Консультации по договору долевого участия

Конечно, я готов выслать договор всем заинтересованным юристам.
Артем

Тогда, мы ждем его.

Собираюсь покупать квартиру у застройщика, прошу проанализировать предлагаемый застройщиком договор долевого участия на 7 страницах, выявить подводные камни, подсказать, что лучше переделать, на что обратить внимание, предложить выгодную для меня формулировку по спорным/неясным пунктам.
Артем

Здравствуйте, Артем.

В целом договор об участии в долевом строительстве составлен правильно, за исключением определенных пунктов:

пункт 2.2 Договора: Определите, что если данное расхождение будет не более, чем на 1 квадратный метр, то претензий у Сторон к друг другу не будет. Но тут же, если площадь разойдется, то тут придется либо доплачивать Вам, как дольщику, либо Застройщику.

п. 3.1. Здесь нужно обратить на п. 5 статьи 7 ФЗ № 214:

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Соответственно, с момента подписания акта приема-передачи.

п. 3.3 Договора

Обязательно укажите, что данное качество устанавливается актом приема-передачи! И разрешение на ввод дома в эксплуатацию не подразумевает автоматическое принятие квартиры Дольщиком.

п. 3.5 Договора. Что такое разумный срок.

Согласно ст. 30 Закона РФ «О защите прав потребителей» недостатки работы (услуги) должны быть устранены в разумный срок, установленный потребителем. Назначенный потребителем срок устранения недостатков товара указывается в договоре или в ином подписываемом сторонами документе либо в заявлении, направленном потребителем исполнителю.

За нарушение срока устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей».

п. 5.2 Договора.

Законодательно не установлен срок уклонения дольщиком от принятия объекта долевого строительства. Данный срок устанавливается ДДУ. Но есть условие, которое влияет на данный срок — это предъявление Дольщиком претензии по качеству передаваемого объекта.

п. 5.3 Договора.

Здесь подразумевается то, что Вы не имеете права выполнять какого-либо рода перепланировку данного помещения, пока оно не перейдет в Вашу собственность.

п. 8.1.2. Договора

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

п. 10.1 Договора

Законодательно прямо не установлен срок ответа на претензию потребителя. В случае если срок рассмотрения претензии и удовлетворения требования участника долевого строительства не определен договором, в такой ситуации, согласно правилам ст. 5. Гражданского кодекса РФ (Обычаи), срок ответа должен составлять 10 — 14 дней с момента ее получения застройщиком.

п. 11.3. Договора.

Здесь говорится, что при регистрации ДДУ, а также регистрации права собственности Вы несете все расходы, связанные с такой регистрацией. Как правило, застройщик может предложить свои услуги, либо дольщик может самостоятельно произвести данную регистрацию.

Мне совсем не нравятся следующие пункты:

2.1

Нужно чтобы все таки цена подлежала пересмотру

так как

в пункте

2.2 пишется:

Что претензий друг другу в случае расхождений нет. А если расхождения будут большие — 8-10 м. По

Тому закрепите максимум 1-2 метра, чтоб вы не получилив итоге квартиру гораздо меньше положенного.

Следующее:

3.1 И 3.2

Говорится про гарантию, но кроме технологического и инженерного оборудования ничего не прописано. И гарантия должна даватся не с даты получения разрешения на ввод, а с даты коода вы фактически приняли квартиру.

Эти 2 пункта нужно пределыватьи прописыватьв пункте 3.1 что конкрентно застройщик имеет ввиду и начало гарантийного срока с момента подписания передаточного акта также.

Пункт 3.5: разумный срок — он может быть по мнению застройщика и год.

Поэтому максимум 30 дней.

В случае неустранения в срок, застройщик обязуется компенсировать расходы участника долевого стрительства на устранение недостатков.

Также пункт 8.1.2 нуждается в детализации. Так как в случае выявления этих недостатков застройщик может вам отказать ссылаясь на то что он не обязан например устранять недостаток в этой части.

Некоторые пункты я сам поставил под сомнение. Я бы еще хотел, чтобы вы рассмотрели другие пункты договора, в которых, возможно, есть, что исправить, которые я не заметил.

Артем, к сказанному коллегами добавлю.

По п. 4.1.3 почему то не сказано про обязанность застройщика обеспечить подключение ома к теплоснабжению

Вопрос по коммунальным прописан в п. 5.1.3

тут соответствует ст. 153 ЖК

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица,
обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему
разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в
данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче,с
момента такой передачи;

В том числе в части применяемых тарифов. По воде и теплу это не так важно т.к. как правило тарифы на тепло и воду не дифференцируются по категориям потребителей, а вот с электроэнергией, тарифы на которую регулируются только для населения, а тарифы по которым рассчитывается за ЭЭ застройщик отличаются в несколько раз, это существенное уточнение. Попадался договор ДДУ где после передачи по акту дольщик должен был компенсировать стоимость коммунальных ресурсов с момента ввода дома в эксплуатацию, причем прописано было таким образом, что в суде оспорить данный пункт навряд ли получилось бы. У вас в договоре в этом плане все нормально