Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Предварительный ДКП помещения под ресторан
Уважаемые коллеги! прошу Вас посмотреть прикрепленные документы и помочь мне дать правильный ответ моему клиенту. Он собирается купить помещение свободного назначения в новостройке, с последующим созданием там ресторана.
- С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.
- Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан?
- на что следует обратить внимание при заключение договора и тд.
Благодарю Вас..
- Разрешение на строительство.pdf
- Рыба ПДКП.docx
- Свидетельст.pdf
- ресторан 1 этаж.png
- ресторан 2 этаж.png
Дмитрий Александрович, добрый вечер.
Единственное замечание, стоимость лучше указать в рублях.
Статья 9. Валютные операции между резидентами
[Закон «О валютном регулировании и валютном контроле»][Глава 2][Статья 9]
1. Валютные операции между резидентами запрещены, за исключением:
1) операций, предусмотренных подпунктами «ж» и «з» пункта 9 части 1
статьи 1, частями 2 и 3 настоящей статьи, частью 6 статьи 12 и частью 3
статьи 14 настоящего Федерального закона;
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.
Дмитрий Александрович
Если будет заключен предварительный договор, то его смогут обязать заключить основной, поэтому нужно внимательно изучать все обстоятельства, такие как расположение, размер, смотреть проектную документацию, назначение земельного участка. его условно разрешенное использование.
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.
Дмитрий Александрович
Этот договор по своей сути прикрывает договор долевого участия и может быть признан мнимым.
— Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан?
Дмитрий Александрович
пока не построят — то никак
Если будет заключен предварительный договор, то его смогут обязать заключить основной,
Проворова Анна
Риск в том, что по истечении срока предварительного договора и незаключении при этом основного будут последствия указанные в законе
Статья 429. Предварительный договор
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того предварительный договор НЕ может содержать в себе требований об оплате помещения до заключения основного договора, а подраздел 3.2 Договора именно об этом и говорит. Тем более что данный подраздел ставит заключение основного договора в зависимость от оплаты ДО его заключения.
Я считаю, что подписание договора именно в таком виде, а не по требованиям установленным в ФЗ-214 влечет массу рисков для покупателя
Дмитрий Александрович, я бы не рекомендовал заключать такой договор, поскольку это сделка ничтожная — почему не заключается договор ДДУ Вы можете сказать?
Уже все построено, готовят документы для сдачи в эксплуатацию.
Дмитрий Александрович
Дмитрий Александрович, а в таком случае к чему такая спешка?
По большому счету речь как я понимаю идет буквально плюс-минус месяц-полтора. При этом, если все построено, значит, уже должен быть технический план здания, почему в таком случае не указать конкретное помещение?
здравствуйте. А причем тут долевое строительство? У вас коммерческое использование будет. Чревато мнительной сделкой и как следствие ее недействительность
Помещение вы не проверите никак сейчас, только после постройки модно говорить о соблюдении санитарных, пожарных и строительных норм. Сейчас вам застройщик никак не поможет, кроме как проектной декларацией.
Еще вопрос это возможно ли будет использовать эту планировку под ресторан, переведя ее из жилого фонда в нежилой, это тоже сложный вопрос
согласен с коллегой по поводу санитарных правил, однако это не все, нужно еще соблюдение технических регламентов о безопасности пищевой продукции, это вопросы хранения. Холодильники и т.д. То есть помещение должно быть к этому готово. Далее соблюдение отдельных тех регламентов по видам пищевой продукции
Нарушение этих норм грозит серьезными штрафами по ст 14.43 коап. Так же обратите внимание на устройство вытяжек, но это требования санпин как раз
Т Е чтоб все это предусмотреть, нужно было заложить все эти требования до посторойки в проектную документацию_правильно? т к не заложены, перед покупкой нужно заказать новый проект уже именно на это помещение, как на ресторан. Там уже проектировщик должен все требования учесть. Но кто при этом этот проект должен заказать? Пока на это имеет право только собственник.
СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» введены в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 (в ред. от 31.03.2011).
Пунктом 2.2 данного документа установлено, что организации общественного питания могут размещаться:
в отдельно стоящем здании;
в зданиях, пристроенных, встроенно-пристроенных к жилым и общественнымзданиям;
в нежилых этажах жилых зданий;
на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала.
При размещении организаций общественного питания в жилых зданиях:
не должны ухудшаться условия проживания и отдыха людей;
необходимо соблюдать гигиенические нормативы уровней шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки, а также предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
не рекомендуется размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
входы должны быть изолированы от жилой части здания;
недопустимо принимать продовольственное сырье и пищевые продукты со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. Загрузка должна производиться с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных туннелей со стороны дорог при наличии специальных загрузочных магистралей.
площадка мусоросборника должна располагаться на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01).
площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей должны размещаться только со стороны проезжей части автодорог, во дворах жилых домов их размещение запрещено (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).
Сети бытовой и производственной канализации организации общественного питания не должны объединяться с хозяйственно-фекальной канализацией жилого дома, а стояки бытовой канализации из верхних этажей жилого дома допускается прокладывать только в технологических каналах (горизонтальных, вертикальных) (п. 3.10, 3.11 СП 2.3.6.1079-01).
Работа систем местной вытяжной вентиляции не должна влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения (п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция организаций общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.
Согласно п. 4.18 СП 2.3.6.1079-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в производственных помещениях, обеденных залах и площадках организаций общественного питания должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума и вибрации на рабочих местах, в помещениях жилых и общественных зданий, установленным:
СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»
СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»
Приготовление блюд на мангале разрешается только в организациях общественного питания, размещенных в отдельно стоящих зданиях, при условии использования современного оборудования (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01). Кроме того, п. 8.26 данного документа установлено, что готовить блюда на мангалах, жаровнях, решетках, котлах разрешается в местах отдыха и на улицах при условии изготовления полуфабрикатов в стационарных организациях и при соблюдении перечня условий, среди которых:
наличие павильона, подключенного к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов;
размещение павильона на расстоянии не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.
п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»[5], которым установлено, что в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.При этом не допускается размещать:
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в т. ч. дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино и т. д.
Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения в специально оборудованных местах (столовых, ресторанах, кафе, барах и других местах), в т. ч. при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению, грозит ответственностью, установленной ст. 6.6 КоАП РФ, а именно наложением штрафа:
– на граждан — в размере от 1 до 1,5 тыс. руб.;
– на должностных лиц и предпринимателей — от 2 до 3 тыс. руб.;
– на юридических лиц — от 20 до 30 тыс. руб.
Альтернативой штрафу для предпринимателей и юридических лиц может стать административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Данный СанПин в рассматриваемом случае не применяется, так как здание не является жилым, а является спортивно-оздоровительным центром с офисными помещения.
Артемьев Роман
Где написано, что спортивно-оздоровительным центром, а то у меня разрешение на строительство не открылось. Если действительно так, то Артемьев Роман прав, а я извиняюсь.
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП. — Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан? — на что следует обратить внимание при заключение договора и тд.
Дмитрий Александрович
Добрый вечер, Дмитрий Александрович.
Не соглашусь с коллегами, что данный договор чего то там прикрывает. В данном случае два юридических лица заключают предварительный договор на нежилое помещение в спортивно-оздоровительном комплексе с офисами.
Таким образом, договор вполне корректен по форме. Что касается содержания тоже ничего криминального не вижу, обычный договор.
На что следует обратить внимание: на финансовую устойчивость застройщика, полностью проверить продавца на предмет возможности банкротства, долгов, исполнения обязательств и т.п.
На предмет размещения ресторана необходимо пригласить человека имеющего опыт открытия подобного рода заведений, знакомого как со спецификой требований контролирующих органов, так и способного оценить пригодность расположения помещений (их площади) с целью использования под ресторан.
п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»[5], которым установлено, что в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.При этом не допускается размещать:
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в т. ч. дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино и т. д.
Болтунова Марина
Данный СанПин в рассматриваемом случае не применяется, так как здание не является жилым, а является спортивно-оздоровительным центром с офисными помещения. Так что ресторан размещать можно и без учета этих запретов. Применяются общие СанПины к организациям общепита.
— Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан? Дмитрий Александрович
Вам нужно тщательно изучить вот этот СанПин, чтобы оценить пригодность покупаемого вами помещения для размещения ресторана:
base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=113893&req=doc
Например, там указано:
При размещении организаций общественного питания в пристроенных, встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях должны соблюдаться гигиенические нормативы уровней шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест.
С уважением, Роман.
Если предполагаются балконы, то нужно уточнить, что стоимость будет пересчитана с учетом понижающих коэффициентов вот здесь:
Вот этот пункт я бы убрала, или добавить, что покупатель имеет право на получение неустойки за увеличение срока для подписания основного договора.
Я соглашусь с коллегами по поводу оплаты по предварительному договору, довольно рискованное это предприятие. Да и сам договор составлен в одну сторону, не равные права и обязанности у сторон.