без всего этого сможет уменьшить на них свой доход, за исключением расходов на мебель, технику и т.п.
если документов нет, то понятно его желание по неотделимым улучшениям.
касательно мебели и прочей меблировки, можно заключить отдельный договор, при этом он вправе заявить налоговом вычете в размере не более 250 000 рублей.
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
…
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
Здравствуйте при предложенной продавцом схеме, вы будете терять при вычете с покупки квартиры, то есть 13% будет исчисляться с суммы основного договора, стоимость договора по передаче отделки учитываться соответственно не будет.
. Какие наши риски в случае покупки квартиры по этой схеме
Леонид
Здравствуйте, Леонид!
Помните, что кроме риска, связанного с расторжением договора, для вас такая схема невыгодна с точки зрения налогообложения по той причине, что вы скорее всего не сможете учесть в расходах всю сумму, если будете продавать данную квартиру в течение 5-и лет. То есть в расход у вас будет относится только стоимость квартиры без приобретенных неотделимых улучшений.
Также, если вы решите получить налоговый вычет в виде расходов на приобретенную квартиру (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ), то данный вычет тоже можно получить только на стоимость квартиры по одному договору (без неотделимых улучшений).
Добрый день, Леонид!
Договор купли-продажи так называемых «неотделимых улучшений квартиры», считаю, заключать не стоит, так как он абсурден и дебилен с правовой точки зрения.
Согласно главе 30 «Купля-продажа» раздела IV части второй Гражданского кодекса объектами продажи по договору купли-продажи могут быть только вещи (товары), т.е. входить в число объектов гражданских прав.
Перечень объектов приведен в статье 128 Гражданского кодекса:
К объектам гражданских прав относятся
- вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права;
- результаты работ и оказание услуг;
- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность);
- нематериальные блага.
Такой вещи или товара как "неотделимое улучшение квартиры" согласно действующему гражданскому законодательству не существует.
Поэтому это "улучшение чего-либо" не может быть предметом договора купли-продажи или другой сделки, так как не является вещью или иным имуществом.
Штукатурка, которой покрашены стены квартиры или наклеенные обои, приклеенная плитка в ванной или паркет и т.п., произведенный ремонт в целом, улучшают квартиру безусловно, но не могут продаваться отдельно от квартиры и в этом плане они да, неотделимы. Также «встроенную мебель (кухонная мебель с техникой и шкаф)» тоже вряд ли можно продать отдельно от самой квартиры, так как они производились под конкретные размеры кухни и техники.
Отделимые вещи или имущество (холодильник, телевизор, шкаф, бытовая техника и т.п), которые находятся в продаваемой квартире да, могут, быть проданы по отдельному договору купли-продажи.
С уважением, Роман.
Абсолютно верно. Продавец не обязан приводить квартиру в состояние, пригодное для проживания. Можно продать имущество в любом его состоянии.
И это утверждение верно. Обои остаются вещью и не теряют свою оборотоспособность в силу закона.
И тут с Вами не поспоришь. Такие сделки не противоречат гражданскому законодательству и соответствуют свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ).
Заключение договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире (конкретных вещей, таких как, к примеру, встроенной мебели и т.п.) вполне правомерно.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений (можно назвать его как угодно, например, просто договор купли-продажи, предметом продажи в котором будут конкретные вещи) гражданскому законодательству не противоречит.
И на практике достаточно широко применяется.
Удостоверять его нотариально не обязательно. Закон такого требования не содержит.
А вот подавать в налоговый орган оба договора не стоит. Вообще налоговый орган не требует с продавца предоставления договора купли-продажи недвижимости. Он сам выборочно проверяет такие договора в Росреестре. И только если возникают сомнения, то проводит проверку, вызывает налогоплательщика (продавца), берет с него необходимые объяснения.
Договор купли-продажи неотделимых улучшений предоставлять в налоговый орган не следует. Это лишнее.
А для покупателя такой договор действительно будет являться гарантией того, что если вдруг договор купли-продажи квартиры квартиры будет признан недействительным или расторгнут, то деньги будут возвращены как по первому, так и по второму договорам. Но только об этом необходимо указать в договоре купли-продажи неотделимых улучшений.