Продаю квартиру, покупатель-ипотечник

Здравствуйте, Ангелина!

В Вашем случае это довольно стандартная практика для ипотечных квартир, так как банк переводит деньги, только после того, как будет получена выписка из Росреестра о том, что покупатель стал собственником.

Если же оплата не произойдет, то сделку нужно признавать недействительной в судебном порядке. Шансы выиграть суд в случае отсутствия оплаты почти 100%.

Суд может продлиться 2 месяца, еще месяц будет вступать в силу решение суда.

Но в 99,9% если сделка ипотечная и регистрация произошла без проблем банк всегда перечисляет деньги продавцу.

Здравствуйте!

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
1. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
…
3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

я бы посоветовал прописать Вам в договоре условие о Вашем безусловном праве на возврат квартиры Вам в случае нарушения срока оплаты.

Добрый день.

хочу знать риски, если покупатель квартиры не уплатит деньги за квартиру в течении 3 х банковских дней после гос.перерегистрации права собственности на покупателя, как указано в договоре купли-продажи, смогу ли я аннулировать сделку и как быстро и насколько затратно для меня?
Ангелина

Если он не перечислит Вам деньги, то в такой ситуации у Вас будут основания для расторжения с ним договора ввиду существенного нарушения условий договора одной из сторон.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Также стоит отметить, что до момента оплаты квартира будет находится у Вас в залоге:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

А вообще стандартная процедура передачи денег при ипотеке.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте!

Дело всё в том, что Ваша сделка является сложной и состоит не только из договора купли-продажи. Тут необходимо понимать, что до договора купли-продажи (или одновременно с ним) будет заключаться кредитный договор между банком и покупателем.

В сделке фактически участвуют не только продавец и покупатель, но и банк, выдающий покупателю ипотечный кредит.

И именно банк, выдавая покупателю кредит на покупку Вашей квартиры, диктует условия. Именно банк, как правило, готовит не только кредитный договор, но и договор купли-продажи. И внести в него какие-то свои условия, по общему правилу, практически невозможно, т.к. на иных условиях банк просто может не выдать покупателю кредит, и сделка в итоге не состоится.

Поэтому нужно оценивать риски с учетом имеющихся условий договора купли-продажи, предложенных в первую очередь банком.

Условие о том, что оплата продавцу производится в течение 3 банковских дней после регистрации перехода права собственности к покупателю, а также регистрации ипотеки в пользу банка, это нормальные условия, обычно применяемые в аналогичных сделках.

Если квартира оплачивается в полном объеме за счет кредитных средств, то риск может заключаться только в том, что сам банк не перечислит Вам деньги.

Если же частично квартира оплачивается за счет личных средств покупателя, а оставшиеся — за счет кредитных, то целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть, что личные средства покупатель оплачивает в момент подписания договора купли-продажи. На это банки идут, это обоснованные требования продавца, и практика идёт по такому пути.

Тогда у Вас больше преимуществ в том случае, если по каким-то причинам банк не переведет деньги.

Но надо понимать, что и в том, и в другом случае, если Вам в срок, установленный договором купли-продажи, денежные средства не будут перечислены, это является существенным нарушением условий договора, что в силу закона (ст. 450 Гражданского кодекса РФ) дает Вам основания требовать расторжения договора купли-продажи (именно не признания сделки недействительной, а расторжения договора купли-продажи).

То есть Ваши риски минимизируются тем, что на основании закона (независимо от того, что будет предусмотрено договором) у Вас есть право потребовать (в том числе, и в судебном порядке) расторжения договора и возврата Вам квартиры.

Ещё больше Вы бы были «застрахованы», если бы в договоре купли-продажи были предусмотрены штрафные санкции за нарушение срока оплаты. Иногда такие условия включаются в договор по требованию продавца. Но повторюсь, что внести какие-либо дополнительные условия в договор, который готовится банком, достаточно сложно. Для этого нужен специалист, владеющий навыками ведения соответствующих преддоговорных переговоров.

Также стоит отметить, что до момента оплаты квартира будет находится у Вас в залоге:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит
5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Васильев Дмитрий.

Это маловероятно, так как банкам ипотека в силу закона в пользу продавца ни к чему, поэтому они заставляют отдельно прописывать в договоре купли-продажи, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает.

Здравствуйте, Ангелина.

Вероятнее всего, что оплата будет состоять не только из ипотечных средств банка, но и из определенной суммы, которую вам оплатит лично покупатель, т.к. в основном банки сейчас предлагают ипотеку с условием оплаты покупателем продавцу определенного процента от необходимой суммы. По поводу договора ипотеки процедура стандартная, все описали коллеги выше, и риск только в том, что банк по каким-то причинам не сможет выплатить вам деньги в указанный срок.

По поводу той суммы, которую будет оплачивать сам покупатель, для подстраховки в договоре купли-продажи можно прописать, что при подписании договора купли-продажи покупатель оставляет в предварительно арендованной банковской ячейке сумму, подлежащую передаче продавцу, и указанная сумма передается продавцу не позднее 3 дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру.

В договоре аренды банковской ячейки будет указано, что деньги из ячейки могут быть выданы продавцу только после предъявления зарегистрированного права собственности на квартиру у Покупателя.

смогу ли я аннулировать сделку и как быстро и насколько затратно для меня?
Ангелина

Добрый день,

Вопрос вы подняли очень интересный. На самом деле проблема в том, что при выдаче ипотеки деньги перечисляются на счет покупателя (только так может состояться реальный договор кредитования), и теоретически заставить покупателя перечислить вам деньги банк не может.

При этом классический вариант будет выглядеть так:

-договор ипотеки зарегистрирован (при этом вы, как правило, соглашаетесь отказаться от ипотеки в силу закона, т.е. ипотека возникает только у банка);

-квартира по акту передана;

-деньги на счет покупателя перечислены.

Допустим, Покупатель отказался перечислить деньги, в таком случае квартиру вернуть не составит труда (будет это расторжение договора или возврат товара не оплаченного в кредит, значения не имеет), но главная проблема остается -ваша квартира заложена в ипотеку, которую получил Покупатель, т.е. если он не вернет кредит, вы своей квартирой будете отвечать.

Недавно ознакомился с похожей ситуацией, там сделку купли-продажи признавали ничтожной, соответственно ничтожными признавались и положения об ипотеке. Основание- сделка совершенная с обманом.

Но не факт, что в другом судебном разбирательстве это пройдет.

К счастью, это единичные случаи, в большинстве случаев и банки стараются исключить возможность распоряжения кредитом на иные цели, открывая спецсчета для ипотеки, да и люди в основной своей массе порядочные.

Проблема конечно разрешается просто, двойным залогом, т.е. квартира должна находится в залоге у продавца (первоначальный залогодержатель) и банка, но банки обычно лишают продавца такой возможности.