Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Неполная стоимость в ДКП квартиры
Добрый день!
Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на "неотделимые улучшения" на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец - вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь.
Отсюда вопросы:
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор
По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.
Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.
1) Каковы мои риски?
Егор
Добрый день, Егор.
Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.
2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?
Егор
Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.
3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор
В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор
Здравствуйте! Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.
Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.
В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.
Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.
В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются.
Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.
3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная.
Егор
В чем она притворная?
Давайте обратимся к закону.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Какую сделку по Вашему она прикрывает? Я считаю, что занижение цены не влечет недействительность сделки. И потом откуда возьмется это третье лицо? Чем нарушаются права этого третьего лица?
1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор
Здравствуйте, Егор.
Сразу отмечу что это распространенная практика.
При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ.
Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При этом риски при признании сделки велики
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки? Егор
Обратиться к юристам, исключить в договоре пункты, позволяющие найти основания для оспаривания, проверить правоспособность, дееспособность надлежащим образом. Получить согласие супруги продавца (если квартира приобретена в браке).
Также можно запросить выписку из ЕГРП об отсутствии обременений и притязаний на продаваемую квартиру, и в конце-концов — указать реальную стоимость.
В любом случае оспаривание договора — право стороны. Но лучше верить в лучшее. Вы не первый на таких условиях заключаете сделку. Оспорить сделку в суде не так уж легко. УДАЧИ
Я, конечно, не юрист (так что простите за неточность формулировок), но не является ли основанием для расторжения сам притворный характер сделки?
Егор
Егор, доказать притворность на практике очень сложно.
Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как указал ВС РФ
Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.
при этом, ничтожность притворной сделкине вызывает правовых последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК (то есть возврат в первоначальное положение)
В соответствии с п. 2 статьи 170 к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.
Здравствуйте уважаемый Егор!
Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.
Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.
Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.
Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.
Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная. Ее расторгают, дальше мне возвращают лишь часть денег (только по ДКП), за остальным я должен буду идти в суд, где продавец может сказать, что денег уже нет. В итоге будет платить мне по 10 тысруб в месяц до конца времен. С 3-м лицом может быть сделан какой-нибудь договор займа, чтобы у него был интерес \ основание для подачи жалобы.
Егор
Притворная сделка — совершенная с целью прикрыть другую сделку. В данном случае Вы ведь действительно покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры. А значит сделка не может быть признана притворной. Кроме собственников квартиры, и кредиторов продавца, никто не может оспорить сделку в суде.
То есть поясню, если продавец является должником перед третьими лицами то они могут оспорить сделку и тогда случится сценарий как Вы и описали.
Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.
Оспорить могут сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом.
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 174.1]
1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Риски в том что в случае оспаривания вам вернуться деньги по дкп, продавцу квартира… Деньги по расписками будете отдельно взыскивать.
По большому счету обезопасить себя никак нельзя. Пусть пишет расписку с полным указанием своих данных.
С уважением,
Насирдинов Нурлан
Здравствуйте!
К сожалению, это распространенная практика.
Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской.
Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор
Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются).
Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.
Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная.
Егор
Ситуация с, корее всего, теоретическая. Здесь сделка не притворная (на мой взгляд), она же не прикрывает другую сделку. Здесь уменьшение налогооблагаемой базы, за это вообще-то ответственность (в том числе уголовную) несет продавец в первую очередь. Поэтому он не может быть заинтересован подавать такой иск, или какого-то стимулировать на это.
Риск полностью исключается с указанием полной стоимости продажи. Других юридических вариантов нет.
Здравствуйте Егор!
По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену. Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ). Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.
Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная. Ее расторгают, дальше мне возвращают лишь часть денег (только по ДКП), за остальным я должен буду идти в суд, где продавец может сказать, что денег уже нет. В итоге будет платить мне по 10 тысруб в месяц до конца времен. С 3-м лицом может быть сделан какой-нибудь договор займа, чтобы у него был интерес \ основание для подачи жалобы.
Егор
Вы верно мыслите, бывают такие случаи. Но платить по 10 тыс в месяц, вам могут и в случае, если вы в договоре укажите полную стоимость. А по распискам в суде присудят всю сумму. Если вы так настроены и у вас нет уверенности в продавце, то тогда лучше отказаться от сделки. Но хочу сказать, что на сегодняшний день, многие сделки заключаются именно так. И найти идеальные условия очень сложно, если вообще реально. А чтобы вас не обманули, рекомендую провести проверку на юридическую чистоту, как квартиры, так и самой сделки.
Дмитрий, по поводу оснований для оспаривания:
Я, конечно, не юрист (так что простите за неточность формулировок), но не является ли основанием для расторжения сам притворный характер сделки?
Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная. Ее расторгают, дальше мне возвращают лишь часть денег (только по ДКП), за остальным я должен буду идти в суд, где продавец может сказать, что денег уже нет. В итоге будет платить мне по 10 тысруб в месяц до конца времен. С 3-м лицом может быть сделан какой-нибудь договор займа, чтобы у него был интерес \ основание для подачи жалобы.
Третье лицо, не имеющее никакого интереса к самой сделке не может обратиться в суд с иском о расторжении договора.
Кроме того, если сделку признать притворной, но последствия — не возврат каждой из сторон переданного ею же, а применение к сделке тех условий, которые имели место в действительности.