Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Недофинансированная сделка/ налог от продажи
Добрый день! Планируем купить квартиру стоимостью 2200000 руб. в ипотеку. В качестве первоначального взноса мы отдаем продавцу свою 1-комнатную квартиру (1100000). Следовательно, банк нам дает 1100000 кредитных средств. Оформление будет как купля-продажа. Продавец настаивает на недофинансированной сделке, т.е. в договоре купли-продажи будет фигурировать не 2,2 млн, а всего 1 млн. Аргументирует нежеланием платить налог от продажи, т.к. владеет недвижимостью менее трех лет. Вопрос: является ли обычной такая практика (может зря боимся?) какие риски у нас, как у покупателей, если мы согласимся на недофинансированную сделку. Какие финансовые потери можем понести? Сможем ли при выплате ипотеки освоить материнский капитал, т.к. банк согласен оформить такой "подлог" и выдать деньги, но согласится ли пенсионный фонд? И вообще, нужно ли будет продавцу платить налог, если при продаже он в этот же налоговый период приобретает нашу квартиру (1,1 млн), и еще домик для брата (1,1 млн). Может в каких-то законодательных или нормативно-правовых актах закреплен так называемый "взаимозачет" и наш продавец будет освобожден от налога на продажу? Если да, нам нужна грамотная формулировка с ссылками на статьи в законе, чтобы убедить продавца провести сделку с реальными суммами. Или же посоветуете бежать от такого продавца сверкая пятками? Ps очень уж нравится нам квартира и хотелось бы переехать именно в нее. Заранее спасибо
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налог исчисляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В свою очередь Вы не сможете потом воспользоваться имущественным налоговым вычетом, размер которого установлен до 2 млн. рублей пропорционально подоходному налогу.
В случае аннулирования сделки, например, отказ Росреестра в регистрации в связи с имеющимся обременением и т.д., продавец вернет Вам всего 1 млн. рублей согласно цене по договору купли-продажи.
Пенсионный фонд не может отказать Вам в выплате средств по мат. капиталу, поскольку сумма данного капитала фиксированная и не зависит от пропорциональной стоимости жилья.
Здравствуйте, Мария!
Занижение стоимости сделки по продаже недвижимости — это достаточно распространенная практика. Но с этого года введено ограничение, которое устанавливает лимит такого занижения стоимости.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
То есть если кадастровая стоимость на эту квартиру, умноженная на 0,7, будет больше 1 млн рублей, то продавец будет все равно платить налог исходя их кадастровой стоимости. Поэтому в этой ситуации занижать налог может просто не иметь смысла.
Тот факт, что он еще приобретает несколько жилых объектов, действительно позволяет ему применить имущественный вычет на сумма расходов на приобретение (то есть 1,1 млн + 1,1 млн), но получить он его может только в том случае, если не воспользовался им ранее.
Также не забывайте, что цена вашей сделки — это ваш расход, который вам может пригодится в будущем. Если вы будете продавать квартиру ранее чем, через 5 лет, то сможете сумму продажи уменьшить на сумму этого расхода. А если это будет 1 млн., то налог у вас будет больше, чем могу бы быть.
Короче, я бы рекомендовал бы вам все-таки указывать реальную цену и найти какой-то компромисный вариант.
Здравствуйте!
согласен с Тимуром, по налогам и что главный минус то, что в случае продажи в будущем не сможете уменьшить доход на реально произведенные расходы, а при расторжении сделки вернете себе лишь стоимость указанную в договоре. проблем с ПФР не должно быть.
в Вашей ситуации для всестороннего и полного ответа требуется больше информации о продавце: момент возникновения права собственности, основание права собственности, общая собственность или личная, пользовался раньше вычетом при покупке или нет?
Добрый день, Дмитрий!
Момент возникновения права собственности - август 2015 года.
Основание - договор передачи квартиры от города, т.е. приватизация.
Собственник один (он и есть продавец).
Вычетом не пользовался
значит кадастровую стоимость можно не учитывать
очень хорошо. как указал Тимур, продавец может произвести своеобразный зачет при продаже и покупке в 1 налоговом периоде
вычет при покупке предоставляется в размере не более 2 млн. рублей, но главное в Вашей ситуации, что продавец его может заявить по нескольким объектам пока не получите в полном размере.
тут надо внимательнее посмотреть кто имел права на пользование квартирой на момент приватизации, т.к. те кто отказался от участия в ней приобретает право постоянного бессрочного пользования.