Добрый день!
Оформил наследство на квартиру (апрель 2016, Москва), хочу продать в этот же год, и купить квартиру в другом городе. Цель максимально уменьшить нлфл.
Налоговых вычетов не получал.
Какие у меня варианты?
Поясните пожалуйста, насколько цена продажи будет отличаться от кадастровой стоимости квартиры?
Здравствуйте! Вы можете воспользоваться вычетом в 1 000 000 р. для уменьшения доходов от продажи квартиры, а также вычетом в 2 000 000 р. при покупке. Данные вычеты указываете в одной декларации, в этом случае налог к оплате будет меньше.
Вопрос: О предоставлении имущественных вычетов по НДФЛ при продаже квартиры и покупке другой квартиры в одном налоговом периоде.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 16 мая 2014 г. N 03-04-05/23317
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартир или доли (долей) в них.
Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных при продаже и приобретении квартиры.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Одновременно сообщаем, что в настоящее время федеральный закон, который бы предусматривал отмену уплаты налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, в случае, если продаваемое жилье является единственным, отсутствует.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.В.САЗАНОВ
Леонид, в Вашем случае самым оптимальным, будет указание в договоре купли-продажи квартиры стоимость продажи — 1 000 000 рублей, так делают, примерно 90% населения страны.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней.
Из вышеизложенного следует, что, если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), налогоплательщик может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов, если ранее он не пользовался имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса. О получении имущественных вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры в одном налоговом периоде. Письмо Минфина России от 08.04.2016 N 03-04-05/19956
Возможно Вам поможет следующий примерный расчет НДФЛ
Налогоплательщик — физическое лицо имеет право на применение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению, в частности, доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет — для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.
В рассматриваемой ситуации право собственности на объект недвижимого имущества (квартиру) получено налогоплательщиком — физическим лицом в результате приватизации.
Физическое лицо приватизировало квартиру после 1 января 2016 г., а продало ее продает ее в 2016 г., следовательно, срок владения объектом недвижимого имущества составляет менее трех лет.
Таким образом, исходя из этого оснований для освобождения от налогообложения в соответствии со ст. 217 НК РФ в рассматриваемой ситуации нет.
Физическое лицо продает квартиру другому физическому лицу за 1 500 000 руб., то есть получает фактический доход в размере 1 500 000 руб. По общему правилу, НДФЛ платится с фактического дохода, однако из этого правила есть исключение.
В силу п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в случае если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Таким образом, в определенных случаях налогооблагаемый доход при продаже объекта недвижимого имущества определяется исходя не из фактически полученного дохода, а расчетным путем исходя из его кадастровой стоимости и понижающего коэффициента.
Допустим кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 8 000 000 руб., а ее продажная стоимость (доходы от продажи недвижимого имущества) — 1 500 000 руб. (меньше, чем 8 000 000 руб.).
Следовательно, в рассматриваемой ситуации налогооблагаемый доход при продаже квартиры определяется расчетным путем исходя из ее кадастровой стоимости и понижающего коэффициента.
Согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в п. 4 ст. 217.1 НК РФ;
2) размер понижающего коэффициента, указанного в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Однако в рассматриваемой ситуации законом субъекта РФ, в котором находится объект недвижимого имущества (квартира), не уменьшены ни минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, ни размер понижающего коэффициента.
Налоговая база для целей исчисления НДФЛ рассчитывается как 8 000 000 x 0,7 = 5 600 000 руб.
При этом налогоплательщик — физическое лицо имеет право на применение налогового вычета.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб..
Исходя из этого физическое лицо может уменьшить свою налогооблагаемую базу на 1 000 000 руб.
Таким образом, налог к уплате составит 598 000 руб. ((5 600 000 руб. — 1 000 000 руб.) x 0,13).
Здравствуйте! Максимум при данной схеме Вы вправе уменьшить налогооблагаемую сумму на 3 000 000 рублей при условии, что ранее не пользовались налоговым вычетом на приобретение квартир и если сделки произойдут в одном налоговом периоде.
Стоимость квартиры, превышающая эту сумму будет облагаться налогом 13% исходя из кадастровой стоимости квартиры уменьшенной на понижающий коэффициент 0.7, если стоимость по договору купли-продажи будет менее кадастровой.
Если новая квартира будет приобретена в ипотеку, то в дальнейшем Вы вправе получить возврат в размере 390 000 рублей.
Это пожалуй максимум, что Вы сможете выжать из такой схемы.
Дополню, что в соответствии со ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
То есть, если наследство открылось в 2015 году, то положение НК РФ о расчете налога исходя из кадастровой стоимости не применяется, то есть Вы вправе продать квартиру по стоимости меньшей кадастровой и исходя из нее и будет рассчитан налог, уменьшенный на имущественные налоговые вычеты.
Кадастровая стоимость ~15м, ожидаемая рыночная стоимость 13.5М, стоимость новой квартиры 9М. Наследственное дело открыто конце 2015. Можете привести цифры?:)
Леонид
Леонид, добрый день! Поскольку для наследуемого имущества в силу ст. 1152 ГК срок владения считается не от регистрации права в ЕГРП или получения свидетельства о наследстве а от даты открытия наследства
4. Принятое наследство признается принадлежащим
наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его
фактического принятия, а также независимо от момента государственной
регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое
право подлежит государственной регистрации.
При продаже квартиры положения ст. 217.1 НК применяться к данной сделки не будут
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217,статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220
части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции
настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов
недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Для того, чтобы не платить налог вообще, в договоре КП квартиры можно указать стоимость в 1 млн. это позволит воспользоваться предусмотренным ст. 220 НК правом на вычет при продаже недвижимости, но при этом есть риск если попадется недобросовестный покупатель он может уплатив 1 млн. требовать предоставить ему квартиру за стоимость указанную в договоре через суд, с учетом рыночной стоимости сомнительно что такой иск удовлетворят, но тем не менее. Не платить налог и поднять стоимость продаваемой квартиры, указанную в договоре можно до 3 млн. если в том же году будет покупка другой квартиры и ее стоимость будет не менее 2 млн.
Со стоимости продаваемой квартиры, указанной в договоре сверх 3 млн. придеться платить 13% НДФЛ
Далее. Покупая в этом же году другую квартиру, вы вправе зачесть имущественный налоговый вычет, положенный вам в связи с приобретением имущества (13%от стоимости квартиры), для уплат ыналога с дохода, полученного от продажи первой квартиры.
Например, купите квартиру за 5 млн.рублей — вычет составит 650 тыс.рублей.