Имеет ли право арендодатель расторгнуть договор о сдаче жилья, до окончания отопительного сезона?

Question

Здравствуйте! Ситуация такова: мы являемся арендаторами квартиры. Сегодня хозяйка поставила нас в известность о том, что планирует ее продавать и давно уже об этом думает. Естественно, весной или летом она о своих намерениях нам говорить не стала, т.к. рынок недвижимости в это время стоит (нам бы было выгоднее заниматься поиском квартиры в не сезон...), да и сейчас мы узнали обо всем, случайно столкнувшись с ней на улице. Договор был заключен 30.05.15 (к сожалению, договор - обычная филькина грамота, написанная риелтором). При заключении риелтор стандартно написал «на 1 год» и поставил даты с 1.06.2015 – 1.06.2016. Хозяйка начала возмущаться, что ей нужен более длительный срок, чтобы мы просто годами жили и не съезжали, сама подписала сверху «на неопределенный срок» (что она исправила в своей копии договора, к сожалению, не знаем). Далее указаны моменты об оплате, правила пользования, имеющемся имуществе в квартире, уведомление о расторжении за 15 дней, стоимость, сроки внесения оплаты, кол-во проживающих. Упоминаются ст. 678 и 688 (!!) ГК. («договор может быть расторгнут по основаниям и порядке, предумотренных граждансим и жилищным Законодательством (ст. 678 и 688 ГК) + «В случае расторжения договора обе стороны обязаны уведомить друг друга не позднее, чем за 15 календарных дней» - больше ничего о продлении сроков, расторжении и т.д.) Все свои обязанности мы выполняем, плату всегда вносим в точности в срок (платим через банк, все квитанции на руках). Прописаны, правда, не в снимаемой квартире. На мой взгляд, статьи 688 и 684 запрещают выселение нас вне судебного порядка, а договор оказывается продленным, причем, на тех же условиях. Вопросы, которые меня беспокоят: 1. оговаривается ли каким-то образом в законодательстве на данный момент невозможность выселения до окончания отопительного сезона? 2. если учитывать, что договор истек 1.06.16, нас не стали выселять, то был ли он продлен автоматически по законодательству и на какой срок? 3. какую силу и значение имеет хозяйская приписка «на неопределенный срок» над «1.06.2016»? а так же пункт об уведомлении о расторжении за 15 дней? 4. имеет ли устное предупреждение какую-то юридическую силу?

Наталья Янкина · Answer

Здравствуйте, Ирина. Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. — ч.2 ст.610 ГК РФ. К сожалению, срок 15 дней установлен Вашим договором, поэтому наймодатель вправе предупредить Вас о прекращении договора не позднее этого срока. Устное уведомление не имеет силу, если Вы заявите, что не получали его, а наймодатель не сможет предоставить доказательств этому (например, свидетельские показания).