1260 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

1260 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Гражданское право

Предварительный ДКП помещения под ресторан

Уважаемые коллеги! прошу Вас посмотреть прикрепленные документы и помочь мне дать правильный ответ моему клиенту. Он собирается купить помещение свободного назначения в новостройке, с последующим созданием там ресторана.

- С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.

- Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан?

- на что следует обратить внимание при заключение договора и тд.

Благодарю Вас..

Разрешение на строиРазрешение на строительство.pdfтельство.pdf
Рыба ПДРыба ПДКП.docxКП.docx
СвидетеСвидетельст.pdfльст.pdf
ресторан ресторан 1 этаж.png1 этаж.png
ресторан ресторан 2 этаж.png2 этаж.png
16 Октября 2015, 17:41, вопрос №1008899 Дмитрий Александрович, г. Москва
Клиент оставил отзыв о сервисе
показать
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Юрист - Анна
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 5390ответов
  • 3281отзыв

Дмитрий Александрович, добрый вечер.

Единственное замечание, стоимость лучше указать в рублях.

Статья 9. Валютные операции между резидентами

[Закон «О валютном регулировании и валютном контроле»][Глава 2][Статья 9]

1. Валютные операции между резидентами запрещены, за исключением:
1) операций, предусмотренных подпунктами «ж» и «з» пункта 9 части 1
статьи 1, частями 2 и 3 настоящей статьи, частью 6 статьи 12 и частью 3
статьи 14 настоящего Федерального закона;
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.
Дмитрий Александрович

Если будет заключен предварительный договор, то его смогут обязать заключить основной, поэтому нужно внимательно изучать все обстоятельства, такие как расположение, размер, смотреть проектную документацию, назначение земельного участка. его условно разрешенное использование.

16 Октября 2015, 17:57
q Отблагодарить
0 0
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Если предполагаются балконы, то нужно уточнить, что стоимость будет пересчитана с учетом понижающих коэффициентов вот здесь:

2.3.2. Цена Помещения,
указанная в п. 2.2. настоящего договора, является ориентировочной и подлежит уточнению в соответствии с данными проектной документации и по результатам обмеров БТИ относительно площади Помещения.
3.2.1.
В случае получения от Общества уведомления, указанного
в п. 3.1.6 настоящего договора согласовать с Обществом новый срок и подписать соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору.

Вот этот пункт я бы убрала, или добавить, что покупатель имеет право на получение неустойки за увеличение срока для подписания основного договора.

16 Октября 2015, 18:06
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Я соглашусь с коллегами по поводу оплаты по предварительному договору, довольно рискованное это предприятие. Да и сам договор составлен в одну сторону, не равные права и обязанности у сторон.

16 Октября 2015, 18:09
Дмитрий Александрович
клиент, г. Москва

Благодарю Вас

16 Октября 2015, 18:09
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате
какая неустойка может быть по ПДКП
Горюнов Евгений

Если исходить из того, что предварительный договор должен содержать условия основного, то допустить условия об ответственности можно, но соглашаюсь с тем, что полная оплата по предварительному договору не предусмотрена.

Статья 429. Предварительный договор

[Гражданский кодекс РФ][Глава 27][Статья 429]

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие
установить предмет, а также условия основного договора, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
при заключении предварительного договора.
16 Октября 2015, 18:13
5390
ответов
3281
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Проворова Анна
юрист, г. Москва
Общаться в чате
все эти требования до посторойки в проектную документацию_правильно?
Дмитрий Александрович

Не обязательно, любое помещение можно переделать.

16 Октября 2015, 18:34
Юрист - Евгений
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
Юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 6149ответов
  • 3120отзывов
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП.
Дмитрий Александрович

Этот договор по своей сути прикрывает договор долевого участия и может быть признан мнимым.

— Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан?
Дмитрий Александрович

пока не построят — то никак

16 Октября 2015, 17:58
q Отблагодарить
0 0
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Если будет заключен предварительный договор, то его смогут обязать заключить основной,
Проворова Анна

Риск в том, что по истечении срока предварительного договора и незаключении при этом основного будут последствия указанные в законе

Статья 429. Предварительный договор
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того предварительный договор НЕ может содержать в себе требований об оплате помещения до заключения основного договора, а подраздел 3.2 Договора именно об этом и говорит. Тем более что данный подраздел ставит заключение основного договора в зависимость от оплаты ДО его заключения.

Я считаю, что подписание договора именно в таком виде, а не по требованиям установленным в ФЗ-214 влечет массу рисков для покупателя

16 Октября 2015, 18:03
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
А причем тут долевое строительство? У вас коммерческое использование будет.
Балашов Владимир

А разве закон запрещает заключать ДДУ на коммерческую недвижимость?

16 Октября 2015, 18:04
Дмитрий Александрович
клиент, г. Москва

Уже все построено, готовят документы для сдачи в эксплуатацию.

16 Октября 2015, 18:09
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Вот этот пункт я бы убрала, или добавить, что покупатель имеет право на получение неустойки за увеличение срока для подписания основного договора.
Проворова Анна

Аня, какая неустойка может быть по ПДКП, по факту — это договор о намерениях!!! ОН НЕ может содержать условий о штрафных санкциях за нарушение сроков

16 Октября 2015, 18:09
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Уже все построено, готовят документы для сдачи в эксплуатацию.
Дмитрий Александрович

Помещение должно отвечать требованиям для общепита, они установлены в Постановлении Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 N 31 (ред. от 31.03.2011) «О введении в действие санитарных правил» (вместе с «СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6. Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Санитарно-эпидемиологические правила», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 06.11.2001) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 07.12.2001 N 3077)

16 Октября 2015, 18:11
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Добрый вечер Юрий Валерьевич! Т.Е лучше ДДУ потребовать?
Дмитрий Александрович

Да, по сути ваш ПДКП и есть ДДУ, так как содержит ВСЕ основные признаки его

16 Октября 2015, 18:12
6149
ответов
3120
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Горюнов Евгений
юрист, г. Ивантеевка
Общаться в чате
Т Е чтоб все это предусмотреть, нужно было заложить все эти требования до посторойки в проектную документацию_правильно?
Дмитрий Александрович

Это конечно было бы неплохо, но и после постройки можно будет переделать

16 Октября 2015, 18:26
получен
гонорар
33%
Юрист - Юрий
9,3
Рейтинг Правовед.ru
22567
ответов
8627
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий Александрович, я бы не рекомендовал заключать такой договор, поскольку это сделка ничтожная — почему не заключается договор ДДУ Вы можете сказать?

16 Октября 2015, 18:01
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий Александрович
клиент, г. Москва

Добрый вечер Юрий Валерьевич! Т.Е лучше ДДУ потребовать?

16 Октября 2015, 18:11
9,3
Рейтинг Правовед.ru
22567
ответов
8627
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Уже все построено, готовят документы для сдачи в эксплуатацию.
Дмитрий Александрович

Дмитрий Александрович, а в таком случае к чему такая спешка?

По большому счету речь как я понимаю идет буквально плюс-минус месяц-полтора. При этом, если все построено, значит, уже должен быть технический план здания, почему в таком случае не указать конкретное помещение?

16 Октября 2015, 18:12
9,3
Рейтинг Правовед.ru
22567
ответов
8627
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате
Там уже проектировщик должен все требования учесть. Но кто при этом этот проект должен заказать? Пока на это имеет право только собственник.
Дмитрий Александрович

Вот насчет этого, я бы предположил, что в конце концов «подрихтовать» помещение под размещение в нем впоследствии ресторана это уже будет проблема покупателя и с ней вполне можно справиться и после приобретения. Другое дело, что надо понимать, что если помещение изначально не предусмотрена под размещение ресторана — это приведет к необходимости его переустройства под собственные нужды.

16 Октября 2015, 18:24
9,3
Рейтинг Правовед.ru
22567
ответов
8627
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Екатеринбург
Общаться в чате

Небольшое дополнение — поступило сегодня в рассылку. Может быть интересным:

По предварительному договору права и
обязанности в отношении имущества не возникают
На основании такого договора стороны обязуются лишь заключить основной договор в будущем. Права и обязанности относительно предмета основного договора, например, недвижимости, на этом этапе отсутствуют. Данный вывод подтверждает позицию ВС РФ и ВАС РФ.
Документ: Определение ВС РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143
17 Октября 2015, 10:50
получен
гонорар
33%
Юрист - Владимир
9,7
Рейтинг Правовед.ru
10594
ответа
5229
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

здравствуйте. А причем тут долевое строительство? У вас коммерческое использование будет. Чревато мнительной сделкой и как следствие ее недействительность

Помещение вы не проверите никак сейчас, только после постройки модно говорить о соблюдении санитарных, пожарных и строительных норм. Сейчас вам застройщик никак не поможет, кроме как проектной декларацией.

Еще вопрос это возможно ли будет использовать эту планировку под ресторан, переведя ее из жилого фонда в нежилой, это тоже сложный вопрос

16 Октября 2015, 18:03
q Отблагодарить
0 0
9,7
Рейтинг Правовед.ru
10594
ответа
5229
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

согласен с коллегой по поводу санитарных правил, однако это не все, нужно еще соблюдение технических регламентов о безопасности пищевой продукции, это вопросы хранения. Холодильники и т.д. То есть помещение должно быть к этому готово. Далее соблюдение отдельных тех регламентов по видам пищевой продукции

Нарушение этих норм грозит серьезными штрафами по ст 14.43 коап. Так же обратите внимание на устройство вытяжек, но это требования санпин как раз

16 Октября 2015, 18:17
Дмитрий Александрович
клиент, г. Москва

Т Е чтоб все это предусмотреть, нужно было заложить все эти требования до посторойки в проектную документацию_правильно? т к не заложены, перед покупкой нужно заказать новый проект уже именно на это помещение, как на ресторан. Там уже проектировщик должен все требования учесть. Но кто при этом этот проект должен заказать? Пока на это имеет право только собственник.

16 Октября 2015, 18:20
9,7
Рейтинг Правовед.ru
10594
ответа
5229
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

не волнуйтесь, это не обязательно. Главное чтобы вы на стадии оформления самого помещения учли эти нюансы. Купили нужное оборудование и т.д.

О начале деятельности потом надо будет уведомить роспотребнадзор по ст 8 фз 294

16 Октября 2015, 18:43
9,7
Рейтинг Правовед.ru
10594
ответа
5229
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

на счет ответственности по коап -кроме 6.6 именно по вопросам помещений может быть штраф по ст 6.4, санкции там почти один в один.

Намного страшнее это конечно приостановка деятельности либо штрафы по тех регламентам, для юр лиц они начинаются от 100.000

17 Октября 2015, 10:43
Юрист - Марина
4979
ответов
2520
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» введены в действие Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 08.11.2001 № 31 (в ред. от 31.03.2011).

Пунктом 2.2 данного документа установлено, что организации общественного питания могут размещаться:

в отдельно стоящем здании;
в зданиях, пристроенных, встроенно-пристроенных к жилым и общественнымзданиям;
в нежилых этажах жилых зданий;
на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала.
При размещении организаций общественного питания в жилых зданиях:
не должны ухудшаться условия проживания и отдыха людей;
необходимо соблюдать гигиенические нормативы уровней шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки, а также предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест;
не рекомендуется размещать в подвальных и полуподвальных помещениях производственные цеха;
входы должны быть изолированы от жилой части здания;
недопустимо принимать продовольственное сырье и пищевые продукты со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. Загрузка должна производиться с торца жилого здания, не имеющего окон, из подземных туннелей со стороны дорог при наличии специальных загрузочных магистралей.

площадка мусоросборника должна располагаться на расстоянии не менее 25 м от жилых домов, площадок для игр и отдыха (п. 2.6 СП 2.3.6.1079-01).

площадки для временной парковки транспорта персонала и посетителей должны размещаться только со стороны проезжей части автодорог, во дворах жилых домов их размещение запрещено (п. 2.7 СП 2.3.6.1079-01).
Сети бытовой и производственной канализации организации общественного питания не должны объединяться с хозяйственно-фекальной канализацией жилого дома, а стояки бытовой канализации из верхних этажей жилого дома допускается прокладывать только в технологических каналах (горизонтальных, вертикальных) (п. 3.10, 3.11 СП 2.3.6.1079-01).

Работа систем местной вытяжной вентиляции не должна влиять на ухудшение условий проживания и пребывания людей в жилых домах, помещениях и зданиях иного назначения (п. 4.6 СП 2.3.6.1079-01). Вентиляция организаций общественного питания, расположенных в зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от вентиляции этих зданий, а шахта вентиляции должна выступать над коньком крыши или поверхностью плоской кровли на высоту не менее 1 м.

Согласно п. 4.18 СП 2.3.6.1079-01 уровни шума и вибрации на рабочих местах в производственных помещениях, обеденных залах и площадках организаций общественного питания должны соответствовать гигиеническим требованиям, предъявляемым к уровням шума и вибрации на рабочих местах, в помещениях жилых и общественных зданий, установленным:
СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки»
СН 2.2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий»
СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»

Приготовление блюд на мангале разрешается только в организациях общественного питания, размещенных в отдельно стоящих зданиях, при условии использования современного оборудования (п. 4.11 СП 2.3.6.1079-01). Кроме того, п. 8.26 данного документа установлено, что готовить блюда на мангалах, жаровнях, решетках, котлах разрешается в местах отдыха и на улицах при условии изготовления полуфабрикатов в стационарных организациях и при соблюдении перечня условий, среди которых:
наличие павильона, подключенного к сетям водопровода и канализации, а также холодильного оборудования для хранения полуфабрикатов;
размещение павильона на расстоянии не ближе 50 м от жилых зданий, лечебно-профилактических организаций, спортивно-оздоровительных и образовательных учреждений.

п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»[5], которым установлено, что в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.При этом не допускается размещать:
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в т. ч. дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино и т. д.

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к организации питания населения в специально оборудованных местах (столовых, ресторанах, кафе, барах и других местах), в т. ч. при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению, грозит ответственностью, установленной ст. 6.6 КоАП РФ, а именно наложением штрафа:
– на граждан — в размере от 1 до 1,5 тыс. руб.;
– на должностных лиц и предпринимателей — от 2 до 3 тыс. руб.;
– на юридических лиц — от 20 до 30 тыс. руб.
Альтернативой штрафу для предпринимателей и юридических лиц может стать административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

16 Октября 2015, 22:45
q Отблагодарить
1 0
4979
ответов
2520
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Данный СанПин в рассматриваемом случае не применяется, так как здание не является жилым, а является спортивно-оздоровительным центром с офисными помещения.
Артемьев Роман

Где написано, что спортивно-оздоровительным центром, а то у меня разрешение на строительство не открылось. Если действительно так, то Артемьев Роман прав, а я извиняюсь.

17 Октября 2015, 09:52
Юрист - Илья
10,0
Рейтинг Правовед.ru
5300
ответов
2193
отзыва
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Калининград
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
— С какими трудностями он столкнется после заключения предварительного ДКП. — Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан? — на что следует обратить внимание при заключение договора и тд.
Дмитрий Александрович

Добрый вечер, Дмитрий Александрович.

Не соглашусь с коллегами, что данный договор чего то там прикрывает. В данном случае два юридических лица заключают предварительный договор на нежилое помещение в спортивно-оздоровительном комплексе с офисами.

Таким образом, договор вполне корректен по форме. Что касается содержания тоже ничего криминального не вижу, обычный договор.

На что следует обратить внимание: на финансовую устойчивость застройщика, полностью проверить продавца на предмет возможности банкротства, долгов, исполнения обязательств и т.п.

На предмет размещения ресторана необходимо пригласить человека имеющего опыт открытия подобного рода заведений, знакомого как со спецификой требований контролирующих органов, так и способного оценить пригодность расположения помещений (их площади) с целью использования под ресторан.

16 Октября 2015, 23:15
q Отблагодарить
0 0
Дмитрий Александрович
клиент, г. Москва

Благодарю Вас, Илья!

17 Октября 2015, 05:41
получен
гонорар
33%
Юрист - Роман
8,0
Рейтинг Правовед.ru
1412
ответов
764
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
п. 4.10 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»[5], которым установлено, что в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.При этом не допускается размещать:
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов (время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления);
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в т. ч. дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино и т. д.
Болтунова Марина

Данный СанПин в рассматриваемом случае не применяется, так как здание не является жилым, а является спортивно-оздоровительным центром с офисными помещения. Так что ресторан размещать можно и без учета этих запретов. Применяются общие СанПины к организациям общепита.

— Как проверить пригодность такого помещения именно под ресторан? Дмитрий Александрович

Вам нужно тщательно изучить вот этот СанПин, чтобы оценить пригодность покупаемого вами помещения для размещения ресторана:

base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=113893&req=doc

Например, там указано:

При размещении организаций общественного питания в пристроенных, встроенно-пристроенных к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях должны соблюдаться гигиенические нормативы уровней шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки, а также предельно допустимые концентрации и ориентировочные безопасные уровни воздействия загрязняющих веществ в атмосферном воздухе населенных мест.

С уважением, Роман.

17 Октября 2015, 06:56
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.