Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно купить помещение у человека который покупает его у города
Здравствуйте. Такой вот вопрос:
Есть недвижимость в которой работаю я как ИП "на патенте" и еще один ИП "усн 6%" который непрерывно арендует помещение у города уже более 10лет, а я по дружески в тайне арендую у него другую комнату. Так как ему уже более 60лет он не желает его выкупать. Я хочу выкупить эту недвижимость всю, он непротив. Написали заявление, рассчитали стоимость 2.3млн из них 2млн оплачивается в первый мес а вторая часть в размере 300т в рассрочку на 6мес. Сумма указана без ндс. Документы права на собственность идут на человека который арендует его и в договоре указано что он не может продать его до уплаты всей стоимости недвижимости.
Как мне правильнее реализовать все действия и какова последовательность. Может нужно составить какие то рассписки или как? И как мне потом это все перерегистрировать на себя? Вроде как нужно еще заплатить Ндс с суммы, есть ли какие способы уменьшить сумму ндс (налоговые вычеты?). И вообще когда нужно будет ндс платить, прийдет по почте бумага? В какой срок оно оплачивается? И какой ндс платить или как правильнее эту нежилую недвижимость потом перерегистрировать на меня какая сумма будет платиться в налоговою?
Т.к я плачу деньги, а все зарегистрировано не на мне и не хочется остаться с носом в случае той же гибели человека или в случае ссор.
Очень много вопросов и хотелось бы чтоб кто нить дал на них ответы :)
Хотелось бы услышать как именно его перегистрировать? Т.е оплатить ндс по какой базе? 18/118? Какую сумму он должен уплатить с 2293т.р?
А после уплаты ндс им иполной оплаты рассрочки как ему его мне продать? И какой опять налог придется платить если он на усн 6% и оплатил 18% ндс?
Подскажите. После всего этого когда оплатится рассрочка и ндс 18%. ИП на УСН 6% как его перепродать мне? Договор купли продажи. Самый главный вопрос обязательно ли переводить деньги на его рассчетный счет или можно купить наличными?
И можно ли при его продаже к примеру указать цену 1млн.? И вслучае чего сослаться мол деньги нужны?
Здравствуйте, Семен!
Как мне правильнее реализовать все действия и какова последовательность. Может нужно составить какие то рассписки или как? И как мне потом это все перерегистрировать на себя?
Если я правильно понял разработанную вами схему, то другой ИП выкупает себе в собственность помещение, а деньги предоставляете вы. Здесь самое главное продумать каким именно способом будет помещение затем передано вам в собственность.
Самый простой способ — просто купить это помещение у первого ИП. Но в данном случае у него возникнет доход со всей стоимости продажи он должен будет уплатить налог на УСН 6%. Можно также просто подарить вам данную недвижимость. Но в данном случае налог будет у вас — НДФЛ 13%. (если только вы не являетесь родственниками)
Вроде как нужно еще заплатить Ндс с суммы, есть ли какие способы уменьшить сумму ндс (налоговые вычеты?). И вообще когда нужно будет ндс платить, прийдет по почте бумага? В какой срок оно оплачивается? И какой ндс платить или как правильнее эту нежилую недвижимость потом перерегистрировать на меня какая сумма будет платиться в налоговою? Т.к я плачу деньги, а все зарегистрировано не на мне и не хочется остаться с носом в случае той же гибели человека или в случае ссор.
НДС при покупке муниципальной недвижимости платит именно покупатель. То есть другой ИП. Не платить данный налог или снизить его не получится, так как даже при применении УСН, налогоплательщик должен выполнять функции налогового агента, то есть уплатить в бюджет НДС за ту выручку, которую получает город.
Статья 161. Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами
При реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
НДС при выкупе ИП должен платить и декларировать самостоятельно по итогам налогового периода, то есть квартала в котором произошел выкуп имущества (переход права собственности).
Вас лично данный налог никак не касается, так как перепродавая объект вам первый ИП уже не должен платить НДС, так как применяет УСН.
Здравствуйте. Чтобы оградить себя от возможных последствий, Вам лучше всего создать ООО, где единственным учредителем будете Вы и под залог покупаемой недвижимости выдать целевой займ вашему знакомому. ООО деньги дадите в займы Вы как ИП.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
(ред. от 05.10.2015)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 166-ФЗ)
Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(часть первая в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Причем в договоре купли-продажи между ИП и администрацией должно быть указано, что покупка производится именно за счет средств целевого займа полученного от ООО и после покупки возникает залог в силу закона.
В этом случае при регистрации права собственности на знакомого, Росреестр, автоматически регистрирует залог.
Потом Вы выкупаете здание у ИП, как ИП, путем зачета требований, заключив трехстороний договор. Понимаю, что схема сложная, но зато гарантирует Вам сбережение нервов, т.к. человек пожилой, может умереть и Вам придется разбираться с наследниками, а расписками в таком деле не обойдешься.
Марина Болтунова предложила зачетную схему. Мне схема кажется усложненной. Проще, вашему ИП предоставить второму ИП целевой заем на покупку помещения.
Богаченков Виктор
Я потому и привела указанную схему, т.к. в силу указанных мною норм залог возникает в силу закона только если заем дает именно юридическое лицо, если даст ИП, то залога в силу закона не будет, его придется идти регистрировать отдельно.
Здравствуйте Семен!
Порядок приобретения помещений из муниципального фонда в частную собственность определен специальным регламентом, утвержденным Постановлением администрации города Владивостока от 17.06.2011 № 1587
Согласно этому регламенту предоставление помещений в собственность арендаторам производится при определенных условиях: отсутствии задолженности по арендной плате, отсутствии пени, штрафов и др.
Регламент предоставления администрацией города
Владивостока услуги «Принятие решений о возможности реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества, принадлежащего Владивостокскому городскому округу»
1.2. Получателями услуги являются субъекты малого и среднего предпринимательства (юридические лица и
индивидуальные предприниматели), обратившиеся в орган,
предоставляющий услугу, с заявлением о предоставлении услуги, в письменной или
электронной форме (далее – заявители),при условии, что:
— арендуемое имущество находится в их временном
владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от
22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
— площадь арендуемых помещений не превышает установленное Законом Приморского края от 04.08.2010 № 662-КЗ «Об установлении срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества и об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в целях применения преимущественного права»предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, равное 1000 кв.м;
арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства
Полный текст регламента прилагается.
Хотелось бы услышать как именно его перегистрировать? Т.е оплатить ндс по какой базе? 18/118? Какую сумму он должен уплатить с 2293т.р?
Оплата помещения должна производится в соответствии с договором. В договоре может быть написано: стоимость помещения 2293 т. руб. с учетом НДС. Сумма НДС должна быть указана. Если не указана, тогда для исчисления НДС сумму 2293 т.руб нужно принять за 118%, 2293т руб. разделить на 118 и умножить на 18. НДС в цене помещения будет составлять 349 779 руб. 66 коп.
А после уплаты ндс им иполной оплаты рассрочки как ему его мне продать? И какой опять налог придется платить если он на усн 6% и оплатил 18% ндс?
Семен
Унароков Тимур разъяснил Вам:
Самый простой способ — просто купить это помещение у первого ИП. Но в данном случае у него возникнет доход со всей стоимости продажи он должен будет уплатить налог на УСН 6%.
В вашем договоре с первым ИП НДС фигурировать не должен поскольку оба ИП на УСН, а при УСН налог на добавленную стоимость отсутствует. В договоре просто будет договорная цена помещения, с которой первый ИП после продажи помещения должен заплатить налог в размере 6%. Стоимость помещения не должна сильно отличаться от рыночной стоимости помещения, в противном случае к первому ИП могут быть претензии со стороны налоговых органов. От него могут потребовать заплатить налог ( 6%) с рыночной стоимости помещения.
Все верно, прибыли нет. Но и объект налогообложения у этого ИП — «доходы» (6%). Вот если бы он выбрал «доходы минус расходы» (15%), то объектом налогообложения была бы как раз прибыль и он бы не платил налог в данной ситуации
Сомневаюсь. Налоговая очень внимательно относится сейчас к таким сделкам и будет настаивать, что это имущество участвовало в предпринимательской деятельности. А это значит, что никаких вычетов НДФЛ физическое лицо получить не может.
Это вполне закономерная ситуация, так как у вас обоих облагается валовая выручка. Любая лишняя перепродажа в данном случае удорожает сделку на сумму налогов. Так что, если хотите сэкономить на 6%, то ищите другие пути. Например, выкупайте сами.