Договор долевого участия, земельный часток между двумя домами /придомовая территория-стоянка/ не передают в собственность, чем это чревато?

Здравствуйте, Олег.

Это может привести к тому, что парковка будет платной, так как застройщик вправе ей распорядиться по своему усмотрению.

Гражданский кодекс
Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Однако, необходимо уточнять договор застройщика с муниципалитетом, возможно в нем есть указания о необходимости создания бесплатной парковки и передачи ее в собственность муниципалитета.

Обратитесь в муниципалитет за разъяснениями.

С уважением! Г.А. Кураев

Добрый день.

Это приведет к тому, что собственники квартир в МКД не смогут принимать никаких решений в отношении этого участка и вообще никак не смогут им распоряжаться.

По сути все права остаются за собственником и все что он захочет, то и сможет делать с самим участков независимо от воли собственников.

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Соответственно в Вашем случае участок под п.2 ч.2 ст. 44 ЖК РФ не подпадает.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Олег, добрый день! Согласно ст. 36 Жилищного кодекса

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

в свою очередь согласно ст. 21 214-ФЗ

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости,об элементах благоустройства;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящемся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находится в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

Т.е. в принципе земельный участок это не только земля непосредственно под объектом но элементы благоустройства, соответственно нужно смотреть проектную декларацию которая должна была подаваться застройщиком в росреестр для регистрации.

Так же есть смысл обратится в орган госстройнадзора Ростовской области в силу ст. 23 214-ФЗ в том числе вправе

11) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

Олег, добрый день.

Ваши взаимоотношения с застройщиком, после передачи жилого помещения и регистрации права собственности прекращаются. Исходя из положений жилищного кодекса, в частности ст. 36 ЖК РФ, определяющей перечень общего имущества устанавливает общую долевую собственность на земельный участок и прилегающую территорию, в том числе парковки, игровые площадки и т.п. То есть земельный участок, в необходимом размере переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме без каких либо особых соглашений. Попытки застройщика осуществлять на данном участке какие либо действия противоречащие воле собственников помещений, по умолчанию являются незаконными, даже при отсутствии у них регистрации права собственности на данный земельный участок.

Здравствуйте.

Необходимо смотреть документы по отводу земельного участка для строительства дома. Обратитесь в кадастровую палату и получите кадастровую выписку на земельный участок на котором будет строится дом, а также в администрации схему расположения участка на местности. Если указанная автостоянка расположена в пределах данного земельного участка, то Застройщик с момента передачи первой квартиры утрачивает право собственности на данный земельный участок, автостоянка будет Вашей собственностью в силу закона, а пункт договора недействительным в силу п.1 ст.168 ГК РФ, но его придется оспаривать в суде.

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N 33-1091/2015
В. является собственником <адрес>, а А. — <адрес> многоквартирном жилом <адрес> по ул. <адрес>.
На основании положений ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ собственники многоквартирного <адрес> по ул. <адрес> стали собственниками земельного участка с кадастровым номером N, который был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства — указанного многоквартирного жилого дома.
Однако, ДД.ММ.ГГГГ соглашением между ООО «Зеленый бор» и ООО «Конквест инвест» без получения соответствующего согласия собственников помещений многоквартирного дома были перераспределены земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N и образованы три земельных участка:
— земельному участку с номером N присвоен кадастровый номер N, площадь увеличилась на 722 кв. метра;
— земельному участку с номером N присвоен кадастровый номер N, площадь увеличилась на 157 кв. метра;
— земельному участку с номером N, с расположенным на нем многоквартирным домом N по ул. <адрес>, присвоен кадастровый номер N, площадь участка уменьшилась на 879 кв. метров.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером N площадью 5595 кв. метров, был предназначен для эксплуатации многоквартирного жилого дома, и после завершения его строительства в силу закона перешел в собственность собственников помещений многоквартирного дома, ООО «Зеленый бор» согласно ст. 209 ГК РФ не могло им распорядиться.
Ни истцы, ни другие собственники помещений многоквартирного дома не давали своего согласия на перераспределение земельного участка под многоквартирным домом N по ул. <адрес>.
Истцы считают, что на основании ст. 168 ГК РФ Соглашение о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым В. и представитель А. — Т. не согласны, просят решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы указано, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Суд ошибочно пришел к выводу об отсутствии у истцов права собственности на спорный участок N. Вывод суда противоречит ст. 16, 5 Закона N 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ, п. 2. 5 ст. 16 Закона «О введении в действие ЖК РФ», п. 66 Совместного Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ N 10/22.
На момент сдачи дома в эксплуатацию земельный участок N был сформирован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому у собственников квартир дома возникло право общей долевой собственности на этот земельный участок.
В момент строительства дома Инвесторы являлись залогодержателями данного земельного участка. Распоряжение заложенным имуществом осуществляется с согласия залогодержателя.
По состоянию на 02 октября 2013 года право собственности ООО «Зеленый бор» в отношении земельного участка, на котором был возведен многоквартирный дом прекратилось, возникло право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома в силу закона, не требующее государственной регистрации. Распоряжение же общим имуществом осуществляется по решению его собственников.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 5595 кв. метров был поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Вид разрешенного использования земельного участка — «здание гостиничных предприятий».
Согласно представленным в суд апелляционной инстанции заявления ООО «Зеленый бор», справки ГУАиГ Мэрии <адрес> и декларации о выборе вида разрешенного использования, 20 января 2012 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости относительно земельного участка N площадью 5595 кв. метров по ул. <адрес>, в части вида разрешенного использования: с «здание гостиничных предприятий» на «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными или строено-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками».
Из представленных в деле разрешений на строительство (л.д. 134,135), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 143) следует, что ООО «Зеленый бор», как собственник земельного участка N площадью 5595 кв. метров и застройщик одновременно, в результате реконструкции здания гостиничного предприятия, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ возвел многоквартирный жилой <адрес> по ул. <адрес>.
Судом первой инстанции установлено, что дом возведен с привлечением денежных средств дольщиков. Данное обстоятельство сторонами в суде не оспаривалось.
Значимым, по мнению судебной коллегии является то, что на момент реконструкции здания гостиничного предприятия и возведения многоквартирного дома, земельный участок на котором дом возводился, был уже сформирован и поставлен на кадастровый учет. Именно в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 5595 кв. метров был изменен разрешенный вид использования с «здание гостиничных предприятий» на «многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными или строено-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками».
В силу положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что как объект строительства, так и земельный участок на котором он возводится, находится в залоге у дольщиков строительства.
Истцы В. и А. соответственно, являются собственниками квартир N и N в <адрес> по ул. <адрес>. Отказывая им в иске, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу, о недоказанности приобретения истцами права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 5595 кв. метров.
Пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В силу положений п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Частью 2 и 3 этой же статьи Закона предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Из материалов дела следует, что к моменту заключения Соглашения о перераспределении земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Зеленый бор» и ООО «Конквест инвест», в результате которого площадь земельного участка с кадастровым номером N площадью 5595 кв. метров уменьшилась на 879 кв. метров, истцам В. и А., как собственникам квартир, на праве общей долевой собственности принадлежал указанный земельный участок. Ни ООО «Зеленый бор» ни ООО «Конквест инвест» собственниками земельного участка не являлись. Заключив соглашение о перераспределении земельных участков, без соответствующего на то согласия его собственников, ответчики фактически распорядились не принадлежащим имуществом, что противоречит приведенным выше нормам Законов и свидетельствует о ничтожности сделки.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре.
Несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, являются основаниями, с которыми ст. 330 ГПК РФ, связывает безусловную отмену (изменение) решения суда в апелляционном порядке.

Если на участке будет возведено несколько многоквартирных домов, то это ничего не меняет.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 сентября 2011 г. N д23-4059
О ВОЗМОЖНОСТИ
РАСПОЛОЖЕНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ НЕСКОЛЬКИХ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о строительстве нескольких многоквартирных домов, представляющих собой единый комплекс недвижимого имущества, на одном земельном участке и в пределах компетенции сообщает.
Исходя из содержания письма, земельный участок, на котором планируется строительство нескольких многоквартирных домов, принадлежит на праве собственности застройщику. Соответственно, указанный земельный участок сформирован и в отношении него проведены кадастровые работы.
Действующим законодательством Российской Федерации допускается строительство нескольких отдельно стоящих многоквартирных домов на одном земельном участке.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено. В связи с чем, требование о том, что на земельном участке должен быть расположен только один многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, является необоснованным.
В то же время, Департамент недвижимости считает, что если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных жилых домов, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. В данном случае это будет способствовать упрощению управления многоквартирным домом, так как голосование значительного количества собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в целях его управления, оформить сложнее. Кроме того, совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными почтовыми адресами и (или) корпусами. Однако в любом случае раздел земельного участка в зависимости от количества расположенных на нем многоквартирных домов — это право, а не обязанность владельцев жилых помещений многоквартирных домов, как собственников земельного участка.
На основании статей 11.3, 29 Земельного кодекса Российской Федерации решение об образовании земельного участка (при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков) принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков, на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.
В связи с изложенным, отдельно стоящие многоквартирные дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, могут рассматриваться как составная часть сложного недвижимого имущества — имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме. Однако механизм управления таким домом значительно усложнен в отличие от ситуации, когда осуществлен раздел земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Соответственно, если автостоянка расположена на другом земельном участке, то Вы никаких прав на неё не имеете.

Меня беспокоит тот момент, что земля между домами остается в собственности Застройщика, который непонятно как себя будет вести дальше.
Олег

Здравствуйте!

А через этот участок, не проходит дорога в Ваш дом?..

Некоторые недобросовестные Застройщики (или УК созданные им) потом пытаются внести платность проезда или такие дороги.