Подлежит госрегистрации договор об инвестировании денег в строительство дома блокированной застройки?

Приветствую! подскажите пожалуйста, может кто сталкивался с подобной ситуацией в своей практике. Между физ. лицом (Инвестором) и юр.лицом (застройщиком) был заключен договор об инвестировании в строительство жилого дома. Предмет договора строительство жилого дома на отдельном земельном участке, фактически и юридически это один из блоков дома блокированной застройки с участком под блоком, который после ввода дома в эксплуатацию подлежит передаче в собственность инвестора. Договор зарегистрирован не был. По указанному договору инвестор передал часть инвестиционного взноса, который стороны определили в качестве задатка, обеспечивающего обязанность инвестора по оплате оставшейся суммы инвестиционного взноса. Инвестор через месяц передумал покупать дом и пришел в застройщику с просьбой расторгнуть договор, при этом ему объяснили что задаток остается у застройщика. соглашением сторон договор расторгли, задаток остался у застройщика. Через два года инвестор обращается в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и суд взыскивает задаток, по тем основаниям что договор не заключен т.к. нет госрегистрации, по своей правовой природе является авансом. Позиция застройщика, что гос регистрация не обязательна, нет объекта долевого строительства по 214-ФЗ, договор был заключен, т.к. инвестор передал застройщику задаток, обязательства сторонами исполнялись. Скажите свое мнение?