Может ли управляющая компания "отжать" нежилое помещение за долги?

Может ли управляющая компания «отжать» нежилое помещение за долги?
Олег

Добрый вечер, Олег.

Теоретически конечно может.

Сейчас нагрянула УК и пересчитала расход воды и канализацию по каким-то своим бешеным нормам (по постановлению правительства РФ от 04.09.2013 г. № 776, пункт 16, подпункт «а») — получается по миллиону за месяц и это за последние 3 года. Долг образовался в 37 миллионов рублей (похоже нет пределов жадности). Вопрос: с чего начинать и как подходить к этой проблеме.
Олег

А вот это фантастика или просто ошибка. Начать необходимо с запроса в УК с требованием обосновать данную сумму, но думаю, это просто ошибка.

Здравствуйте, Олег. Начать лучше всего с размещения иска на портале. Личные данные можете затушевать.

Вопрос: с чего начинать и как подходить к этой проблеме.
Олег

Здравствуйте. Не переживайте.

Во-первых, пусть обращаются в суд, если считают что вы им что то должны.

«Отжать» недвижимость у УК не получится, этим будут заниматься судебные приставы на основании решения суда.

Далее в суде потребуйте предоставить отчет, на основании чего и по какому расчету вы должны производить оплату. Надуманные тарифы судом тут же будут отклонены. Вы будете платить по среднему, и явно не миллионы.

Далее есть понятие срок исковой давности, то есть если вы об этом заявите, более чем за 3 года с вас не взыщут.

Потом, в соответствии со статьей 333 ГК РФ вы также имеете право заявить о снижении неустоек и пени до минимального значения.

В целом подходить к этой проблеме нужно спокойно, ждите суда, в соответствии с исковыми требованиями далее детально можно будет вас консультировать.

. Долг образовался в 37 миллионов рублей (похоже нет пределов жадности). Вопрос: с чего начинать и как подходить к этой проблеме.
Олег

Здравствуйте. Начинать нужно с запроса расчёта и соответственно пересчёта того что там УО насчитала.

А сдавалось официально или нет?

Вопрос: с чего начинать и как подходить к этой проблеме.
Олег

Здравствуйте, в первую очередь, необходимо, направить им письменное требование, заказным письмом с уведомлением, либо отнести нарочно, чтоб на вашем экз. поставили отметку о получении с требованием предоставить обоснованием суммы и сам расчет

само помещение сдали коммерческой структуре (салон красоты)
Олег

А сдавали по договору? Оплату ЖКУ кто оязан был производить салон или Вы?

Сейчас нагрянула УК и пересчитала расход воды и канализацию по каким-то своим бешеным нормам
Олег

Нормы для всех едины, и сумма в 37 млн руб быть не может, это что- то не совсем правдоподобное (вода получается лилась круглосуточно непереставая)

Олег, длительное не проживание, сдача имущества в наем, наличие задолженности по квартплате и коммунальным платежам не является основанием для принудительного изъятия у собственника его имущества (Определение Президиума Московского областного суда от 21 мая 2003 года № 409) так как п.2 ст. 235 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника. По поводу начисления бешенной суммы коллеги правильно рекомендуют сделать запрос в УК на разъяснение.

Здравствуйте Олег.

Сейчас нагрянула УК и пересчитала расход воды и канализацию по каким-то своим бешеным нормам (по постановлению правительства РФ от 04.09.2013 г. № 776, пункт 16, подпункт «а») — получается по миллиону за месяц и это за последние 3 года.
Олег

Имеется постановление ВС РФ по схожему вопросу.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2015 г. по делу N 307-ЭС15-11367
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и выступлениях представителей общества «Теплоэнергосервис» и общества «Мончегорскводоканал», Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение от 04.07.2014, постановление от 31.10.2014 и постановление от 25.05.2015 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 01.01.2007 между обществом «Теплоэнергосервис» (абонент), в управлении которого находятся многоквартирные жилые дома (далее — МКД), и обществом «Мончегорскводоканал» (организация ВКХ) заключен договор на отпуск (получение) питьевой воды, прием и очистку сточных вод N 290, согласно условиям которого общество «Мончегорскводоканал» приняло на себя обязательства отпустить питьевую воду, принять и очистить сточные воды общества «Теплоэнергосервис», оказывающего коммунальные услуги населению, а общество «Теплоэнергосервис» — принимать и оплачивать эти услуги.
За оказанные в декабре 2013 года услуги общество «Мончегорскводоканал» выставило счет-фактуру N 05076 на сумму 994 129 руб. 74 коп. (с учетом выделенного в отдельное производство требования), которую общество «Теплоэнергосервис» отказалось оплатить ссылаясь на неправильное определение объема холодного водоснабжения (далее — ХВС) на общедомовые нужды (далее — ОДН) по МКД, в которых общедомовые приборы учета (далее — ОПУ) демонтированы на госповерку (в сумме 209 277 руб. 93 коп.), и объема водоотведения на ОДН по МКД, оборудованным коллективными приборами учета ХВС и горячего водоснабжения (далее — ГВС), но не оборудованным коллективными приборами учета сточных вод (в сумме 784 851 руб. 81 коп.).
Отказ общества «Теплоэнергосервис» от оплаты указанных сумм послужил основанием для обращения общества «Мончегорскводоканал» в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск, суды руководствовались положениями статей 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (далее — Закон о водоснабжении), Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124, Правилами организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2013 N 776, и признали правильным расчет задолженности обществом «Мончегорскводоканал» исходя из того, что расчет количества ХВС на ОДН по МКД при демонтированных ОПУ по нормативам потребления возможен по истечении 3-х месяцев определения количества по среднемесячному показанию, а объем отведенных абонентом сточных вод при отсутствии ОПУ сточных вод принимается равным объему воды, полученному абонентом из всех источников централизованного водоснабжения.
Между тем судами не учтено следующее.
Правоотношения по поводу предоставления коммунальных услуг регулируются жилищным законодательством, состоящим из Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5, пункт 10 части 1 статьи 4 ЖК РФ).
На основании платежных документов граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за водоотведение (часть 1 статьи 153, часть 4 статьи 154, пункт 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, пункты 63, 67 Правил N 354).
В соответствии с частью 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок определения размера платы за коммунальные услуги регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (пункты 1 и 36 Правил N 354). При этом законодательством установлен различный порядок расчетов в зависимости от наличия у потребителей приборов учета коммунальных услуг.
Согласно пункту 40 Правил N 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления этим домом в составе платы за коммунальные услуги должен отдельно оплачивать коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме. Исключение сделано для коммунальной услуги по отоплению.
Объем услуг по водоотведению из жилых и нежилых помещений многоквартирного дома рассчитывается по индивидуальным приборам учета сточных вод, а при отсутствии таковых — по сумме объемов холодной и горячей воды, поставленной в эти помещения, которые определяются по суммарным показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета этих коммунальных ресурсов за расчетный период. При отсутствии приборов учета воды в жилых помещениях объем сточных вод определяется как произведение количества граждан, постоянно и временно проживающих в жилом помещении, и норматива водоотведения. При отсутствии приборов, фиксирующих объем водоснабжения в нежилых помещениях, этот объем определяется расчетным способом, аналогичным тому, который определен в договорах водоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией, а при отсутствии такого условия — расчетным способом, установленным в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водоснабжении (пункты 42, 43, 59 Правил N 354 и формула 4 Приложения N 2 к Правилам N 354).
Порядок определения размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, зависит от наличия коллективного прибора учета коммунального ресурса.
При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета сточных вод размер платы за коммунальную услугу по водоотведению, предоставленную на общедомовые нужды, определяется как произведение тарифа на водоотведение и объема (количества) коммунального ресурса, предоставленного за расчетный период на общедомовые нужды и приходящийся на конкретное жилое или нежилое помещение. Указанный объем рассчитывается как произведение доли в общей площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, и норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, установленного в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306 (далее — Правила N 306) (пункт 48 Правил N 354, пункты 10, 17 и формулы 10 и 15 Приложения N 2 к этим Правилам).
Правилами N 306 не предусмотрен расчет норматива потребления коммунальной услуги по водоотведению на общедомовые нужды. Ранее действующие нормы, предусматривавшие такой норматив, исключены из этих Правил (пункт 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 N 344, далее — постановление N 344). Законность и обоснованность данной нормы проверялась Верховным Судом Российской Федерации в порядке главы 24 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и суд признал ее соответствующей как жилищному законодательству, так и Закону о водоснабжении (решение Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2014 N АКПИ14-1190).
Имея в виду, что в многоквартирных домах отсутствовали общедомовые приборы учета сточных вод, законных оснований для начисления обществом «Мончегорскводоканал» платы за услугу по водоотведению в отношении общедомовых нужд не имелось.
В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Закона о водоснабжении положения этого закона применяются к отношениям, связанным с предоставлением коммунальных услуг по водоотведению, в части, не урегулированной другими федеральными законами. Правила определения объема коммунальных услуг урегулированы указанными нормами ЖК РФ, поэтому выводы судов, основанные на нормах Закона о водоснабжении (в том числе на пункте 11 статьи 20, обязывающей рассчитывать объем отведенных сточных вод по объему водоснабжения из всех источников), неосновательны.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанции было допущено существенное нарушение норм материального права, регулирующих порядок оплаты услуги водоотведения на общедомовые нужды по многоквартирным домам, оборудованным коллективными приборами учета горячего и холодного водоснабжения, не оборудованные общедомовыми приборами учета сточных вод, а судом округа эти нарушения не были исправлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела судам надлежит проверить расчет задолженности общества «Теплоэнергосервис» с учетом указанного порядка оплаты услуг по водоотведению на общедомовые нужды.

Опираясь на данное решение потребуйте перерасчета, обратитесь в жилищную инспекцию и в прокуратуру, если не поможет то в суд.