Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Срок для признания сделки недействительной
В январе 2014 г. по договору купли продажи я приобрела земельный участок. Продавец мужчина сказал что жены нет. В ФРС сделка прошла регистрацию.
В августе 2016 года, я получила иск и повестку в суд. Истец -супруга продавца. В иске она указала, что фактически проживают раздельно с 2007 г., брак официально не расторгали, условия раздела имущества не обсуждали.
Она пишет, что узнала о сделке только в июне 2016, просит признать сделку не действительной.
За период с 2014 по 2016 гг. мы на этом участке построили кирпичный дом, весь указанный период на участке велись работы.
Можно ли говорить, что срок 1 год пропущен т.к. истица не интересовалась судьбой своего имущества. Узнать о сделке можно в ФРС, приехать посмотреть на участок тоже была возможность.
истица не интересовалась судьбой своего имущества.
Ольга
Здравствуйте.
Срок давности течет с даты когда она узнала или должна была узнать.
гк
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Узнать о сделке можно в ФРС, приехать посмотреть на участок тоже была возможность.
Ольга
Она не обязана была куда то ездить — на самом деле муж должен был взять нотариальное согласие на такую сделку… странно что росреестр его не потребовал
Но сделка прошла через росреестр — попросите суд привлечь их 3-им лицом — пускай они обьяснят как у них прошла такая сделка без согласия.
Уважаемая Ольга! Здравствуйте! По уму, конечно, надо смотреть сам иск плюс приложенные к нему документы. Сразу напишу, что иск о признании сделки — купли-продажи ЗУ, — здесь неверен, так как предметом иска может быть только перевод прав и обязанностей Покупателя на себя с учетом стоимости возведенных Вами строений на нем, но опять же надо все смотреть.
Также понятно, что в суде надо заявить в любом случае о пропуске Истцом срока обращения в суд, возможно привлечь каких-то свидетелей.
Значимые обстоятельства может прояснить и сам бывший муж, при его содействии привлечь каких-то свидетелей.Вообще надо знать судьбу ЗУ, — может он был подарен супругу до брака. Также неясно было или нет заключено между супругами брачного договора (контракта) или соглашение о разделе имущества.
ЗУ они покупали находясь в браке. соглашения о разделе имущества нет как нет и брачного договора, она об этом пишет в иске.
Стоимость дома с лихвой превышает стоимость участка т.к. этот двухэтажный кирпичный дом с цокольным этажом и гаражом на две машины.
Уважаемая Ольга! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
в любом случае надо все равно смотреть иск. На мой взгляд в иске скорее будет отказано, но… Надо смотреть за сколько Вы купили ЗУ, сколько была рыночная стоимость ЗУ на день заключения ДКП. Возможно, если оценка расходится с суммой ДКП в пользу занижения (то есть купили за копейки), то лучше суд закончить миром. То есть надо все смотреть.
В январе 2014 г. по договору купли продажи я приобрела земельный участок. Продавец мужчина сказал что жены нет. В ФРС сделка прошла регистрацию.
Ольга
Здравствуйте. Непонятно, как Росреестр пропустил сделку без нотариального согласия супруги. В паспорте продавца есть отметка о браке?
Паспорт на этот предмет не смотрела, на регистрацию сделки ходил риэлтор по доверенности от продавца. Как Росреестр пропустил сама не понимаю.
В данном случае, увы, закон на стороне супруги. Ее муж совершил отчуждение совместно нажитого имущества, при этом переход права собственности подлежит государственной регистрации, следовательно, обязательно требовалось нотариальное согласие супруги.
При этом покупатель должен был проявлять должный уровень осмотрительности и проверить — действительно ли продавец единоличный собственник? В описанной ситуации даже паспорт у продавца покупатель не посмотрел и не выяснил, состоит ли тот в браке.
Раз сделка шла по доверенности, в Росреестр паспорт продавца не предоставлялся, соответственно, регистратор никак не мог узнать о штампе о браке. Поэтому и зарегистрировали переход права собственности.
Вы, конечно, можете ссылаться на то, что супруга не интересовалась имуществом до такой степени, что за пару лет вы успели возвести строения. Но принятие данного момента — исключительно на усмотрение суда.
Можно ли говорить, что срок 1 год пропущен т.к. истица не интересовалась судьбой своего имущества. Узнать о сделке можно в ФРС, приехать посмотреть на участок тоже была возможность.
Ольга
Здравствуйте. Тут может не получится только на том, что она должна была интересоваться участком оспорить срок давности.
Это как аргумент можно привести и нужно, но тут скорее нужно будет истцу доказать что она не знала о том, что участок продан, а судья уже будет смотреть принимать во внимание или нет доводы.
Заявить безусловно нужно о том, что она при должной осмотрительности должна была бы знать о том что участок ушёл к другому собственнику.
Вот как пример на который можно опираться:
Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 28.10.2015 по делу N 33-6849/2015
Поскольку ст. 200 ГК РФ связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда лицо должно было узнать о таком нарушении, то судебная коллегия полагает, что при должной степени заботливости и осмотрительности истица должна была узнать о нарушении своего права не позднее ноября 2009 года, в силу чего предъявление в суд настоящего иска 11.03.2015 года осуществлено по истечении годичного срока исковой давности.
М.Л.В., проживая в городе Ростов-на-Дону с 2009 года, на протяжении 06 лет не интересовалась спорным домом и земельным участком, не предпринимала никаких действий по содержанию имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии, не осуществляла права владения и пользования этим имуществом Судебная коллегия полагает, что при должной степени заботливости и осмотрительности, являясь собственником спорного недвижимого имущества, оформленного на ответчика — ее супруга, истица М.Л.В. должна была проявлять заинтересованность в его содержании и нести соответствующие расходы, была обязана исполнять обязательства, возложенные на собственника объектов недвижимого имущества и проявлять должную степень заботливости и осмотрительности о его судьбе. При этом, следует принимать во внимание, что сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на эти объекты являются общедоступными, соответственно, истица должна был узнать о нарушении своего права в том же году, в котором была совершена сделка по отчуждению принадлежащего ей совместно с супругом имущества, не по истечении 06 лет.
Она не обязана была куда то ездить — на самом деле муж должен был взять нотариальное согласие на такую сделку… странно что росреестр его не потребов
Балашов Владимир
Да вот далеко не всегда так суды считают. Она собственник и нести расходы на содержание и заботится об участке должна была в общем то.
И в третьих Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Ольга
Вы говорите о ч. 2. ст. 35 СК РФ
Но есть еще и 3я
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации,необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
И тут уже в отличии о 2й части о добросовестном покупателе речи нет.
Я встречал немало решений в которых отметалось основание о добросовестности указывая, что сам порядок УЖЕ был нарушен регистрации, так как не было получено согласие. Вот в чём проблема.
Как в частности указывал ВС РФ
Определение Верховного Суда РФ от 14.04.2015 N 5-КГ15-26
В соответствии с пунктом 3 статьи 35Семейного кодекса Российской Федерации в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В исковом заявлении и при рассмотрении дела в суде Вершинина Т.Н. в обоснование требований ссылалась на то, что о состоявшейся сделке она не знала, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации супругу не давала. Спорное имущество, на которое имела право в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, как на общее совместное имущество супругов, против воли выбыло из ее владения.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 — 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении»).
Исходя из смысла приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве следует, что поскольку удостоверение согласия на совершение сделки супругом по распоряжению общим имуществом предусматривает необходимость соблюдения нотариальной письменной формы, постольку факт выдачи такого согласия может быть подтвержден только письменными доказательствами. Сделка, требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации, совершенная супругом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия другого супруга, является оспоримой, поскольку указанная сделка недействительна в силу признания ее таковой судом. Указание суда на то, что Вершинина Т.Н. должна была знать о заключении оспариваемого договора об ипотеке с момента получения копии частной жалобы КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), поданной на определение суда об утверждении мирового соглашения, при рассмотрении другого гражданского дела, само по себе не свидетельствует о том, что Вершинина Т.Н. узнала или должна была узнать о нарушенном праве.
При этом Судебная коллегия учитывает, что судом при рассмотрении данного гражданского дела не установлено, что до начала судебного разбирательства Вершинина Т.Н.когда-либо получала либо ею обозревались именно подписанные от ее имени согласия на распоряжение Хачатряном К.Г. спорной квартирой.
То есть как видите согласие сам по себе немаловажный элемент дела. Очень немаловажный. Плюс по сроку исковой давности тоже не всё гладко и тут на усмотрение суда фактически.
Готовьтесь основательно к процессу и надеяться только на то что вы добросовестный приобретатель, не стоит. Тут будет совокупность факторов.
Ольга, добрый день, а чем истец подтверждает, что земельный участок является совместной собственностью супругов?
Сам факт нахождения в браке — этого еще не предполагает. Возможно, что он перешел к продавцу и по наследству.
Согласно ст. 35 СК РФ
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Срок давности составляет один год с момента когда супругу стало известно о нарушении его права.
Чем истец подтверждает, что о нарушении его право ему стало известно в июне 2016 г.?
договор купли продажи я видела, он оформлен на мужа, заключен в период совместного проживания
Ольга
ЗУ они покупали находясь в браке. соглашения о разделе имущества нет как нет и брачного договора, она об этом пишет в иске.
Ольга
О том, что он был заключен в период совместного проживания, Вам фактически стало известно только после получения иска?
В любом случае, Вам остается заявить ходатайство о пропуске срока исковой давности.
В его обоснование сошлитесь, что за период с 2007 г. по настоящее время, собственник должен был проявить должную внимательность и осмотрительность, заинтересовавшись о судьбе своего имущества в более ранние сроки.
Не стоит также скидывать со счетов, что
Статья 210 ГК РФ
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
А это в первую очередь и несение налогового бремени.
Говоря о том, что истцу о нарушении его права стало известно лишь в июне 2016 г. — данное обстоятельство также подлежит доказыванию с его стороны.
Можно ли говорить, что срок 1 год пропущен т.к. истица не интересовалась судьбой своего имущества. Узнать о сделке можно в ФРС, приехать посмотреть на участок тоже была возможность.
Ольга
Добрый день, Ольга.
Я бы обратил внимание на следующее:
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Ищите признаки недобросовестности, отстутствие штампа (причина), переройте все дела в судах на предмет подобных исков от данных лиц (очень похоже на аферу), почему не делили имущество и не разводились.
Сюда же:
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Дальше:
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке,а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Доказывайте невозможность.
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
Используйте данные нормы.
Если на имущество не наложен арест, можете продать его третьему лицу, он будет добросовестный приобретатель.
расходы это расходы, она их может платить никуда не приезжая вообще.
Речь о том что пока она в браке — ее согласия муж должен спросить, нотариальное. Караулить эту землю она не обязана.
а вот это момент важный конечно — правда нотариус должен был поинтересоваться выдавая такую доверенность… но все равно- шансов тут немного, даже говоря что вы добросовестный приобретатель.
а как быть с тем, что стоимость участка с учетом возведенного дома значительно возросла?