Управляющая компания заключила договор на обслуживание домофонов с нами, перед этим собрав собрания жильцов и протокола на право УК самой выбирать кто будет обслуживать домофоны от имени жильцов. Теперь бывшая компания ходит по квартирам и с каждой пытается заключить индивидуальный договор, может ли это со стороны закона повлиять на действие протокола собственников жилья?
Здравствуйте уважаемый Александр! Домофон относится к общему имуществу, не смотря на то что он располагается в каждой квартире, он функционирует в рамках системы которая установлена в подъезде.
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 18] [Статья 290]
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Поэтому вопрос об определении компании, которая обслуживаниет домофоны решается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Индивидуальных договор в данном случае не повлияет на действие протокола собственников жилья.
Здравствуйте!
Вы не первый кто задается таким вопросом по России. На данный вопрос дан ответ Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 27 апреля 2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ:
МИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 27 апреля 2011 г. N 8055-14/ИБ-ОГ
Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу разъяснения норм жилищного законодательства и сообщает следующее.
В силу пункта 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее — Правила). Министерство регионального развития Российской Федерации уполномочено давать официальные разъяснения о применении данных Правил.
Домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры), полностью отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 (автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома) Правил.
Подавляющее большинство многоквартирных домов, находящихся на территории России и построенных до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации.
В связи с этим в настоящее время сложилась ситуация, при которой в домах, обслуживаемых управляющими организациями, граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях данного подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства.
Эти действия порождают ситуацию, при которой в одном многоквартирном доме домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными обслуживающими организациями.
Вместе с тем заключение прямых договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества многоквартирного дома незаконно. В силу пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества многоквартирного дома, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно.
Управляющая организация, как профессиональная организация, осуществляющая деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг в соответствии с условиями заключенного договора управления многоквартирным домом и согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи с этим в обязанности управляющей организации, при наличии в многоквартирных домах, обслуживаемых ее вышеназванных ситуаций, входит проведение работы по организации обслуживания общего имущества многоквартирного дома в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством Российской Федерации.
Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
И.А.БУЛГАКОВА
Александр, добрый день!
Согласно ст. 44 Жилищного кодекса
К компетенции общего собрания собственников МКД относится, в том числе,
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
К компетенции общего собрания также относится утверждение размера платы за содержание общего имущества МКД, в т.ч. и домофонов. При этом решение общего собрание с надлежащим кворумом обязательно для всех собственников, (в т.ч. и тех кто не участвовал из за лени либо голосовал против) пока оно не обжаловано и не отменено в установленном порядке Когда такой размер платы утвержден, в случае заключения прямых договоров собственники квартир, заключившие такие договоры должны будут платить как за обслуживание с компанией с которой договор заклбчен по решению собрания, так и по прямому договору — его заключение не освобождает их от обязанности платть утвержденные общим собранием взносы на содержание мкд
В дополнение. Согласно п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
таким образом домофоны прямо указаны в законодательстве как общедомовое имущество
Свежая судебная практика
Определение Красноярского краевого суда от 03.12.2015 по делу N 4Г-2761/2015
Решением мирового судьи судебного участка N 75 в Свердловском района г. Красноярска от 27 ноября 2014 года постановлено: «Исковые требования ТСЖ „Пригорное“ к Ш.А. и Ш.Н., являющимися собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о взыскании задолженности по содержанию имущества многоквартирного дома, возврата суммы оплаченной государственной пошлины удовлетворить частично. Взыскать с Ш.А. и Ш.Н. в солидарном порядке в пользу ТСЖ „Пригорное“ задолженность за содержание имущества многоквартирного дома за период с 01.01.2011 года по 31.12.2013 года: <данные изъяты> рублей — содержание трансформаторной подстанции, <данные изъяты> рублей — техническое обслуживание домофона, <данные изъяты> рублей <данные изъяты>- охрана придомовой территории 1, охрана придомовой территории 2, а всего взыскать <данные изъяты> рубля 30 копеек. Взыскать с Ш.А. и Ш.Н. в солидарном порядке в пользу ТСЖ „Пригорное“ <данные изъяты> копеек — возврат государственной пошлины».
Апелляционным определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 28 сентября 2015 года постановлено: «Решение мирового судьи судебного участка N 75 Свердловского района г. Красноярска от 27.11.2014 года по гражданскому делу по иску ТСЖ „Пригорное“ к Ш.А., Ш.Н. о взыскании задолженности по содержанию имущества многоквартирного дома по апелляционной жалобе Ш.А. в части солидарного взыскания с Ш.А., Ш.Н. в пользу ТСЖ „Пригорное“ расходов по уплате государственной пошлины в размере 892 рубля 16 коп. изменить. Взыскать с Ш.А., Ш.Н. возврат госпошлины в размере 446 рублей 08 коп. с каждого, в остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Ш.А. на решение мирового судьи судебного участка N 75 Свердловского района г. Красноярска от 27.11.2015 года, без удовлетворения».
В кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 10 ноября 2015 года, Ш.А. просит отменить постановленные судебные акты, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неверную оценку юридически значимых обстоятельств по делу.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Таких нарушений при рассмотрении дела судами не допущено.
Как следует из обжалуемых судебных актов, ответчики Ш.А., Ш.Н. в период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2013 года являлись собственниками квартиры N расположенной по адресу: <адрес> ТСЖ «Пригорное» создано по решению общего собрания собственников квартир по адресу: <...> председателем правления является К.
Исследовав фактические обстоятельства и оценив представленные доказательства, суд установил, что за период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2013 года у ответчиков перед ТСЖ «Пригорное» образовалась задолженность за содержание трансформаторной подстанции в размере <данные изъяты> руб.,за домофон — <данные изъяты> руб. Решениями общего собрания собственников помещений, оформленными протоколами от 02 апреля 2011 года, N от 09 марта 2012 года, N от <дата> утверждены сметы доходов и расходов не содержание, эксплуатацию и текущий ремонт жилого дома по адресу: <адрес> в которые входят расходы на охрану придомовой территории, обслуживание стоянки.
На основании решения большинства голосов собственников жилья ТСЖ «Пригорное», последнее заключило с охранным агентством «Гарант-Безопасность Сибмонтаж» 16 июня 2010 года договор охраны общественного порядка на территории ТСЖ «Пригорное», обеспечение пропускного режима, охраны имущества ТСЖ и придомовой территории, срок действия которого на основании дополнительных соглашений от 24 декабря 2010 года, 16 июня 2010 года, 03 декабря 2012 года продлевался.
Плата за охрану придомовой территории включалась в квитанции на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, которые выставлялись ответчикам ежемесячно. В связи с неисполнением обязанности по внесению платы за охрану придомовой территории у ответчиков образовалась задолженность размере <данные изъяты> руб.
ТСЖ «Пригорное» в связи с неисполнением Ш.А., Ш.Н. обязанности по внесению платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома обратилось в суд с иском к Ш.А. о взыскании задолженности за техническое обслуживание домофона в размере <данные изъяты> руб., обслуживание трансформаторной подстанции в размере <данные изъяты> руб., охрану придомовой территории — <данные изъяты> руб.
Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь ст. 290, 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 135, п. п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. п. 28, 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, исходил из того, что ответчик, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления (ТСЖ), обязан производить оплату обязательных платежей в размере, установленном решением общего собрания членов ТСЖ.
При этом собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления товарищества собственников жилья. Отказ части собственников помещений от вступления в члены товарищества собственников жилья либо от заключения договора с товариществом собственников жилья (в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации) не освобождает их от участия в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества.
В данной связи суды первой и апелляционной инстанции, правомерно отклонили возражения ответчика о том, что он не обязан производить оплату за оказание охранных услуг, домофона, обслуживание трансформаторной подстанции, в связи с тем, что не является членом ТСЖ «Пригорное», поскольку такая обязанность прямо вытекает из закона и требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.
Учитывая, что решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленные протоколами от 02 ноября 2011 года, от 09 марта 2012 года, от 04 февраля 2013 года об утверждении ежегодных смет расходов и доходов на содержание, эксплуатацию и текущий ремонт многоквартирного дома ответчиком либо иными лицами в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными, суд правильно указал, что данные решения являются обязательными для всех собственников многоквартирного дома.
При таких обстоятельствах, суд, проверив представленный истцом расчет взыскиваемых сумм, правомерно взыскал с ответчика образовавшуюся задолженность по оплате содержания общего имущества многоквартирного дома.
Доводы кассационной жалобы о том, что домофон и трансформаторная подстанция не относятся к общему имуществу многоквартирного дома являются необоснованными, поскольку Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, устанавливают, что в состав общего имущества многоквартирного дома включена внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома.
Доводы кассационной жалобы о том, что услуги по охране придомовой территории не относятся к услугам по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома,а также о том, что данные услуги навязаны ответчику, поскольку он не давал согласие на их оказание, в связи с чем он не обязан оплачивать данный вид услуг подлежат отклонению, поскольку решения общего собрания собственников от 02 апреля 2011 года, от 09 марта 2012 года, от 04 марта 2013 года, на которых утвержден размер расходов на охрану придомовой территории, обслуживании стоянки, ответчиком не оспорены, являются действующими и в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Доводы заявителя о недействительности решений общего собрания собственников многоквартирного дома от 02 апреля 2011 года, от 09 марта 2012 года, от 04 марта 2013 года в связи с нарушением ими прав и законных интересов ответчиков не могут служить основанием для отмены оспариваемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку выяснение вопросов правомочности собрания собственников многоквартирного дома не входит в предмет доказывания по иску о взыскании задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Доводы кассационной жалобы о нарушении законодательства в связи с тем, что судом не указана измененная фамилия ответчицы подлежат отклонению, поскольку не влияют на законность оспариваемых судебных актов и не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, так как отмена судебного акта возможна только в случае существенного нарушения норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела.
Как показал анализ кассационной жалобы, ее доводы, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных по делу обстоятельств, выражают несогласие с оспариваемыми судебными актами.
Вместе с тем, выраженное несогласие с выводами суда в части оценки доказательств и установленных обстоятельств в соответствии со ст. 387 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений, поскольку отмена или изменение судебного постановления в кассационном порядке возможна лишь в случае допущения судебными инстанциями существенных (фундаментальных) нарушений норм материального или процессуального права, имевших место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов.
Таких обстоятельств судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 383 ГПК РФ,
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы Ш.А. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Здравствуйте.
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 18] [Статья 290]
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое ииное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
То есть данный вопрос решается на общем собрании.
Если оно компетентно более 50% проголосовало, то ходить по квартирам и предлагать индивидуальные договора незаконно
Здравствуйте Александр!
согласно статье 290 ГК РФ
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри
квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру.
Поэтому Вы имеете полное право изменить компанию, которая обслуживает
домофоны в Вашем доме на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме.
что касается действий предыдущей компании, то они незаконны и навязывать заключить с ними индивидуальный договор они не имеют права.
Действия бывшей компании не совсем правильные, поскольку они не смогут обслуживать отдельного жильца в рамках системы в которой функционирует домофон, если только в части обслуживания отдельного домофона в каждой квартире, но это глупость, ведь там система связи.