Замена системы холодного и горячего водоснабжения

Здравствуйте, Вячеслав.

Требования правомерны, так как указанное Вами оборудование является общим имуществом многоквартирного дома.

Вы обязаны обеспечить доступ к общему имуществу. В противном случае на Вас подадут в суд и могут взыскать убытки и судебные расходы.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
2. В состав общего имущества включаются:
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вам необходимо договариваться, чтобы не проводили работы в Вашей квартире.

С уважением! Г.А. Кураев

Вопрос: правомерно ли требование собственника жилья (этой организации), чтобы я пустил подрядчика в квартиру для замены ответвлений, если эти ответвления уже поменяны силами же самой организации, но за мой счёт?
Вячеслав

Доброе утро.

Собственник — организация имеет право проводить ремонт в служебной квартире даже после того, как Вы уже меняли «ответвления».

Статья 209. ГК РФ Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничить право собственности, запретить проводить ремонт, Вы увы, не можете.

Здравствуйте. Да, требования правомерны. К тому же Вы не являетесь собственником квартиры, а собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в том числе и менять коммуникации. То, что Вы ранее меняли ответвления за свой счет не является для этого препятствием. Единственное, можно попробовать договориться с собственником чтобы замену фактически не производили, а в документах ее отразили, так по крайней мере Вы избежите неудобств, связанных с ремонтом.

Добрый день!

Попробуйте письменно написать заявление собственнику жилья (с приложением подтверждающих документов), что все работы были проведены тогда то и повторное проведение работ неудобно для вас (мусор, грязь) и для них дополнительные расходы. Но если собственник откажет — придется пустить в квартиру.

Вопрос: правомерно ли требование собственника жилья (этой организации), чтобы я пустил подрядчика в квартиру для замены ответвлений, если эти ответвления уже поменяны силами же самой организации, но за мой счёт?
Вячеслав

Здравствуйте Вячеслав.

Основная проблема в том, что Вы заменили только ответвления, но сам стояк Вами заменен не был. Если бы Вы заменили и стояки, тогда была бы возможность поспорить в собственником, ссылаясь на отсутствие необходимости в замене труб именно в Вашей квартире. При замене же стояков, ответвления в любом случае будут обрезаться, а следовательно будет необходима и их замена, ну если только ремонтники не найдут способа приварить их обратно, если технически такая возможность существует.

Другой вопрос в том, что они заменяют трубы именно до смесителей. А вот в этом действительно нет никакой необходимости, т.к. ремонт труб от первого отключающего устройства от стояка, это Ваша обязанность, а не собственника.

Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 января 2006 г. N 25
ПРАВИЛА
ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ
III. Пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения
13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.
14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;

Кроме того, к договору спец найма применяются нормы ЖК РФ о соц. найме.

Статья 100. ЖК РФ Договор найма специализированного жилого помещения
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

Перечень работ по текущему ремонту определен в Типовом договоре.

Утвержден
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 мая 2005 г. N 315
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
4. Наниматель обязан:
б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2006 г. N КАС06-368
Согласно ст. 61 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и договором социального найма данного жилого помещения.
Ст. 678 Гражданского кодекса РФ относит к обязанности нанимателя обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в связи с чем осуществление текущего ремонта жилого помещения также является обязанностью нанимателя.
В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда, в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, как правильно признал суд, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.
Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение N 8).
Указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ, согласно названным Правилам и нормам, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения и должен осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
Суд обоснованно исходил из того, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда приняты компетентным органом и являются действующими.
Поскольку Правительство РФ уполномочено утверждать Типовой договор, то оно вправе в соответствии с действующими нормативными правовыми актами предусмотреть обязанности нанимателя по осуществлению текущего ремонта с расшифровкой проводимых работ.
Доводы заявительницы о том, что оспариваемым нормативным правовым актом нарушены ее права и на нее возлагается обязанность проводить работы, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ, ошибочен и не основан на положениях действующего законодательства.
Как правильно указано в решении, оспариваемый пункт Типового договора не противоречит требованиям ст. ст. 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми наймодатель обязан принимать участие в содержании и в ремонте только общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять его капитальный ремонт, а наниматель — производить текущий ремонт.
Доводы заявительницы в той части, что оспариваемый пункт Типового договора противоречит ст. 676 ГК РФ, а также ч. 4 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителя» судом первой инстанции правомерно признаны несостоятельными.
Таким образом, вывод суда о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти и не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя, является правильным.

Поэтому в части замены всей системы водоснабжения в квартире Вы можете обоснованно возражать.

Статья 304. ГК РФ Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.