Неполная стоимость в ДКП квартиры

Question

Добрый день! Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на "неотделимые улучшения" на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец - вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь. Отсюда вопросы: 1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?

Александр Романов · Answer

Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки. Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.

Дмитрий Васильев · Answer

1) Каковы мои риски? Егор Добрый день, Егор. Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности. 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? Егор Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца. 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму. С Уважением. Васильев Дмитрий.

Руслан Григорьев · Answer

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор Здравствуйте! Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником. Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги. В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние. Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет. В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются. Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.

Наталья Бельдяева · Answer

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор Здравствуйте, Егор. Сразу отмечу что это распространенная практика. При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ. Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При этом риски при признании сделки велики При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Максим Лобанов · Answer

Здравствуйте уважаемый Егор! Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили. Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей. Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ. Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру . Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

Барристер Групп ПК Красноярск · Answer

Добрый день. Риски в том что в случае оспаривания вам вернуться деньги по дкп, продавцу квартира… Деньги по расписками будете отдельно взыскивать. По большому счету обезопасить себя никак нельзя. Пусть пишет расписку с полным указанием своих данных. С уважением, Насирдинов Нурлан

Вагиз Ахмадиев · Answer

Здравствуйте! К сожалению, это распространенная практика. Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской. Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются). Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Егор! По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену. Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ). Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.