Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры менее 3лет. Предпочтительная схема продажи
Добрый день!
Ситуация следующая.
В 2014г мама приобрела квартиру по ДДУ за 5млн.руб. (св-во о рег-ции права также получено в 2014г.).
Далее мама дарит сыну (мне) эту квартиру также в 2014г. (имеется св-во о рег-ции права).
Сейчас возникла необходимость продать эту квартиру. Реальная текущая стоимость квартиры - 8,5млн.руб. На нее и будем ориентироваться при продаже. Т.к. в собственности квартира менее 3 лет, то придется платить налог. Большой. Чего очень не хочется делать).
Прикинул 2 возможные схемы будущей продажи квартиры. Нужна консультация специалиста относительно отсутствия противоречий с действующим налоговым законодательством в этих схемах:
1) Обратно передарить маме квартиру.
При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб - 5млн.руб)*13%
2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям.
Тогда расчет налогов должен быть такой:
НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) - фактически понесенные расходы на всю квартиру)
НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) - 1млн.руб.)
Здравствуйте, Михаил!
1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил
Обратное дарение квартиры не позволит учесть расходы понесенные мамой при покупки квартиры, для уменьшения налогооблагаемой базы при ее продажи, так как фактически она становится новым собственником на основании договора дарения, а значит никаких расходов не понесла. То что она понесла расходы при первой покупки квартиры, не будет иметь значения для налоговой.
2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям. Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил
Да Вы можете так же поступить, подарив часть доли в квартире маме, но при этом и Вы и мама могут использовать только налоговой вычет, который равен 1 млн. руб. на каждого долевого собственника.
Единственный способ попытаться избежать уплаты налога, это через суд признать договор дарения недействительным (мотив можно придумать), но это займет приличное время и подобная сделка может отпугнуть покупателей.
В соответствии со ст. 220 НК РФ сумма налога будет исчисляться без учета фактических расходов на приобретение квартиры, т.е. 13% от суммы продажи свыше 1 млн. (13% от 7,5 млн.)
Таким образом, лучше подарить долю и уменьшить сумму на 1 млн с каждого, итого сумма налогов составит 13% от 6,5 млн. руб.
1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил
Здравствуйте!
Исключено. Расходы она не сможет учесть, так как квартира будет приобретена по безвозмездной сделке. Предыдущий договор долевого строительства уже не будет учтен.
2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям.
Михаил
Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил
Снова не верно.
Если продать квартиру по долям, то сможете уменьшить доход лишь на сумму имущественных налоговых вычетов каждый по 1 млн рублей., то есть на 2 млн рублей при условии, если каждый заключит отдельный договор купли-продажи.
Если же продажа пройдет одним договором, то он (1 млн руб) распределится пропорционально долям.
Здравствуйте.
1) Обратно передарить маме квартиру. При продаже кв-ры за 8,5млн мама предоставляет документы о своих фактически понесенных расходах (5млн.руб.) на приобретение этой кв-ры в 2014г. Тогда получается, что Налог = (8,5млн.руб — 5млн.руб)*13%
Михаил
Данный вариант не подходит, поскольку учесть расходы на приобретение данной квартиры до ее отчуждения третьему лицу с последующим обратным дарением не получится.
2) Подарить маме 2/3 квартиры. И продавать квартиру по долям. Тогда расчет налогов должен быть такой: НалогМама=(8,5млн.руб*(2/3) — фактически понесенные расходы на всю квартиру) НалогСын = (8,5млн.руб*(1/3) — 1млн.руб.)
Михаил
И опять — нельзя будет учесть фактические расходы на ее покупку. Квартира получена будет мамой по договору дарения — по безвозмездной сделке. Расходов на ее приобретение нет.
Если будете продавать по долям отдельными договорами (желательно еще и с разрывом во времени между сделками), то каждый из вас сможет получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
Обратите внимание — если вы в том же налоговом периоде будете брать другую квартиру и ранее вычетом при покупке не пользовались, Вы вправе получить налоговый вычет при покупке жилья с суммы в 2 млн. рублей (т.е. максимум 13% от 2 млн. — 260 тыс.) и на эту сумму уменьшить подлежащий уплате после продажи первой квартиры НДФЛ. Иными словами — можете произвести своеобразный зачет подлежащего уплате НДФЛ и подлежащего возврату Вам из бюджета НДФЛ по вычету при покупке квартиры.
Письмо Минфина о возможности получения двух вычетов — при продаже и при покупке, — в одном периоде: