Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как правильно оформить возможность использования доли собственности второй стороной
Здравствуйте!
У меня с другим собственником имеется в собственности нежилой дом (1/2 доли в праве у каждого).
По согласию второго собственника я сдаю этот дом в посуточную аренду, а каждый месяц выплачиваю ему 13 000 рублей.
Сейчас хотим это грамотно документально оформить. Вопрос - как лучше всего это сделать? Хватит ли простого соглашения двух сторон или нужно делать какой-то договор?
Как я понял собственник не может сдать в аренду свою долю и поэтому в договоре нельзя прописать, что он сдает мне свою долю в аренду за 13 000 руб в месяц.
А как можно прописать? Какую формулировку лучше использовать?
Добрый день!
Вам требуется согласие второго собственника на заключение договора аренды в соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ.
Или заключить договор аренды подписанный и Вами, и вторым собственником.
Добрый день. Да, доля объектом найма быть не может, поэтому просто составьте соглашение в свободной форме о том, что он дает разрешение Ва на сдачу в наем всего жилого помещения, при этом, полученнные за наем деньги распределяются между собственниками поровну.
ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
…
Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям,если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10 по делу N А41-23761/09, ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008).Таким образом, для передачи в аренду части здания, находящегося в общей долевой собственности (а аренда по смыслу ГК РФ является одним из способов распоряжения вещью), необходимо согласие всех участников долевой собственности. Заключать какое-либо отдельное соглашение между участниками долевой собственности для этого не требуется. Самостоятельно же (без получения согласия иных собственников) распорядиться частью расположенных в здании помещений участник долевой собственности сможет после раздела общего имущества в натуре между всеми собственниками или выдела доли (ст. 252 ГК РФ) и регистрации права собственности на причитающееся ему недвижимое имущество.Как показывает судебная практика, такое согласие может быть оформлено различными способами. Так, например, договор аренды части имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, что допускается п. 1 ст. 308 ГК РФ. Кроме того, согласие всех собственников на заключение договора может выражаться в предоставлении соответствующих полномочий (например, путем выдачи доверенности) одному из собственников (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2004 N Ф09-2779/04ГК). В зависимости от обстоятельств о согласии всех собственников может свидетельствовать визирование ими каждой страницы договора аренды (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6 по делу N А50-35531/2009), иные документальные подтверждения согласия на передачу соответствующего имущества в аренду (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.08.2010 по делу N А43-5553/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Уральского округа от 24.07.2007 N Ф09-5759/07-С6) либо наличие заключенного между всеми участниками долевой собственности соглашения, из которого следует право участника долевой собственности распорядиться конкретной частью общего имущества путем передачи его в аренду на определенных условиях.При этом в силу ст. 248 ГК РФ доход от сдачи имущества в аренду будет распределяться между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве на общее имущество либо в ином порядке, который также может быть определен соглашением между ними (определение ФАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10, постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2010 N Ф07-496/2010 по делу N А05-8023/2009).
Источник: forum.garant.ru/?read,7,2239969,2239982#msg-2239982
Здравствуйте, Евгений.
Распорядится домом, находящимся в долевой собственности вы можете с согласия вашего совладельца. В связи с тем, что, именно вы занимаетесь арендными отношениями, то в этом случае рекомендую взять с совладельца доверенность на распоряжение ее долей.
Имейте в виду, что сдача имущества (дома) в аренду подлежит налогообложению.
Вам необходимо будет оплачивать налог, предоставлять в ИФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а также копии договора найма, копию доверенности, по которой совладелец, зарегистрированный в квартире, дает согласие другому совладельцу сдавать ее.
Евгений, я конечно согласен с разъяснениями коллег, однако зачем оформлять отношения с вашим сособственником каким-либо договором, расписывая права и обязанности сторон, зафиксировав всего лишь согласие на совершение вами сделки в отношении его имущества. Учитывая то, что в договоре вы даже не сможете указать часть оплаты от аренды передаваемой сособственнику, т.к. в противном случае НДФЛ придется оплачивать как вам, так и ему.
Коме этого, договориться непосредственно с вашим сособственником по поводу оплаты можно составить короткое соглашение, при этом не предъявляя его в ИФНС.
Однако, в указанном органе могут у вас потребовать документ, подтверждающий правомерность сдачи доли участника долевой собственности. Этим документом может быть всего лишь доверенность от вашего сособственника, составленная в простой письменной форме. Предлагаемый вам любой договор, может вызвать у работников ИФНС вопросы.
Здравствуйте, Евгений! В Вашей ситуации необходимо выбрать один из двух способов субъекетной адаптации планируемой сделки. Разумеется, Ваш содольщик должен участвовать в правоотношении аренды либо в качестве участника сделки, либо косвенно в рамках разрешительной процедуры. Вас устраивает, судя по всему, именно второй вариант. Здесь три варианта разрешения проблемы:
Вариант № 1. Вы можете заключить отдельное соглашение с другим собственником о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (поскольку передача имущества в аренду, все таки, относится к числу способов распоряжения им). Позитивная сторона такого мероприятия очевидна: Данное соглашение снимет все вопросы потенциально способные возникнуть в данной связи и, кроме того, будут решены и иные аспекты распоряжения имуществом. Однако здесь есть и существенный минус: Этот документ громоздок, требует тщательной подготовки и более длительного процесса согласования с содольщиком (по скольку решается сразу целый перечень вопросов). К такому способу согласования обычно прибегают собственники, нуждающиеся в генеральной постановке вопроса как пользования так и распоряжения имуществом.
Вариант № 2 Вопрос можно решить еще проще в рамках ст.246 ГК РФ Вы не составляете отдельного генерального документа, а составляет лишь сигментное соглашение, касающееся именно договора аренды. Закон не запрещает сторонам проводить согласования порядка распоряжения имуществом тематически и не обязывает их, соответственно, проводить такое согласование единым консолидированным документом. По — этому, Вы можете просто составить короткое предметное соглашение, касающееся исключительно Ваших взаимоотношений с содольщиком по поводу аренды имущества, находящегося в долевой собственности.
Вариант № 3 Этот вариант самый рациональный и оперативный из всех. решается не в рамках отдельного правоотношения с содольщиком, а прямо в рамках арендного правоотношения. То есть, Вы просто в договоре аренды отдельным пунктом указываете, что Ваш содольщик согласен с данным договором, договор подпишет в конце и он — отдельной строкой. Можно предусмотреть приложение к договору аренды, сделав на это ссылку в тексте договора. В этом приложении Содольщик выразит свое согласие на заключение договора, например, в форме заявления. Можно скомбинировать, сделать отдельный пункт о согласии содольщика и в нем же сделать ссылку на приложение к договору, в котором будет изложено согласие на отдельном листе. Во втором и третьем случаях приложение подписывают все стороны договора и содольщик, равно как и в конце договора стороны подписывают отдельной строкой, ниже подписывает содолщик. Здесь удже дело вкуса)).
Выбирайте. Представляется, что именно в вашем случае громоздить сложные формальные конструкции будет излишним, вариант № 3 будет оптимален.
А если поровну не подходит? Т.к. я занимаюсь процессом сдачи, ищу клиентов, заселяю, выселяю людей и т.д. Мы договорились с ним, что я буду выплачивать ему просто 13 000 руб в месяц, он на это согласен. Можем ли указать конкретную сумму в этом соглашении?
Конечно: