В 2012г получил разрешение на строительство жилого дома площадью 450м2. построил 590м2. Разделил на 21 комнаты по 25м2.(Коридор и комнаты на право и на лево. два этажа). в каждой кухня студия и санузел. Сейчас сдаю все комнаты. От границ соседа отступил по 3 метра. Переживаю за то, что могут снести? Как это предотвратить?
Уважаемый Артур! Здравствуйте! Так, ну надо смотреть градостроительный план плюс технический/кадастровый паспорт по дому.
Превышение по метражам куда: в высоту или по ширине? Возможно, имеет смысл внести изменения в разрешение на строительство в части увеличения площади застройки.
В принципе отступ от границ ЗУ соседа на три метра правильный, но вопрос еще в противопожарных, санитарных и градостроительных требованиях. Так, только противопожарный разрыв между деревянными строениями должен быть не менее 18 метров.
Добрый вечер, Артур. Из вашего вопроса, вероятно, следует, что вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором вы возвели строение (дом) и ИЖС? Для этого ВРИ допустимо строительство — размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей). То, что вы описали, подпадает под описание гостиницы, к тому же вы указываете, что сдаете комнаты и получаете прибыль. Такая деятельность допускается на земельных участках с различными ВРИ, но не на тех, которые имеют ВРИ индивидуальное жилищное строительство. Если я правильно вас поняла и ваши опасения связаны именно с этим, то вам необходимо изменить ВРИ, приведя в соответствие с той деятельностью, которую вы осуществляете. Насколько это возможно из предложенной информации заключить нельзя, но само по себе это реально. Если же опасение о сносе связано с чем-то еще, уточните, пожалуйста, вопрос.
Думаю, что все-таки, покольку право собственности на дом зарегистрировано, то этот дом не является самовольной постройкой
Каравайцева Елена
Согласна с коллегой. К случаю, который вы описали применить 222 ГК вроде бы никак невозможно — участок был предоставлен под ИЖС, то есть ни красных линий, ни прочих подобных вещей, не нарушает. Нарушение ВРИ, нецелевое использование. Все это на снос, в общем-то, как я думаю, не тянет. Но, не ожидая, в каком направлении будет развиваться законодательство в ближайшие пять лет, есть смысл привести в соответствие с законом, то есть изменить ВРИ.
Здравствуйте Артур. Я так понимаю, что Вы опасаетесь, что Ваш дом признают многоквартирным. Ваши опасения вполне реальным и снос возможен если участок ИЖС, ЛПХ или дачный, а разрешение получали на постройку индивидуального дилого дома.., т.к.
Разделил на 21 комнаты по 25м2.(Коридор и комнаты на право и на лево. два этажа). в каждой кухня студия и санузел.
Артур
Это признаки именно малоэтажного многоквартирного дома.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. N 18-КГ14-97
Судом установлено, что земельный участок площадью 913 кв. м по адресу: г. <...>, д. <...>, выделен Приме С.А. и Демьянцу А.А. в установленном порядке для строительства 3-этажного индивидуального жилого дома в зоне малоэтажной застройки (Ж-2).
Решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования не принималось.
Ответчикам Приме С.А. и Демьянцу А.А. было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного к строительству жилого дома в части высоты и этажности здания, а также в изменении вида использования земельного участка — для размещения многоквартирного дома.
Актом проверки Управления государственного строительного надзора Краснодарского края от 27 марта 2012 г., актом осмотра от 9 января 2013 г. установлено, что на земельном участке по ул. <...>, д. <...>, в г. <...>, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, ответчики без разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, без изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, без исполнительной документации на объект, с нарушением СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения» осуществили строительство объекта капитального строительства (стадия возведения 6-го уровня).
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный объект капитального строительства подлежит сносу.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что спорное строение является самовольной постройкой, однако отменил решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 10 июня 2013 г. и принял новое решение об отказе в иске, указав, что ответчики возвели строение на земельном участке, принадлежащем им на праве собственности, который отнесен к категории земель населенных пунктов, а достаточные доказательства нарушения постройкой прав и законных интересов иных лиц, угрозы жизни и здоровью граждан отсутствуют.
С апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно статье 222 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве нового объекта (многоквартирного жилого дома, стадия возведения 6-го уровня) ответчики нарушили установленные для зоны малоэтажной жилой застройки предельную высоту зданий, максимальный процент застройки земельного участка и минимальный отступ от границ земельного участка. При этом суд учитывал заключение судебной строительно-технической экспертизы, установившей, что при строительстве многоквартирного жилого дома ответчиками были нарушены строительные, санитарные нормы в части несоблюдения нормативных отступов от всех границ земельного участка, по левой меже имеется заступ за границу соседнего земельного участка, площадь заступа 151 кв. м, не соблюден минимальный пожарный отступ от индивидуального жилого дома по левой стороне здания, чем создается угроза жизни и здоровью людей.
Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с решением суда первой инстанции, указал, что в силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Кодекса.
При этом судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда исходила из того, что вопрос о соответствии конструкций возведенного строения нормам и правилам экспертом не разрешался, в экспертизе отсутствуют ссылки на градостроительный план участка и разрешение на строительство, вопрос о возможности сноса строения с точки зрения безопасности перед экспертом не ставился. Также суду первой инстанции надлежало разрешить вопрос о возможности приведения возведенного строения в соответствие с разрешенными параметрами строительства, однако этого сделано не было, повторная и дополнительная экспертизы судом первой инстанции не назначались.
Таким образом, суд апелляционной инстанции фактически признал, что для правильного разрешения возникшего спора требовалось назначение повторной или дополнительной экспертизы по тем же вопросам (часть 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Однако такая экспертиза судом апелляционной инстанции назначена не была.
При этом, отвергая заключение судебной строительно-технической экспертизы и не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, основанными на результатах указанной экспертизы, о том, что несоблюдение минимального пожарного отступа от индивидуального жилого дома по левой стороне здания создает угрозу жизни и здоровью людей, суд апелляционной инстанции сослался на то, что пожарный проезд между строениями на указанных участках соблюдается.
Между тем каких-либо доказательств в обоснование сделанного вывода приведено не было.
В результате этого суд, не обладающий специальными знаниями в области науки и техники, вынес постановление, не отвечающее требованиям статей 195, 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не учел также, что для решения вопроса о сохранении самовольной постройки лицо, осуществившее такую постройку на принадлежащем ему участке, должно обратиться с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Между тем из материалов дела не следует, что при рассмотрении данного дела ответчики обращались с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что земельный участок, принадлежащий ответчикам на праве собственности, отнесен к категории земель населенных пунктов, не может быть принята во внимание, поскольку это обстоятельство само по себе не препятствует признанию постройки самовольной и ее сносу.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, вследствие чего апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 сентября 2013 г. подлежит отмене с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.
Возможные варианты, это менять вид использования разрешенного участка, если позволяют ПЗЗ, проводить экспертизу дома и заявлять иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
(ред. от 30.09.2015)
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
(Зарегистрировано в Минюсте России 08.09.2014 N 33995)
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
Размещение малоэтажного многоквартирного жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный);
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха;
размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома
Вы правы. Я опасаюсь, что мой дом признают многоквартирным. У меня в семье 9 человек. А если я подарю каждому из них долю дома? К примеру 1/9.(2 комнаты каждоому). Это может помочь? Или зарегистрировать дом на сына( 8лет?)
У меня в семье 9 человек. А если я подарю каждому из них долю дома? К примеру 1/9.(2 комнаты каждоому). Это может помочь? Или зарегистрировать дом на сына( 8лет?)
Артур
Статья 48. ГрК РФ Архитектурно-строительное проектирование
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Т.е. в прицепе не имеет значения сколько будет собственников и кто будет собственник.
Утверждено
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 января 2006 г. N 47
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ5. Жилым помещением признается:
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Признаки многоквартирного дома у Вас имеются, т.к. дом разделен на отдельные комнаты со вспомогательными помещениями, кухня-студия и санузел, и из них имеется выход в помещения общего пользования, коридор и лестницу.
Если бы Ваша семья жила в этом доме, то и вопросов бы, я думаю, не было. Вы действительно построили его, чтобы всем было удобно пользоваться данным домом Но проблема в том, что Вы сдаете комнаты по договору найма и при проверках подобный вид деятельности играет не в Вашу пользу, т.к. прибавляет ещё и данное обстоятельство, что дом не используется для проживания собственников, а фактически осуществляется предпринимательская деятельность по передаче жилых помещений в наем.
Здравствуйте, Артур!
У меня в семье 9 человек. А если я подарю каждому из них долю дома? К примеру 1/9.(2 комнаты каждоому). Это может помочь? Или зарегистрировать дом на сына( 8лет?)
Это ником образом не повлияет на ситуацию. Вам необходимо вносить изменения в разрешение на строительство. В противном случае дом могут признать самовольной постройкой и обязать снести дом.
Артур, а дом введен в эксплуатацию? Вы право собственности на него зарегистрировали? Возможно привлечение Вас к административной ответственности.
КОАП РФ
Статья 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)1.Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
2. Действия, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, — влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до тридцати пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от тридцати пяти тысяч до сорока тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток; на юридических лиц — от трехсот тысяч до шестисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок до шестидесяти суток.
Система ГАРАНТ: base.garant.ru/12125267/9/#block_90#ixzz4N8ILPoDM
Здравствуйте.
Если ваш дом не нарушает права третьих лиц, то отклонение по площади жилого дома не может указывать на самовольную постройку, подлежащую сносу.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав» при рассмотрении исков
об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем
возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт
соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
в квадратуре превышение.
Уважаемый Артур! В дополнение: если в квадратуре, то лучше внести изменения в разрешение на строительство, при этом надо смотреть местные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Имейте в виду, что согласно ч.ч.2-7 ст.40 Градостроительного кодекса РФ
Есть ли отклонения или нет — и надо смотреть местные ПЗЗ.
В любом случае, Вам это не надо, так как слишком «тягомотно» — публичные слушания и т.д. и т.п.
Поэтому лучше обойтись внесением изменений в разрешений на строительство.
Касательно же соблюдения отступов — чтобы не уходить в СНиПы, СанПины — берите градостроительный план и кадастрового инженера. Вот будет и ответ.