НДФЛ от продажи недвижимости

Уважаемая Марина! Здравствуйте! С Наступающим праздником! Так, а когда была произведена государственная регистрация перехода прав на квартиру? Это и есть искомая дата… Если более 3-х лет — НДФЛ нет, если не успели — да, есть…

Здравствуйте.

Однозначно дата регистрации договор в Росреестре.

Вы наследство от кого получили?

Здравствуйте.

Договор купли- продажи зарегистрирован в юстиции и аванс до 3-х лет. Регистрация перехода права собственности после трех лет, и окончательная сумма то -же.
Marina

У вас разница получилась во времени между регистрацией договора и перехода права собственности?

По общему правилу — НДФЛ не уплачивается с доходов от продажи жилых домов, квартир, находившихся в собственности более 3 лет (ст. 220 НК РФ в редакции на 2014-2015 г.). У вас доход, включая аванс и остаток платежа, от продажи имущества, которое было в собственности менее трех лет. Найти разъяснения Минфина по такому конкретному случаю мне не удалось, но мое мнение — НДФЛ подлежит уплате с обеих сумм, как аванса, так и оставшейся суммы, поскольку обе суммы представляют собой доход от продажи имущества, бывшего в собственности менее 3 лет на момент его отчуждения.

Здравствуйте, Марина!

Договор купли- продажи зарегистрирован в юстиции и аванс до 3-х лет. Регистрация перехода права собственности после трех лет, и окончательная сумма то -же.
Marina

Мне кажется, вы немножко заблуждаетесь.

Поскольку с 01 марта 2013 года государственная регистрация договора купли-продажи была отменена, то, вероятно, в Росреестре (юстиции) Вы уже регистрировали переход самого права собственности на покупателя.

Но так как оплата по договору была произведена не в полном объёме, то квартира перешла на покупателем с обременением — Вы как продавец стали и залогодержателем. До полного расчёта между сторонами.

Следовательно, когда денежные средства были переданы в полном объёме, в ЕГРП была погашена запись об ипотеке силу закона. Но собственником Ваш покупатель стал в 2014 году.

Запись о переходе права в ЕГРП была внесена в 2014 году, когда Вы перестали быть собственником — и тогда же возникла обязанность по уплате НДФЛ по сделке. Независимо от того, когда Вы фактически получили деньги.

То есть, Вам надо уточнить этот момент — каким образом в Росреестр подавались документы в 2014 году. Что именно Вы там регистрировали?

Подскажите, какая дата считается утратой собственности, дата подписания договора или гос. регистрации. И подлежит ли доход от продажи исчислению и уплате налога.
Marina

Для ответа на вопрос нужно обратиться к соответствующей статье

ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество. 1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.
4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.
5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.
Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.
6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.
Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.
8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.
9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 550 ГК РФ >>>
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Дкп не является удостоверением перехода права собственности, это скорее форма документального подтверждения расчетов. А право собственности переходит именно в момент регистрации в Росреестре. В вашем случае идет уплата НДФЛ по срокам.

Подскажите, какая дата считается утратой собственности, дата подписания договора или гос. регистрации. И подлежит ли доход от продажи исчислению и уплате налога.
Marina

Здравствуйте! Дата регистрации перехода прав в данном случае не важна. Важна дата получения дохода и заключения договора.

В данном случае Вам придется заплатить налог с дохода, так как квартира находилась в собственности менее трех лет.

Дополню, что Вы вправе заявить об имущественном налоговом вычете 1 000 000 рублей (не облагаемая налогом сумма).

Здравствуйте!

обязанность по уплате НДФЛ возникает с момента перехода прав на недвижимость. поэтому поддержу мнение Татьяны Андреевой, что была регистрация перехода права и регистрация залога до полной оплаты товара в силу закона.

Здравствуйте! В соответствии с п. 1 ст. 223 НК РФ "… дата фактического получения дохода определяется как день: 1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;". Таким образом, т.к. доходы Вы получили в разных налоговых периодах, то и декларации Вы должны подавать за разные налоговые периоды с соответствующими суммами. Если право собственности прекращено в 2015г. (более трех лет), то Вы можете рассчитывать на применение налогового вычета, предусмотренного п. 17.1 в ранее действующей редакции ст. 217 НК РФ. Но ситуация у Вас не совсем стандартная, т.к. первый доход Вы получили в 2014г. (менее трех лет). Думаю, в декларации за 2014г Вы можете применить вычет в размере 1 000 000р. За 2015г. декларацию подавать нет необходимости.

«Из налоговой пришло уведомление — » на представление от реализации имущества в 2015г. следовательно и сделка прошла 2015г." — Налоговая узнает о прекращении права собственности от гос. реестра, всех тонкостей они не знают, поэтому в ответ на это сообщение Вам необходимо будет предоставить в налоговую пояснение о том, что квартира находилась у Вас в собственности более трех лет, поэтому налоговой базы у Вас нет, приложив подтверждающие документы. Единственное сомнение в том, что допустит ли налоговая использование двух налоговых вычетов (несовместимых друг с другом) по одному и тому же объекту… Я в ст. 220 НК РФ не нахожу такого запрета: «1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;».