Предписание о незамедлительном предоставлении доступа в квартиру

Здравствуйте!

• п. 5.8.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170, • п.п. «е» Постановления Правительства РФ при 06.05.2011г. № 354
Ирина

эти нормы касаются обязанностей УК, исполняя которые они и предъявили требование к Вам.

СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*
5.4.8 Прокладку разводящих сетей трубопроводов холодного и горячего водоснабжения в жилых и общественных зданиях следует предусматривать в подпольях, подвалах, технических этажах и чердаках, а в случае отсутствия чердаков — на первом этаже в подпольных каналах совместно с трубопроводами отопления или под полом с устройством съемного покрытия, а также по конструкциям зданий, по которым допускается открытая прокладка трубопроводов, или под потолком нежилых помещений верхнего этажа.
5.4.9 Водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним технического персонала.
Прокладку стояков и разводки допускается предусматривать в шахтах, открыто — по стенам душевых, кухонь и других аналогичных помещений с учетом размещения необходимых запорных, регулирующих и измерительных устройств.
Для помещений, к отделке которых предъявляются повышенные требования, и для всех сетей с трубопроводами из полимерных материалов (кроме трубопроводов в санитарных узлах) следует предусматривать скрытую прокладку.
Скрытая прокладка стальных трубопроводов, соединяемых на резьбе (за исключением угольников для присоединения настенной водоразборной арматуры) без доступа к стыковым соединениям, не допускается.

поэтому разбирать придется.

2. Имеет ли право Собственник требовать от Компании возмещения затрат за разборку стены и ликвидацию последствий ремонта по возможной замене стояков ВС? Если да, то на каком основании?
Ирина

может, конечно на основании

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

1. Какие права у Собственника в данной ситуации?
Ирина

требуйте заключения договора на восстановительные работы к которому необходимо согласовать с УК смету восстановительных работ. на будущее следует учитывать необходимость наличия доступа и составлять смету с его учетом.

Здравствуйте.

1. Какие права у Собственника в данной ситуации?
Ирина

Закрывая доступ к стоякам несъемными элементами интерьера — собственник идет на риск, поскольку в такой ситуации как у Вас, на собственнике лежит обязанность предоставить к стояку доступ. В данной ситуации можно рассчитывать на возмещение из-за ошибки сантехника.

2. Имеет ли право Собственник требовать от Компании возмещения затрат за разборку стены и ликвидацию последствий ремонта по возможной замене стояков ВС? Если да, то на каком основании?
Ирина

Имеет, но стоит учитывать, что это касается восстановительных работ до первоначального состояния (например отделки) в случае если не было препятствий к доступу. В Вашей ситуации обязанность обеспечения доступа возникает раньше обязанности исполнителя возместить ущерб, и если дело будет решаться в суде — в Ваших исковых требованиях о возмещении могут отказать.

3. Имеет ли право Компания требовать от Собственника за его счёт разбирать/вырезать стену, за которой идут стояки ВС? Если да, то на каком основании?
Ирина

Может требовать на основаниях которые Вам указала УК. В случае если бы Вы отказались предоставить доступ — суд бы обязал Вас это сделать. А вот каким именно образом (вырезкой окон или полной ликвидации затрудняющих доступ элементов), на Ваше усмотрение. При этом на возмещение рассчитывать не приходиться.

4. В случае обращения в суд, какова должна быть позиция Собственника?
Ирина

По сути только одно — взыскать ущерб с вырезки по ошибке сантехника, доказывая что ликвидированный элемент не являлся препятствием и за ним труб не было вообще.

2. Имеет ли право Собственник требовать от Компании возмещения затрат за разборку стены и ликвидацию последствий ремонта по возможной замене стояков ВС? Если да, то на каком основании?
3. Имеет ли право Компания требовать от Собственника за его счёт разбирать/вырезать стену, за которой идут стояки ВС? Если да, то на каком основании?
4. В случае обращения в суд, какова должна быть позиция Собственника?
Ирина

Здравствуйте, Ирина!

Позиция собственника зависит от условий договора собственников многоквартирного дома с УК на управление многоквартирным домом.

По общему правилу, необходимые затраты на содержание общего имущества дома, к которому согласно ст. 36 ЖК РФ относятся инженерные коммуникации ( в том числе и затраты на ремонты) должны включаться в цену договора.

В ПС Консультант Плюс даются следующие Разъяснения по этому вопросу:

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491),

Данные предусматривают следующие действия по содержанию общего имущества в многоквартирном доме :
осмотр имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия его состояния требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на земельном участке; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

Госстроем России было принято Методическое пособие (далее — Пособие) по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК от 2 апреля 2004 г. <2>,
Пособие было разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федерального закона
от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», с
учетом основных положений Федерального закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ
«О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об
основах федеральной жилищной политики“ и другие законодательные акты
Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и
коммунальных услуг». Базовые нормативные акты легли в основу этого акта
Госстроя России.
В нем определены и конкретизированы структура, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома (п. 1.2). В Пособии содержатся перечни как работ и услуг, входящих в плату за содержание и ремонт жилья, так и работ, не входящих в эту плату, выполняемых по отдельным заказам и за дополнительные средства собственников.
Требования Пособия о составе затрат обычно учитываются в договорах на управление многоквартирным домом. В приложении к договору обычно
указывают перечень необходимых ремонтов. К договору также в качестве приложения обычно прикладывается смета затрат на текущие и капитальные ремонты.

Поэтому в вашем случае до обращения в суд нужно ознакомиться с договором и сметой затрат на ремонты, приложенной к договору. Если работы по ремонту, который производит УК предусмотрены в смете затрат, Вы вправе требовать от УК чтобы она произвела весь ремонт ( включая стоимость материалов) за свой счет.

Если работы по ремонту, который производит УК не предусмотрены в смете затрат, тогда УК может инициировать внеочередное собрание собственников квартир многоквартирного дома ( оно может производится заочно) для принятия решения об
увеличении затрат на ремонт оборудования являющегося общей собственностью.

Здравствуйте. Поддержу коллег позицией судов. Увы, но Вам придется обеспечить достук к стоякам, т.к. стояки являются общим имуществом и необходимость их осмотров обусловлена соблюдением прав иных собственников и своевременного ремонта общего имущества.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. по делу N 33-832/2015
установила:
ООО «УК ЖКХ „Сервис-Центр“ обратилось с иском к С.Ю. о предоставлении доступа в жилое помещение для проведения осмотра и производства ремонтных работ, ссылаясь на то, что ООО „УК ЖКХ “Сервис Центр» в соответствии с договором управления многоквартирным домом N от ДД.ММ.ГГГГ управляет общим имуществом многоквартирного дома и выполняет услуги, работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома N по <адрес>. Данный многоквартирный дом принят в управление согласно акту приема-передачи технической документации по многоквартирным домам от ДД.ММ.ГГГГ. От жильца квартиры N дома N по <адрес> в управляющую организацию неоднократно поступали обращения о периодических затоплениях из вышерасположенного жилого помещения N. Для установления причин затопления ООО «УК ЖКХ „Сервис Центр“ необходимо обследование инженерных сетей холодного, горячего водоснабжения, водоотведения в вышерасположенном жилом помещении и при необходимости проведение ремонтных работ инженерных сетей, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, в том числе расположенных в перекрытии между квартирами. Собственником жилого помещения N в доме N по <адрес>, согласно выписке из ЕГРПИС, является С.Ю. ДД.ММ.ГГГГ при осмотре санузла в квартире N дома N по <адрес> видимая часть стояков холодного, горячего водоснабжения течей не имели, находились в исправном состоянии. Канализационный лежак, отходящий от общей канализационной трубы, находится в полу, свободного доступа для его осмотра и выявления возможных неисправностей не имеется. ДД.ММ.ГГГГ пользователям жилого помещения N было вручено под роспись повторное уведомление о необходимости обеспечения свободного доступа к инженерному сантехническому оборудованию в квартире для осмотра его на предмет выявления неисправностей и при необходимости проведения ремонтных работ ДД.ММ.ГГГГ. Время осмотра переносились на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ пользователи квартиры N в доме N по <адрес> отказались от предоставления свободного доступа к стояку холодного водоснабжения и канализации. Просит возложить обязанность на С.Ю. предоставить свободный доступ к инженерным коммуникациям: системам холодного водоснабжения и водоотведения в жилом помещении N в доме N по <адрес> для проведения осмотра и по результатам осмотра выполнения ремонтных работ через перекрытие с ниже расположенной квартирой N, взыскать с С.Ю. оплаченную при подачи искового заявления государственную пошлину.
Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 07 ноября 2014 года исковые требования ООО „УК ЖКХ “Сервис-Центр» удовлетворены в полном объеме.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Статьей 30 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Судом установлено, что С.Ю. является собственником квартиры, расположенной по <адрес>.
ООО «УК ЖКХ „Сервис-Центр“ является управляющей организацией, обслуживающей общее имущество многоквартирного дома N по <адрес>, что подтверждается копией договора управления многоквартирным домом N от ДД.ММ.ГГГГ.
Из материалов дела следует, что согласно актам от ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано затопление квартиры N в доме N в <адрес> из вышерасположенной квартиры N в доме N по <адрес>, при этом течи в квартире N не обнаружено. ДД.ММ.ГГГГ направлено заказное письмо с уведомлением о необходимости предоставления доступа в жилое помещение для проведения обследования стояков холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, отопления ДД.ММ.ГГГГ и при необходимости проведения их ремонта.
Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, пользователи квартиры N в доме N по <адрес> отказались от предоставления свободного доступа к стояку холодного водоснабжения и канализации.
Суд, разрешая исковые требования, правильно пришел к выводу о том, что поскольку жильцы квартиры N свободный доступ к инженерным коммуникациям для проведения осмотра и по его результатам проведения необходимых ремонтных работ не предоставляют, ООО „УК ЖКХ “Сервис-Центр» не имеет возможности выполнить условия договора управления, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома и обеспечить нормальные и комфортные условия проживания в соответствии с требованиями статьи 161 Жилищного кодекса РФ, обоснованно возложил обязанность на ответчика предоставить свободный доступ к инженерным коммуникациям: системам холодного водоснабжения и водоотведения.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года, общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они основаны на положениях частей 3, 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, предусматривающих, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме и обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, статьи 36 Жилищного кодекса РФ о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года N 170, предусматривающих право обслуживающей организации требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей исполнителя для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, обязанность собственника жилого помещения допускать в заранее согласованное с исполнителем время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ.
Доводы жалобы С.Ю. о том, что доступ к коммуникациям был предоставлен и все сантехнические работы проведены, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку противоречат материалам дела, из которых следует, что ремонт системы канализации в перекрытии между квартирами не производился.

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N 33-2617
К.Е. обратилась в суд с иском к ООО «КомСервисПлюс» о взыскании ущерба от залития квартиры в сумме *** руб., расходов по оценке ущерба в сумме *** руб., расходов по демонтажу плитки, подвесного потолка, короба в сумме *** руб., компенсации морального вреда в сумме *** руб. В обоснование исковых требований указала, что *** г. в *** часов она обнаружила залитие ванной комнаты (вода капала около стояка ГВС и ХВС с потолка). Она сообщила в аварийно-диспетчерскую службу, где был зафиксирован факт обращения в управляющую компания, о чем была сделана запись в журнале. От управляющей компании прибыл сантехник, который перекрыл стояки холодного и горячего водоснабжения. Днем сотрудники управляющей компании пытались найти причину залития, однако, не найдя ее, возобновили водоснабжение. *** г. от управляющей компании поступил звонок, что происходит залитие квартиры, однако она находилась в отпуске за пределами Тамбовской области. *** г. она позвонила в управляющую компанию, *** г. приехала бригада «КомСервисПлюс», отказались своими силами демонтировать плитку и канализационный короб для производства аварийного ремонта. *** г. она вновь обратилась в аварийно-диспетчерскую службу с очередным залитием квартиры из того же места, что было зафиксировано в журнале. После демонтажа сотрудниками управляющей компании стал производиться аварийно-восстановительный ремонт стояков водоснабжения посредством замены стояков с *** по *** этаж. В результате некачественного обслуживания инженерных систем общедомового имущества в многоквартирном доме, выразившимся в аварийных ситуациях, последствиями которых стал залив двух квартир. Залив квартир причинил имущественные убытки в нарушении целостности плиточного покрытия ванной комнаты, а также целостность потолочного перекрытия между *** и *** этажами, а также целостности навесного потолочного перекрытия в квартире.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 09 июня 2015 г. в удовлетворении исковых требований К.Е. и К.Г. отказано.
Выслушав объяснения представителя ООО «КомСервисПлюс» Т., возражавшей против удовлетворения жалоб, проверив материалы дела, на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.
В силу требований статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (часть третья).
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть четвертая).
Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, общее имущество дома должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц.
В силу п. 5 Правил в состав общего имущества включаются: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
С учетом положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, статей 161 и 162 ЖК РФ, фактическое содержание общего имущества осуществляет управляющая организация, при этом являясь по отношению к собственникам жилого помещения исполнителем услуг.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора управления многоквартирным домом от *** г. ООО «КомСервисПлюс» принял на себя обязательства по предоставлению услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме N ***. Согласно приложению N 2, 3, а также графика выполнения работ к договору управления многоквартирным домом от *** г. в обязанности управляющей организации входят работы на системе холодного и горячего водоснабжения: проведение профилактических осмотров квартир с целью контроля работы оборудования, правильной эксплуатации помещений, предупредительного ремонта.
Факт профилактических осмотров подтверждается актами от *** г., *** г. При этом, для обеспечения доступа к стоякам водоснабжения, К.Г. еще в *** г., в *** г. предлагалось разобрать декоративный короб в сан.узле для проверки исправности стояков ХВС, ГВС, канализации, что им сделано не было. Согласно акту технического обследования от *** *** г., была обследована система водоснабжения и канализации в квартире N ***. На момент обследования, стояки водоснабжения и канализации зашиты коробом, облицованы плиткой. Доступа к обслуживанию водопровода и канализации нет. Собственнику предложено предоставить доступ к стояку канализации для ремонта (устранения протекания).
С учетом изложенного, доводы жалоб о ненадлежащем исполнении управляющей компанией обязанностей по содержанию общего имущества несостоятельны.
Судом первой инстанции также установлено, что после демонтажа короба, *** г. были проведены ремонтные работы по устранению протекания стояка канализации (замена труб).

Таким образом, безусловной обязанностью собственника, является обязанность по обеспечению свободного доступа к стоякам и компенсировать работы по предоставлению доступа УК не должно, т.к. собственник произвел неправомерные действия ограничив данный доступ.