Сложная ситуация с субарендой помещения у города

Question

Несколько лет назад был заключен договор аренды с неким ООО на аренду нежилого помещения в цокольном этаже в одном из центральных районов города. Цели аренды в договоре прописаны размыто, в виде формулировки "уставная деятельность, либо деятельность не противоречащая законам РФ". В цокольном этаже были оборудованы апартаменты в количестве двух пространств, полностью пригодных для проживания не более чем двух взрослых человек, то есть на территории помещения одновременно находилось не более четырех человек. Насколько было понятно из документов на помещение и общих описаний похожих помещений на сайте департамента имущества города москвы, вести деятельность по временному размещению людей на таких площадях совершенно законно. Деятельность на месте мы вели от лица ИП, со всеми необходимыми кодами. Два месяца назад к нам заявились инспектора департамента имущества города Москвы, без какого либо предписания и прочего и заявили, что кто-то из жителей дома, в котором непосредственно располагается арендуемое помещение, написал жалобу, в которой содержалась дезинформация относительно нашей деятельности на арендуемой площади - в заявлении, со слов инспекторов, говорилось о массовом ночлеге гастарбайтеров. В момент визита инспекторов в помещении находились гости, по этой причине требование инспекторов по визиту непосредственно в помещение мы удовлетворить не смогли. Так как никаких документов инспектора не предъявили, причин для беспокойств мы не нашли. Спустя неделю после первого визита арендодатель попросил нас съехать на некоторое время, для, якобы решения каких-то внутренних вопросов, как раз связанных с департаментом. Спустя месяц после "съезда" с арендуемой площади арендодатель анонсировал возможность вернуться в помещение. На деле оказалось, что помещение находится под печатью департамента, на двери красуется наклейка, сообщающая о принадлежности помещения к департаменту. Арендодатель трактует проблемы тем, что мы "засветились" с нашим типом бизнеса, который, при этом, никто никогда не скрывал. Департамент комментариев не дает. Теперь, внимание, вопрос: как нам поступить с арендованной территорией? Имеем ли мы право пойти в департамент с запросом на прямую аренду помещения до выставления этого помещения на открытый аукцион, с, предположим, документальным доказательством того, что арендовали помещение достаточно долго и исправно платили? Стоит ли брать в расчет слова инспекторов о заявлении жильцов, ставшей, по словам арендодателя, решающим в опечатывании помещения, но при этом, противоречащем фактическому назначению помещения? Кратко резюмируя: Помещение было арендовано нами в убитом состоянии, в него были вложены приличные средства, с прицелом на конкретный вид деятельности. Вид деятельности не скрывался, но, по каким-то причинам стал решающим в опечатывании помещения. Договор с фактическим арендодателем до сего момента не расторгнут. Есть ли шанс получить это помещение в прямую аренду у города и каким образом стоит заявлять свои права на него, стоит ли упоминать какой конкретно вид деятельности осуществлялся на территории помещения в виду неразрешенной ситуации с мифическим заявлением. Для наглядности прикладываю фотографию одного из пространств, по которому отчетливо видно, что характеризовать пространство как ночлежку для гастарбайтеров просто невозможно.

Михаил Григорьев · Answer

Здравствуйте! Знаете в Вашем вопросе надо не фото помещений смотреть, а документы… со всеми актами, изменениями и дополнениями… Важно в них и то, как Вы обыгрывали ремонт, какой и за чей счет… От этого и делать выводы о возможности либо невозможности взыскания с Арендодателя расходов на улучшения такового…

Руслан Шахбанов · Answer

Здравствуйте Volodya! В чьей собственности находится нежилое помещение? Если арендатор (ООО) арендовало имущество у муниципалитета в лице департамента, то что известно вообще о договоре аренды? Его департамент расторг с ООО или нет? По общему правилу прекращение основного договора влечет и прекращение субаренды. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Договор с фактическим арендодателем до сего момента не расторгнут. Volodya Если договор не расторгнут, то вы все еще имеете право пользование нежилым помещением, пишите письменную претензию департаменты о разъяснением спорной ситуации. Есть ли шанс получить это помещение в прямую аренду у города и каким образом стоит заявлять свои права на него, стоит ли упоминать какой конкретно вид деятельности осуществлялся на территории помещения в виду неразрешенной ситуации с мифическим заявлением. Volodya Вам необходимо будет выиграть конкурс, так как имущество муниципальное и не может передаваться в аренду без торгов, и то если администрация решит размещать конкурс или нет. Помещение было арендовано нами в убитом состоянии, в него были вложены приличные средства, с прицелом на конкретный вид деятельности. Volodya Чтобы делать выводы нужно видеть сам договор субаренды. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Александр Дармаев · Answer

Все ясно, кроме одного пункта — в справочной департамента мне конкретно сказали, что при предоставлении копий договоров аренды и пары квитанций с печатями принимающей организации у меня есть приоритетное право на рассмотрение моего заявления и индивидуального решения конкретного вопроса. Volodya Здравствуйте. Вас ввели в заблуждение. Вам надо узнать действует ли договор аренды между Департаментом и тем самым ООО. Если действует, тогда смело требуйте открыть помещение и впустить вас туда на законных основаниях. Если уже прекращен по истечении срока аренды — тогда для заключения прямой аренды вам придется участвовать в торгах на аренду, когда они объявят торги и у вас нет преимущественного права на заключение договора аренды, независимо от договора субаренды и квитанций. Если договор аренды расторгнут досрочно, а у вас срок субаренды не истек — тогда заключаете прямую аренду без торгов, но только до окончания срока вашей субаренды, вот тут ваш договор с ООО и квитанции пригодятся. После окончания срока субаренды, закончится прямая аренда и опять торги.

Анна Иванова · Answer

Владимир, исходя из изложенного Вами, Комитет по учёту и управлению муниципальным имуществом, проведя проверку на предмет целевого использования арендуемых помещений, выявил нарушения договорных обязательств. Письменные претензии арендатору были выдвинуты? Есть вероятность, что будет инициировано судебное разбирательство, при не урегулировании спора. В случае расторжения договора, законный субарендатор вправе заявить требования о возмещении неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором. Что касается заключения прямого договора с муниципалитетом, то стоит заявлять реальное целевое использование.

Наталья Токарева · Answer

Если договор с ООО был расторгнут и на данный момент времени помещение ни кому не принадлежит на праве аренды. Вы в праве обратиться в Комитет с заявлением о преимущественном праве аренды, согласно пункта 1 статьи 621 ГК РФ, к заявлению необходимо приложить предыдущие договоры аренды (субаренды) и квитанции на ремонт, таким образом Вы подтвердите, что Вы надлежащим образом исполняете свои обязанности, в том числе по содержанию в нормальном состоянии помещения. В противном случае считаю возможным обжаловать отказ в предоставлении права аренды в суд. Ниже привожу рекомендации ВАС РФ. ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Москва №73 17 ноября 2011 г. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о договоре аренды, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании статьи 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам (далее — суды) следующие разъяснения. 1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды. 3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Что касается проверки использования помещения, Вы как субарендатор можете запросить Акт проверки и ознакомиться с ним, так же можете обжаловать его в судебном порядке.