Сдача имущества в аренду во время реорганизации

Добрый день!

При реорганизации в форме присоединения все права, в том числе на всё имущество, перейдут к присоединяющей организации.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судебная практика (на уровне высших инстанций) говорит о том, что переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется:

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

- Определение ВАС РФ от 03.02.2011 N ВАС-629/11 по делу N А17-9472/2009

Заключить договор без согласия предприятия, к которому осуществляется присоединение, возможно, но при заключении договора учитывайте следующее:

1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (год и более), подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

2. На дату заключения договора у этого унитарного предприятия должно быть соответствующее право распоряжения данным имуществом, зарегистрированное в установленном порядке. И данное имущество должно быть предоставлено в аренду до его передачи по передаточному акту присоединяющей организации.

3. В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Соответственно учитывайте, что должно быть согласие собственника имущество на заключение договора аренды.

----------

Аналогичный Вашему вопрос рассмотрен Службой Правового консалтинга ГАРАНТ: http://www.garant.ru/consult/civil_law/410530/

Здравствуйте!

Согласно положениям Гражданского кодекса:

Статья 299
3. Право хозяйственного ведения прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности.

Статья 235
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Статья 218
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Согласно положениям Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях":

6. При реорганизации унитарного предприятия в форме присоединения к нему другого унитарного предприятия первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении присоединенного унитарного предприятия.

Из изложенных положений закона следует, что право хозяйственного ведения прекращается для присоединенного лица, с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении присоединенного унитарного предприятия.

Таким образом, до момента окончании реорганизации Вы вправе сдать имущество в аренду, с соблюдением условий указанных коллегой выше.

При этом, получение согласия присоединяющего учреждения, на сдачу в аренду имущества, принадлежащего Вам на праве хозяйственного ведения, законом не предусмотренно.

Здравствуйте.

До утраты статуса юридического лица (в связи с реорганизацией) унитарное предприятие вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения имущество с согласия учредителя (собственника этого имущества).

Следует также учесть следующее: что правоустанавливающим документом, на основании которого Вы владеете и распоряжаетесь находящимся у Вас в хоз.ведении имуществом, являются постановления (либо иные ненормативные акты) собственника имущества (учредителя). Таким образом, необходимо помнить, что ненормативные правовые акты могут быть отменены органом, их принявшим, о чем предприятие должно быть извещено. Однако, если такой ненормативный правовой акт породил юридические последствия (в частности, в виде государственной регистрации) - а в отношении имущества, находящегося в хоз.ведении, государственная регистрация обязательна независимо от срока хоз.ведения - то вопросы прекращения хоз.ведения решаются в судебном порядке.

Таким образом, унитарное предприятие вправе при соблюдении вышеуказанных условий (и при условии, что не отменен правоустанавливающий документ на право хоз.ведения на имущество, являющееся предметом договора аренды) заключить договор аренды принадлежащего ему имущества с его арендатором с согласия собственника имущества.

В том случае, если договор аренды будет заключен без согласия собственника, то он будет являться оспоримой сделкой, то есть собственник имущества вправе оспорить такую сделку в течение года с момента как ему стало о ней известно в судебном порядке.

Здравствуйте!

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника.

В соответствии с п.2 ст.18Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

Согласие собственника должно, во-первых, носитьпредварительный характер,о чем свидетельствует исудебная практика(см.дело N А60-8150/2008 по иску прокурора Свердловской области к ФГУП "Почта России" о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.09.2007 N 2173 на аренду недвижимого имущества, рассмотренное Семнадцатым арбитражным судом от 18.09.2008 N 17АП-6598/2008-ГК).

Во-вторых, согласие собственника должно иметьписьменную формуизакрепляться, как правило,в акте уполномоченного органа властиили органа местного самоуправления, принятом в рамках их компетенции,обладающем соответствующими реквизитами: датой, номером, подписью должностного лица и т.п.

Содержание такого согласиядолжно обязательно предполагать указание на каждый конкретный объект недвижимости, его сущностные характеристики: местонахождение, площадь (границы), другие данные кадастрового и технического учета, количество объектов (если сделку планируется совершить в отношении нескольких однородных объектов; например, продажа нескольких зданий) и другие идентифицирующие данный объект признаки; определен конкретный вид сделки, на совершение которой собственник дает свое согласие, в т.ч. с указанием другой стороны, с которой планируется заключить сделку; четко выражено само волеизъявление собственника на разрешение указанной сделки. Собственнику имущества предприятия перед тем, как одобрить совершение планируемой сделки, необходимо проанализировать ее не только формально, с точки зрения соответствия законодательству, но и с позиций соответствия интересам своим и унитарного предприятия. После такого согласования сделка может считаться удовлетворяющей интересам собственника и предприятия.

В то же время исходя из анализа судебной практики следует отметить, что одобрение сделки собственником не следует рассматривать как гарантию правомерности совершаемой сделки, поскольку, давая или не давая согласие, собственник не обязан оценивать предмет сделки, ее контрагентов, существенные условия, последствия, финансовую сторону вопроса и т.д. Эта точка зрения подтверждается и отсутствием соответствующих указаний в законодательстве.

Таким образом, ФГУП является балансодержателем имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения. Указанное имущество оно вправе предоставлять в аренду только с согласия его собственника - органа государственной власти и управления.

Также необходимо учитывать, что операции по реализации услуг по предоставлению в аренду имущества признаются объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Указанные операции подлежат обложению НДС по налоговой ставке 18% исходя из доходов в виде сумм арендной платы без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Из норм п. 3 ст. 161 НК РФ следует, что обязанности налогового агента по исчислению и уплате НДС возлагаются на арендатора, в случае если одной из сторон договора аренды является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления.

Учитывая, что вышеуказанный договор аренды планируется заключить непосредственно между ФГУП (арендодателем) и коммерческой организацией (арендатором), нормы п. 3 ст. 161 НК РФ не применяются. Плательщиком НДС с доходов в виде сумм арендной платы признается ФГУП. При этом последний обязан предъявить к оплате арендатору соответствующую сумму НДС путем выставления счета-фактуры (п. 1 ст. 168 и п. 1 ст. 169 НК РФ). Указанные доходы после уплаты налогов ФГУП ежегодно перечисляет в соответствующий бюджет в установленном Правительством РФ порядке.

При этом при реорганизации унитарного предприятия в форме присоединения к нему другого унитарного предприятия первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении присоединенного унитарного предприятия, при этом согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на имущество, сдаваемое в аренду, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, соответственно унитарное предприятие может заключить при надлежащем согласии собственника договор аренды на срок до 1 года без гос. регистрации, а при оформлении реорганизации, правопреемником в указанном договоре станет новое образовавшееся предприятие.

Здравствуйте!

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее ФЗ-161) присоединяемое предприятие будет считаться реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении присоединяемого унитарного предприятия. До этого момента предприятие вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом на праве хозяйственного ведения, с ограничениями, предусмотренными законодательством. Разрешения предприятия, к которому осуществляют присоединение, не предусмотрено.

Однако существует ряд важных моментов, которые необходимо соблюсти при заключении договора аренды.

1) в соответствии с ч.2 ст.18 ФЗ-161 Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

2) в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 указанной статьи. Там много всяких случаев, но в Вашем случае, чтобы не проводить торги, скорее всего подойдет п.13 части 1 ст.19 ФЗ "О защите конкуренции" а именно предоставление муниципальной преференции субъекту малого и среднего предпринимательства.

Иными словами, если частная фирма является субъектом малого или среднего предпринимательства (категории определены Федеральным законом от от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") то, с предварительного согласия антимонопольного органа, на основании правового акта органа местного самоуправления, имущество может быть предоставлено этой фирме без торгов.

В противном случае, может усматриваться ограничение конкуренции с вытекающими последствиями - ст.14.9 КоАП РФ.

А после окончания процедуры реорганизации, к предприятию, к которому присоединится другое предприятие, по передаточному акту перейдут права и обязанности по договору аренды в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ.