Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
На что необходимо обратить особое внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?
Планируется покупка квартиры. Ситуация такая. Отец и сын получили квартиру на основании договора передачи жилого помещения, находящегося в собственности города, в частную собственность, в порядке компенсации-возмещения за жилую площадь в снесенном доме. Отец умер и завещал свою 1/2 сыну. Свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано почти 3 года назад. Мать умерла до этого. Сын-продавец не женат. У него есть сводный брат по отцу. Правоустанавливающие документы утеряны (договор передачи от города, завещание, 2 свидетельства о регистрации права собственности). Есть копии договора передачи от города, копия свидетельства на 1/2 сына, копия завещания, выписка из ЕГРП, в ЕПД все основания о правообладании указаны. Какие могут быть "подводные камни" и на что нужно особенно обратить внимание?
Доброго дня всем. Большое спасибо за ответы и советы. По поводу правообладания продавца теперь есть понимание. Остался вопрос по брату продавца. Имеет ли смысл запросить нотариально заверенное заявление (или в каком-то другом виде) от брата об отсутствии притязаний на квартиру и проживание в ней. Если имеет смысл, то хотелось бы помотреть примерные образцы таких заявлений или формулировки, необходимые для включения в заявление.
Уважаемый Андрей!
Правоустанавливающие документы утеряны (договор передачи от города, завещание, 2 свидетельства о регистрации права собственности).
Андрей
Продавец должен их восстановить. Завещание не нужно (оно находится у нотариуса, который вел наследственное дело). Дубликат договора приватизации можно получить в отделе приватизации жилищного фонда, дубликат свидетельства о праве на наследство — у нотариуса, дубликат свидетельства о государственной регистрации права собственности — в Росреестре.
Пока документы не будут восстановлены — сделку не заключайте. Можете заключить предварительный договор купли-продажи.
на что нужно особенно обратить внимание?
Андрей
На отсутствие зарегистрированных в квартире лиц (лучше всего получить выписку из поквартирной карточки в УК) и на отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг (запросить выписку из лицевого счёта в бухгалтерии УК).
Здравствуйте, Андрей!
В принципе в данном случае для вас будет негативным только признание завещания недействительным.
Согласно ст.1131 ГК РФ 1. При нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания, в зависимости от основания недействительности, завещание является недействительным в силу признания его таковым судом (оспоримое завещание) или независимо от такого признания (ничтожное завещание).
2. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.
Оспаривание завещания до открытия наследства не допускается.
3. Не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания или удостоверения, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя.
Однако, в данном случае сроки исковой давности пропущены и если суд даже примет такой иск, то может отказать в удовлетворении иска по ходатайству ответчика о пропуске срока исковой давности.
Рекомендую поискать имеются ли в отношении данной квартиры судебные решения. Их можно поискать на сайте Росправосудие и Гасправосудие.
Кроме того, возьмите выписку из ЕГРЮЛ в росреестре и проверьте действительно ли данное имущество принадлежит указанному лицу и нет ли на нем обреминений.
Желаю удачи!
Андрей, добрый вечер! Собственно нужно взять самому свежую выписку по данной квартире из ЕГРП и убедиться что право собственности на всю квартиру зарегистрировано на продавца, а также что на квартире нет обременений.
в В дополнение. Согласно ст. 8.1 ГК РФ
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности
оснований регистрации, публичности и достоверности государственного
реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить объект, на который устанавливается право,
управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в
суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о
наличии судебного спора в отношении этого права.
При возникновении спора в отношении
зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о
недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на
соответствующие данные.
Согласно разъяснениям Верховного суда РФ, данным в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее
право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии
судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (пункт 7 статьи 8.1 ГК РФ).
Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.
Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка,считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абзац второй пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).
Таким образом если перед подписание договора вы взяли свежую выписку и убедились, в том числе, в отсутствии отметок об оспаривании прав на квартиру, вы будете являться добросовестным приобретателем и квартиру назад у вас истребовать не смогут
А что касается наличия свидетельства то согласно ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Проведенная государственная регистрация
возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по
выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации правили выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом
свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в
форме документа на бумажном носителе.
Т.е. утеря свидетельства факт регистрации права никоим образом не аннулирует, если собственнику нужно он получит новое свидетельство или возьмет выписку, они собственно нужны для третьих лиц (например зарегистрировать кого то в квартире) поэтому коллега правильно сказала что необходимости в восстановлении правоустанавливающих документов нет, регистрация может быть проведена без них.
Доброго дня всем. Большое спасибо за ответы и советы. По поводу правообладания продавца теперь есть понимание. Остался вопрос по брату продавца. Имеет ли смысл запросить нотариально заверенное заявление (или в каком-то другом виде) от брата об отсутствии притязаний на квартиру и проживание в ней. Если имеет смысл, то хотелось бы помотреть примерные образцы таких заявлений или формулировки, необходимые для включения в заявление.
Здравствуйте, Андрей!
В вашем случае плюсом Вашей ситуации является факто того, что свидетельство о наследстве было выдано 3 года назад, а значит есть шанс что если кто-то и попытается оспорить завещание, то можно применить срок исковой давности, равный 3 годам с даты смерти наследодателя и суд откажет в иске и завещание останется в силе.
В Вашем случае можете немного подстраховаться и попросить предоставить справку с места жительства о составе семьи на момент смерти отца, чтобы не оказалось вдруг у сына например имеется брат или сестра, о которых Вам не говорил, да еще и проживали на момент смерти отца с ним. В этом случае высока вероятность оспорить наследство.
Здравствуйте Андрей!
Какие могут быть «подводные камни» и на что нужно особенно обратить внимание?
Андрей
насчет наследников, то здесь как вы говорите есть сводный брат и есть завещание, но завещание можно оспорить лишь в течении 3 лет (исковая давность) с момента когда он узнал об открытии наследства да и оспорить его впринципе оснований нет, если из завещание видна воля отца.
Кроме этого следует проверить не заложена ли данная квартира, не является ли она предметом судебного разбирательства в данный момент.
Здравствуйте, Андрей. Особенность покупки квартир, полученных по наследству, заключается в том, что в любой момент могут появиться нежданно-негаданно другие наследники. Если суд признает уважительной причину пропуска срока принятия наследства (6 месяцев), срок восстановит, и право на соответствующую долю наследства. Соответственно, право собственности покупателя окажется под угрозой. Вы пишете, что есть еще наследник — сводный брат продавца.
С одной стороны, получение наследства по завещанию вашим продавцом дает некоторую гарантию, что притязания других наследников маловероятны.
Но только в одном случае — если второй наследник не был на день открытия наследства нетрудоспособным. Единственная, как представляется опасность в вашем случае — инвалидность сводного брата и наличие у него оснований для признания причины пропуска срока для принятия наследства уважительной.
Если этот момент исключить, квартира не имеет обременений в виде возможных претензий со стороны других лиц — несовершеннолетних, осужденных, имеющих право пользования квартирой, особых проблем можно не ожидать.
Не соглашусь с мнением Эдуарда Мирасова «то можно применить срок исковой давности, равный 3 годам с даты смерти наследодателя и суд откажет в иске и завещание останется в силе».
Ничего подобного, т.к. срок исковой давности начинается вовсе не в момент смерти. Нет никаких оснований для такого утверждения. Срок исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Во всяком случае, именно так это определяет ст. 196 ГК РФ. Однако никто не знает, когда второй сын узнал или узнает о наследстве. Хотя могут применяться и специальные сроки — 1 год или три года. Но это уже зависит от оснований иска, о которых в данный момент ничего неизвестно. Соответственно, и обсуждать срок исковой давности пока оснований вообще нет.
Остался вопрос по брату продавца. Имеет ли смысл запросить нотариально заверенное заявление (или в каком-то другом виде) от брата об отсутствии притязаний на квартиру и проживание в ней. Если имеет смысл, то хотелось бы помотреть примерные образцы таких заявлений или формулировки, необходимые для включения в заявление.
Дело не в смысле, а в возможности осуществления такого действия. Во-первых, необходимо знать, где этот брат находится, и быть уверенным, что он пойдет на контакт. Вы ведь не знаете, какие между братьями отношения.
Во-вторых сводный брат вообще никого ни о чем не обязан уведомлять, в т.ч. и о своих правах на наследство. Это — его личное дело. И захочет он что-то писать, или нет, зависит исключительно от него.
Нотариально отказаться от принятия наследства он уже не вправе, т.к. отказаться можно только в течение 6 месяцев после его открытия.
Но если нет никаких проблем, отношения между братьями поддерживаются, и сводный брат не против поддержать вашего продавца, он может написать заявление о том, что никаких претензий с его стороны на квартиру нет.
Никаких образцов такого заявления нет. Они и не нужны. Обычное заявление, из которого четко видно, кто и по поводу чего это заявление написал. Подпись под ним может быть удостоверена нотариально.
Примерно так: (Дата, место составления заявления) Я, такой-то, уведомляю такого-то о том, что мне известно об открытии наследства после смерти такого-то. Никаких претензий по поводу квартиры, являющейся наследством, не имею, прав на квартиру заявлять не намерен.
Здравствуйте, Андрей.
Полностью согласна с коллегами, добавлю...
Что касается порядка получения права собственности на квартиру продавцом, думаю, здесь в принципе нет подводных камней.
Возможно(хотя маловероятно), что может быть при завещании, это выделении обязательной доли при обращении наследника
ст. 1149 ГК РФ 1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).Система ГАРАНТ: base.garant.ru/10164072/64/#ixzz46JEoDIVj
Поинтересуйтесь трудоспособен ли сводный брат.
Что касается того, что утеряны документы, то сделку провести и зарегистрировать права собственности возможно и без них.Сейчас их не требуют. Выписка из ЕГРП у вас какой даты? Желательно ее освежить. Существует еще такая справка, выдается паспортисткой в ТСЖ, паспортном столе, о временно выписанных, она обезопасит вас от неприятных сюрпризов, например, если гражданин был зарегистрирован и его «посадили», то при освобождении из мест лишения свободы он вернется туда, откуда был временно выписан. Так вот не должно быть никого временно выписанных. В остальном, по обычной схеме, справка об отсутствии зарегистрированных, справка об отсутствии задолженности.
Удачи!!!
Уважаемые коллеги!
Не могу согласиться с Вами, что появление ещё одного наследника влечёт какую-нибудь «угрозу» для покупателя. Даже если появятся «неучтённые» наследники, то предъявлять свои претензии они будут наследнику, принявшему наследство, а не к покупателю квартиры. С «этой стороны» опасаться нечего.