Как взыскать компенсацию с застройщика за несоответствие по ДДУ

Question

В подписанном нами ДДУ указано наличие теплосчетчиков, а по факту их нет ни в одной квартире. На данный момент идет передача квартир, некоторые пишут заявления и пишут в акте об этом несоответствии, однако, есть предположение, что застройщик просто съедет. Как заставить застройщика выполнить свои обязательства по ДДУ(в идеале) или хотя бы взыскать с него компенсацию.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Мария. Указанный недостаток не является существенным для отказа в приемке квартиры. Вам также необходимо указать на данный недостаток в акте приемки. Для устранения недостатков необходимо направить письменную претензию дать срок на устранение. В случае неустранения обращаться в суд с требованием об устранении недостатков или взыскать ущерб. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Рассмотрение иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости 36. При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». В соответствии с договором уступки права требования между ЗАО «СтандартСтрой», ООО «Нико-Альянс» и К. по обязательствам, вытекающим из заключенного ранее между названными организациями договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, застройщиком — ЗАО «СтандартСтрой» указанная квартира передана К. В период гарантийного срока в квартире выявлены недостатки, приведшие к ухудшению ее качества, в связи с чем К. на основании части 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обратился к ЗАО «СтандартСтрой» с заявлением об их устранении. ЗАО " СтандартСтрой" не признало наличие недостатков и отказалось их устранять. Волжским городским судом Республики Марий Эл признаны обоснованными требования К. о взыскании с ЗАО «СтандартСтрой» расходов на устранение недостатков в квартире. Кроме того, суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по возмещению расходов на их устранение, рассчитав ее размер на основании пункта 1 статьи 31 и пункта 5 статьи 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» с применением статьи 333 ГК РФ. Статья: Обзор судебных решений по спорам о возмещении убытков (Кислов С.С.) («Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2016, N 1) Ситуация 1. Дольщик направил застройщику претензию об исправлении строительных недостатков в переданной по договору долевого участия квартире. Поскольку застройщик оставил претензию без внимания, дольщик обратился в суд. Решением суда с застройщика были взысканы материальный ущерб в размере 25 тыс. руб., причиненный в связи с устранением недостатков квартиры , компенсация морального вреда в сумме 10 тыс. руб., штраф в размере 17,5 тыс. руб., расходы на проведение оценки в размере 5 тыс. руб., государственные пошлины в размере 1,8 тыс. руб. Застройщик с требованием о возмещении убытков обратился сначала к генеральному подрядчику, а затем в суд. При этом застройщик сослался на пункт договора, согласно которому генподрядчик обязан устранить за свой счет дефекты, обнаруженные в течение пятилетнего гарантийного срока. Арбитры напомнили, что лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт их причинения и размер, ненадлежащее исполнение договорных обязательств, а также наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого они возникли. Причинно-следственная связь между противоправными действиями генподрядчика (некачественное выполнение строительных работ) и расходами застройщика в части уплаты участнику штрафа, возмещения расходов на проведение экспертизы и государственной пошлины отсутствует. Дело в том, что застройщик в силу положений Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» был обязан принять меры к урегулированию спора и возмещению убытков гражданину без доведения спора до судебного разбирательства. Доведение в отношении потерпевшего гражданина со стороны застройщика спора до рассмотрения в суде и возмещение дольщику расходов, связанных с рассмотрением дела судом общей юрисдикции, не могут быть квалифицированы как убытки. В силу п. 6 ст. 13 названного Закона штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, взыскивается судом лишь в случае неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя. Соответственно, такое требование подлежало удовлетворению застройщиком и является его предпринимательским риском, в связи с чем не может быть отнесено к убыткам, причиненным генподрядчиком. В результате последнего обязали возместить застройщику только материальный ущерб в размере 25 тыс. руб., возникший в связи с устранением строительных недостатков (Постановление АС ВСО от 04.06.2015 по делу N А58-5728/2014). С уважением! Г.А. Кураев

Дмитрий Шипулин · Answer

Мария, Здравствуйте! Действительно при подписании акта приёмки квартиры необходимо указать на отсутствие предусмотренных договором теплосчётчиков. в Дальнейшем необходимо направить претензию застройщику, в которой предусмотреть разумный срок для устранения недостатков. В дальнейшем возможно обращение в суд за защитой Ваших прав потребителя. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015) Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Пример 1. Определением судьи районного суда на основании пункта 2 части 1 статьи 135 ГПК РФ в связи с неподсудностью данному суду возвращено исковое заявление М. с требованиями о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда. В определении указано, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в связи с чем заявление может быть подано истцом в суд по месту нахождения ответчика. Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда не согласилась с таким выводом, указав в своем определении, что целью заключения М. с ответчиком договора о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для ее личных нужд. М., инвестирующая денежные средства на приобретение квартиры, является потребителем оказываемых ответчиком услуг, поэтому на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» и предусмотренные этим Законом правила подсудности. Пример 2. К. обратился в Пущинский городской суд Московской области по месту своего жительства с иском к ООО «Тульский завод столярной фурнитуры и металлоизделий» о взыскании денежных средств по предварительному договору участия в долевом строительстве жилья. Суд, приняв дело к своему производству, вынес определение о передаче его на рассмотрение в соответствующий районный суд города Тулы по месту нахождения ответчика, исходя из того, что правоотношения сторон, вытекающие из предварительного договора, регулируются нормами ГК РФ, а не нормами Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, отменяя определение городского суда, указала на ошибочность изложенного в нем вывода и констатировала, что исходя из требований пункта 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец вправе обратиться с иском в суд по месту своего жительства.

Алексей Саченков · Answer

Добрый день! Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Статья 8. Передача объекта долевого строительства 5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Соответственно подписывайте акт с указанными недостатками и предъявляйте застройщику претензию с Вашими требовании. Претензия подается в 2х экземплярах.что бы на вашем поставили отметку о принятии. Если откажутся принимать — отправляйте по почте на юридический адрес(его можно узнать по ИНН организации на сайте налоговой) заказным письмом с уведомлением и опись.! В случае не выполнения ваших требований или если вам не ответят -обращайтесь в суд! В случае необходимости могу помочь составить Вам грамотную претензию или исковое заявление, которое поможет решить Вашу проблему. С Уважением! Надеюсь, что мой ответ был полезен Вам, в случае необходимости — обращайтесь!

Виталий Коробейников · Answer

Здравствуйте, Мария. При обнаружении дефектов в ходе приемки квартиры сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Напишите застройщику Претензию по дефектам квартиры укажите срок устранения. Эту претензию вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).После этого, если застройщик не устранит дефекты обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу. После этого Вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями: обязать застройщика устранить недостатки; взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков взыскать расходы на проведение экспертизы; взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке); взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей». Удачи.