Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли возможность расторжения ипотечного договора?
Здравствуйте!
Столкнулись с такой проблемой...
В июне 2015 года с супругой оформили ипотеку. Я - заемщик, супруга, соответственно, - созаемщик. По ДДУ срок сдачи дома с передачей квартиры - 4 квартал 2016 года. Отделка квартиры по ДДУ - чистовая. На сегодняшний день мы снимаем жилье и выплачиваем ипотеку.
В данный момент строительная компания «Гринфлайт», которая занималась возведением домов, находится на грани банкротства. Заморожены 28 многоэтажных домов.
Весной 2016 года для спасения ситуации был найден
потенциальный инвестор - собственник ООО «Трест Магнитострой» Олег Лакницкий. Призывы о помощи от обманутых дольщиков дошли до губернатора Челябинской области.
1 июня губернатор Борис Дубровский поставил перед Олегом Лакницким задачу возобновить строительство замороженных объектов жилого микрорайона «Академ Riverside» в июле этого 2016 года.
В июне Олег Лакницкий проводил встречи с собственниками. Основное его условие – подписание дольщиками допсоглашения с перенесением срока сдачи и об отказе от неустоек, пени и штрафных санкций.
24 июня 2016 года появилась информация, что принять участие в судьбе «Гринфлайта» изъявила желание новая компания - ООО «Центр управления проектами». Инвестор заявил, о готовности выкупить свободные земли, а вырученные деньги могут пойти на завершение строительства замороженных домов. Правительство области
поддержало данную инициативу. В тот же день ООО «АВС-Стандарт» обратилось в суд с ходатайством о запрете на любые сделки с имуществом, и суд его удовлетворил. Заседание отложено на 5 сентября 2016 года. До этого срока руководство «Гринфлайта» не намерено предпринимать
каких-либо действий, поскольку заморожены счета. Работы будут вестись только на двух домах, которые почти окончены. Их будут завершать за счет Лакницкого и планируют сдать к 1 ноября этого года.
15 июля возбудили уголовное дело о совершении мошеннических действий при возведении микрорайона «Академ Riverside» (ч. 4 ст. 159 УК РФ - мошенничество в особо крупном размере). Следствие намерено изучить
предыдущую деятельность застройщика, в результате которой из оборота были выведены несколько миллиардов рублей, а тысячи дольщиков остались без своего жилья.
В конечном итоге, 21 июля 2016 года, нас, дольщиков, ознакомили с предварительным планом ввода в эксплуатацию домов. Согласно данному плану, сдача нашего дома должна произойти в 4 квартале 2019 года!!! Мало
того, квартира будет без чистовой отделки. Никаких социальных объектов (школ, детсадов) возведено не будет. Так же, нам была озвучена возможность проведения обмена квартир, приобретенных как по договорам долевого участия, так и по договорам переуступки права требования, на
объекты недвижимости, расположенные в других районах г. Челябинска и Челябинской области. Объекты недвижимости обмениваются исходя из площади квартиры подлежащей обмену и площади квартиры получаемой по обмену. В учет данных площадей идет указанная в ДДУ общая площадь квартиры без учета балкона/лоджии. В целях соблюдения равности обмена к расчету площади получаемого объекта применяются повышающие коэффициенты, размер которых зависит от местонахождения жилого дома.
Получается, так, что за квартиру в новом доме, с чистовой отделкой, в которую мы могли бы заехать уже в конце 2016 года, мы заплатили 1,5 миллиона рублей. За ту квартиру, которую нам предлагают в обмен надо доплатить еще порядка 500 тысяч рублей. Это с учетом того, что отделки
либо не будет вообще, либо она будет предчистовая. Добавим еще некоторую сумму для проведения хотя бы небольшого ремонта и облагораживания.
Платить ипотеку, платить за съем жилья, в случае с обменом - платить за ремонт, еще и ждать дополнительно 3 с половиной года... вот, что нам предлагают. А где уверенность в том, что дома вообще достроят?
Исходя из всего вышеизложенного, у нас есть только один вопрос и огромное желание... Есть ли возможность расторгнуть ипотечный договор?
Здравствуйте, Дмитрий!
Теоретически Вы можете попытаться через суд расторгнуть кредитный договор (ипотечный), так как фактически присутствуют все основания для расторжения договора.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 451]
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороныпри наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Но проблема в том, что в случае расторжения ипотечного договора, Вы будете обязаны вернуть банку все деньги, которые брали у банка, единственным плюсом что процентов будет насчитано меньше. Так что это не самый простой выход.
В вашем случае можно продумать, как грамотно провести процедуру банкротства гражданина чтобы списать все долги. Но с учетом того, что у Вас имеются доходы, нужно все грамотно подготовить, чтобы банкротство выглядело естественным.
Здравствуйте, Дмитрий!
Есть ли возможность расторгнуть ипотечный договор?
Дмитрий
Нет у Вас такой возможности. И сейчас поясню, почему.
Условиями кредитного договора предусмотрено право расторгнуть договор в одностороннем порядке только для кредитора. Для заёмщика такое право не предусмотрено.
И приведённую коллегой ст. 451 ГК РФ суды по таким искам не принимают во внимание. С банками вообще практически не реально расторгнуть договор, если с их стороны нет никаких явных нарушений. Но даже и в этом случае — маловероятно...
Что Вам делать?
Лучше расторгайте ДДУ. Основания для этого имеются. В 214-ФЗ они изложены в ст. 9, которая устанавливает, что участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в случае нарушения сроков сдачи объекта.
Также положениями этой статьи предусмотрено, что:
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств,
очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок
объект долевого строительства не будет передан участнику долевого
строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав
которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного
изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Так что условия ДДУ ещё посмотрите — если есть основания, то расторгайте в судебном порядке.
В случае вынесения судом решения в Вашу пользу обращаете взыскание на денежные средства, находящиеся на счете (через судебных приставов, разумеется), банку возвращаете кредит.
Только так.
Судиться с банком — только терять время.
Удачи!
Есть ли возможность расторгнуть ипотечный договор?
Дмитрий
Дмитрий, здравствуйте!
В вашей ситуации Вы вправе расторгнуть как договор долевого участия в строительстве, так и договор ипотечного кредитования на основании ст 11 закона «О потребительском кредите» и закона «О защите прав потребителей»
Но как Вам разъяснил Мирасов Эдуард в случае расторжения кредитного договора
«Вы будете обязаны вернуть банку все деньги, которые брали у банка, единственным плюсом что процентов будет насчитано меньше. »
В случае невозврата или неполного возврата кредита при досрочном расторжении кредитного договора банк может обратить взыскание на заложенное имущество ( см. ч.9 ст.11 закона «О потребительском кредите»)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 июня 2012 г. N 17
О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ
ПО СПОРАМ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей
1. При рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой — организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
2. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей,
Статья 11. Право заемщика на отказ от получения потребительского кредита (займа) и досрочный возврат потребительского кредита (займа)
1. Заемщик вправе отказаться от получения потребительского кредита (займа) полностью или частично, уведомив об этом кредитора до истечения установленного договором срока его предоставления.
2. Заемщик в течение четырнадцати календарных дней с даты получения потребительского кредита (займа) имеет право досрочно вернуть всю сумму потребительского кредита (займа) без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования.
3. Заемщик в течение тридцати календарных дней с даты получения потребительского кредита (займа), предоставленного с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели, имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму потребительского кредита (займа) или ее часть без предварительного уведомления кредитора с уплатой процентов за фактический срок кредитования.
4. Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа).
5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования.
6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части.
7. При досрочном возврате заемщиком всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части в соответствии с частью 4 настоящей статьи кредитор в течение пяти календарных дней со дня получения уведомления исходя из досрочно возвращаемой суммы потребительского кредита (займа) обязан произвести расчет суммы основного долга и процентов за фактический срок пользования потребительским кредитом (займом), подлежащих уплате заемщиком на день уведомления кредитора о таком досрочном возврате, и предоставить указанную информацию.
В случае, если условиями договора потребительского кредита (займа) предусмотрены открытие и ведение банковского счета заемщика у кредитора, кредитор предоставляет заемщику также информацию об остатке денежных средств на банковском счете заемщика.
8. При досрочном возврате части потребительского кредита (займа) кредитор в порядке, установленном договором потребительского кредита (займа), обязан предоставить заемщику полную стоимость потребительского кредита (займа) в случае, если досрочный возврат потребительского кредита (займа) привел к изменению полной стоимости потребительского кредита (займа), а также уточненный график платежей по договору потребительского кредита (займа), если такой график ранее предоставлялся заемщику.
Внимание!
9. Досрочный возврат части потребительского кредита (займа) не влечет за собой необходимость изменения договоров, обеспечивающих исполнение обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа).
Прилагаю также Обзор судебной практики по спорам участников ДДУ.