 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Для того, чтобы договор порождал для его сторон права и обязанности, при его подписании необходимо соблюсти ряд требований.
Какие пункты можно вносить в документ по желанию, а без каких положений он будет недействительным, рассмотрим далее.
Понятие
Условия соглашения по своей важности можно разделить на три группы:
- обычные;
- случайные;
- существенные;
К обычным относятся те, что встречаются в большинстве договоров подобного типа. Если их не включить в документ, к спорным правоотношениям будут применяться положения Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Случайные условия стороны включают в договор по своему усмотрению. На заключение соглашения обычные и случайные условия не влияют.
Совсем по-другому обстоит дело с существенными пунктами. Если стороны не достигли по ним соглашения, документ не считается заключенным, а следовательно, у сторон не возникает никаких прав и обязанностей. Все полученное по сделке в таком случае необходимо вернуть. Такое явление получило название реституция.
Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем его существенным положениям.
Если одна из сторон приняла исполнение до договору, например воспользовалась услугами, то в будущем она лишена возможности признать соглашение незаключенным.
Как правило, существенные условия излагают непосредственно в тексте документа. Но на практике достаточно часто их могут согласовывать в различных дополнениях или приложениях. Никаких ограничений на этот счет закон не содержит.
Существенные условия могут носить как не четко определенный, так и определенный характер. В таком случае стороны могут зафиксировать в тексте механизм, который в будущем позволит определить, является то или иное условие существенным или нет.
Если в документе установлена так называемая валютная оговорка, это значит, что в определенное время цена будет определена по курсу валюты Центрального Банка РФ.
Несоблюдение существенных положений договора влечет за собой признание его незаключенным.
Какие условия относятся к существенным?
В зависимости от вида соглашения, которое стороны собираются заключить, существенные положения могут существенно различаться.
Различают три вида:
- предмет — в договоре стороны должны четко и недвусмысленно описать его. То есть в соглашении аренды необходимо указать, какое именно имущество арендуется. Если такое условие не согласовано, становится непонятным, какие именно правоотношения необходимо регулировать;
- условия, на которые прямо указывает ГК РФ. Они различаются для определенных видов договоров. Группа, как правило, четко определена в законе. Например, в соглашении поставки необходимо согласовать срок поставки (ст. 314 ГК РФ);
- условия, по отношению к которым одна из сторон делает заявления о том, что они являются существенными. Сами по себе такие положения к существенным не относятся. Но если в отношении них стороны не договорились, то впоследствии договор может быть признан незаключенным в судебном порядке.
Изменение существенных условий договора
По общему правилу, которое установлено в ст. 450 ГК РФ, пункты соглашения можно изменить по договоренности сторон. Это же правило применяется и в отношении существенных пунктов. Никаких ограничений, кроме тех, которые предусмотрены законом, для этого нет.
На практике изменение производится с помощью заключения дополнительного соглашения. Сторона, которая желает заключить его, направляет текст другой стороне. Вышеописанное характерно для ситуаций, когда обе стороны договора имеют желание его изменить.
Если взаимного согласия нет, документ может быть изменен в судебном порядке. В суде соглашение подлежит изменению в следующих случаях:
- один из участников допустил существенное нарушение условий сделки;
- в случаях, прямо установленных законом, например, досрочное расторжение договора аренды (ст. 620 ГК РФ);
Если документ заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» №44-ФЗ, существенные условия изменить нельзя.
Если соглашение заключено в письменной форме, то такое изменение должно производиться в письменном виде. Если договор подлежит государственной регистрации, то изменение его пунктов должно быть также зарегистрировано.
Существенные положения договора можно изменить так же, как и любые другие, но для этого необходимо обоюдное согласие сторон.
Нарушение существенных условий договора
Оно является основанием для привлечения сторон к ответственности. При этом не имеет значения, какие именно из условий нарушено, — существенное, обычное или случайное. На меру ответственности это не влияет.
Данное положение изложено в ч. 1 ст. 393 ГК РФ, в соответствии с которой должник обязан возместить кредитору убытки, которые ему причинены ненадлежащим исполнением обязательства.
Для привлечения к ответственности не важно, нарушение каких условий произошло.
Действует основной принцип договорного права — нарушил договор плати.
Резюме
Достаточно часто при подписании того или иного соглашения граждане не понимают его истинного содержания, как и тех последствий, которые могут наступить после его подписания.
Вопросы о том, является ли тот или иной договор заключенным или нет, непросты для понимания. Далеко не всегда документ подлежит исполнению, даже если он содержит все необходимые реквизиты.
Чтобы избежать негативных последствий, перед подписанием бумаг желательно получить консультацию специалиста. Наши юристы помогут вам избежать негативных последствий, а также защитят ваши права в суде.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Каковы последствия изменения существенных условий договора по соглашению сторон, заключенного в результате тендера по ФЗ №44-ФЗ от 05.04.13г.?
Здравствуйте! Ст. 7.32 КоАП РФ:
п. 4. Изменение условий контракта, в том числе увеличение цен товаров, работ, услуг, если возможность изменения условий контракта не предусмотрена законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — двухсот тысяч рублей.
п. 5. Изменение условий контракта, в том числе увеличение цен товаров, работ, услуг, если возможность изменения условий контракта не предусмотрена законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок и такое изменение привело к дополнительному расходованию средств соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации или уменьшению количества поставляемых товаров, объема выполняемых работ, оказываемых услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц, юридических лиц в размере двукратного размера дополнительно израсходованных средств соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации или цен товаров, работ, услуг, количество, объем которых уменьшены и которые явились предметом административного правонарушения.
Сбербанк, в одностороннем порядке изменил существенные условия ипотечного договора и увеличил срок кредита до 30 лет (был 20 лет). Никаких новых графиков и соглашений я не подписывал.
Можно ли привлечь банк к ответственности за нарушение договора (изменение договора в одностороннем порядке запрещено по условиям текущего договора)? По каким статьям? Какова может быть мера ответственности?
В силу уменьшения ежемесячного платежа, такой "ход" банка уменьшил для меня размер ежемесячной выплаты суммы от основного долга, что, на мой взгляд, является моим прямым убытком. Так ли это? Можно ли требовать возмещения такого убытка (зачисление в счет погашения основного долга суммы "недостачи")?
Таким увеличением срока банк увеличил мне ПСК (полною стоимость кредита) на еще +85% - можно ли опираться на эту сумму как на расчетную сумму штрафа для банка?
По поводу "некорректного" графика платежей я писал в банк по внутренней почте в Сбербанк-онлайн. Это может являться доказательством досудебного порядка урегулирования? Или надо писать бумажное письмо?
Здравствуйте. В данном случае подайте претензию банку о том, что вы не согласны на изменение условий договора и не признаёте такое продление.
Второй вариант обратится в суд и признать такое доп.соглашение недействительным.
Ссылайтесь в претензии на ст. 450 Гражданского Кодекса
Так ведь никакого допсоглашения и не было. Я запросил в банке график платежей, ссылаясь на то, что старый утратил, - и там картина "маслом" - с какого-то момента идет уменьшение платежа и срок приведен в расчете на 30 лет
Уважаемый Игнат! Здравствуйте! По уму надо смотреть все документы, тогда консультация будет более весомой и практичной. Если в общем, то в силу положений ст.ст.450-453 ГК РФ изменение условий договора может быть либо по согласию сторон либо по решению суда. Иного нет. Поэтому в Вашей ситуации либо выразить категоричное несогласие с новыми условиями кредитного договора либо направить жалобу в органы Роспотребнадзора на нарушение Ваших прав как физического лица — Потребителя. Но, повторюсь, надо все читать.
Добрый день.
Вы можете написать жалобу в роспотребнадзор и привлечь банк к административной ответственности.
Изменение условий действительно не допускается.
Нужно смотреть документы, но переплата да, за все время в любом случае увеличивается.
Если есть подтверждение направления претензии, то да, этого достаточно.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Вы про проценты или про какой убыток сейчас? Само по себе уменьшение платежей не будет убытком
Штраф на основании чего вы собрались ставить?
Это может сделать уполномоченный орган и то если нарушения найдёт за которое штрафуют.
Лучше письмом обычным продублировать.
А ответ был?
В силу уменьшения ежемесячного платежа, такой «ход» банка уменьшил для меня размер ежемесячной выплаты суммы от основного долга, что, на мой взгляд, является моим прямым убытком. Так ли это? Можно ли требовать возмещения такого убытка (зачисление в счет погашения основного долга суммы «недостачи»)?
Игнат
Вы про проценты или про какой убыток сейчас? Само по себе уменьшение платежей не будет убытком
Ежемесячный платеж мой состоит из 2 частей: из части в погашение суммы основного долга и % (аннуитет). В старом графике в каждом ежемес. платеже сумма в погашение основного долга идет выше, чем в новом графике. Не слишком существенно, но все же. Т.е. получается, если бы платежи принимались по старому графику - на текущий момент сумма основного долга была бы меньше. Т.е. и соответственно проценты на остаток суммы основного долга был бы меньше.
К ПСК я не знаю как привязаться. Факт его увеличения, существенного замечу, есть, но как и куда его привязать - непонятно.
Добрый день!
Вы в данном случае имеете право требовать признание новых условий договора недействительными (недействительным договор в части новых условий), так как они сделаны в нарушение действующего договора — ст. 450 ГК РФ: 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Вам выслали на ознакомление новые условия договора? Как Вы о них узнали?
Если тем более не было, то тут нужно оспаривать само увеличение срока.
Я бы рекомендовал письменно запросить почему и на основании чего произошло увеличение срока.
Либо сразу обращаться в суд и оспаривать такое изменение.
Уважаемый Игнат! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям: с одной стороны, увеличение срока возврата кредита плюс уменьшение платежей за кредит — в Вашу пользу. Вы вообще можете рассчитаться и раньше — если уж на то писать объективно. Поэтому на действия банка Вы можете выставить хоть претензию, хоть требование об отмене невыгодного (если, действительно, оно невыгодное) изменения. Но опять что и как Вы подписывали (присоединялись к Условиями банка).
А давно уже новый график платежей действует?
А давно уже новый график платежей действует?
С апреля прошлого года (2015).
Я написал им почти сразу как заметил, что мои платежи списываются не в полной сумме. Через Сбер-онлайн. Мне ответили, что нет, все в порядке, в рамках графика платежей. Никак никто меня не уведомлял, ничего не подписывалось.
Можно, но тут нужно смотреть документы и составить расчет.
Уважаемый Игнат! В дополнение: здесь уже Вам виднее — выгодно ли это Вам или нет. Вам следует выразить письменный отказ (в форме что претензии, что требования, что уведомления — ГК РФ в данной части дает свободу) от невыгодного для Вас изменения. В отказе Вы указываете срок для анулирования изменений, возможно, возмещения причиненных убытков плюс разумный моральный вред (см. ст. 15 ГК РФ, стст.14,15 Закона №2300-1).
Но опять Ваше право должно быть именно нарушено.
Понятно. Попробовать безусловно можно. Но нужно знать почему поменяли график в первую очередь. Оспорить сам график и далее уже подсчитывать убытки и выставлять банку.
Подытожу.
1. Т.е. сейчас мне лучше все-таки "повторно" написать претензию/требование в банк на выяснение обстоятельств такого изменения графика и на отказ от этого увеличения срока кредита.
2. Произвести предварительный расчет убытка (недопогашенный основной долг)
Этот предварительный расчет нужно будет направить в банк вместе с претензией?
Очень странно, ведь ипотечный договор подлежит государственной регистрации (ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Не понятно как они зарегистрировали изменения без Вашей подписи.
Вплоть до расторжения договора.
Можно. Чтобы ответить более детально необходимо изучать документы.
Не совсем. Убытком будут проценты, начисленные на эту уменьшенную часть основного долга за период с момента, когда он должен был быть погашен до момента погашения.
Штраф от суммы кредита не зависит. На эту сумму можно опираться при расчете ожидаемых убытков.
Может являться доказательством, но лучше писать бумажное письмо.
Лучше решать вопросы в досудебном порядке. Суд — это долго и дорого.
Успехов.
Не понятно как они зарегистрировали изменения без Вашей подписи.
Какова может быть мера ответственности?
Игнат
Вплоть до расторжения договора.
На руках у меня имеется копия закладной, там, естественно, указан старый срок кредита. Скорее всего ничего нигде не перерегистрировалось.
По поводу расторжения договора, - что тогда произойдет с ипотечной квартирой?
Не лучше ли это использовать как рычаг давления для изменения условий договора в наиболее благоприятную для меня сторону.
Здравствуйте. Если вы не получали уведомлений об изменении условий договора, то вы обязаны производить оплату в соответствии с графиком, который у вас имеется, а банк в свою очередь обязан поступившую сумму зачислить Вам на счет
Да, вы вправе подать жалобу в Роспотребнадзор и ЦБ РФ ( т.к. именно данные инстанции рассматривают подобные обращения)
В Вашем случае применим закон «о защите прав потребителей», в вашей ситуации произошло навязывание услуги ( те. уменьшение ежемесячного платежа, в котором Вы не нуждались)
Игнат, убытков тут не будет, увы.
Соглашусь с коллегами, что данное условие вы вправе оспорить в суд. порядке.
если потребуется помощь в составлении документов, обратитесь к любому юристу
Да и в претензии сделать упор на то, что Вы не согласны с данным изменением, что условиями договора не предусмотрено изменений договора в одностороннем порядке.
Можете производить, а можете и нет. Возможно это будет каким-то фактором сыграющим на решение банка.
Игнат, у вас по старому графику на момент окончательной выплаты, например, сумма 2 млн. руб, а при изменении графика, сумма в разы увеличится, т.е. в данном случае имеет место нарушение ваших прав, изменение условий, в которых вы не нуждались.
Вы вправе на данном этапе требовать произвели зачисление всей суммы, согласно графика платежей ( в связи с тем, что вы не подписывали сними никаких документов) Они не вправе отказать.
Вот и мне интересно, на каком основании они списывают сумму меньше, чем в графике.
Игнат, на момент моего первого ответа, я ваших уточнений не увидела, в указанном случае убытки будут иметь место, в связи с тем, что у вас будет иметь место переплата ( за счет увеличения срока выплат)
Да, верно, направить заказным письмом с уведомлением, либо отдать нарочно, чтоб на вашем экз. поставили отметку о получении
Да, его в качестве приложения указать в претензии и приложить к претензии
Вы не расторгаете весь договор, зачем это Вам? Вы оспариваете только изменения графика и требуете вернуть старый.
А договор расторгать не нужно, да и не расторгните вы его
А зачем Вам это? При расторжении Вы обязаны будете произвести выплаты по договору в полной объеме, либо банк, т.к. квартира находится в залоге заберет ее в счет погашения долга.
Считаю, что вправе требовать компенсацию морального вреда.
Не для изменения условий в лучшую сторону, а требовать производить зачисление средств в соответствии с существующим графиком платежей, который у вас имеется ( т.к. иного вам на подпись никто не предоставил.)
Расторгнут будет кредитный договор, а не ипотечный договор (не путать мух с котлетами), поскольку нарушения именно в кредитном договоре.
При расторжении договора квартира отойдет банку, в счет погашения обязательства по кредитному договору.
Конечно лучше. Все надо использовать в свою пользу.
Успехов.
Застройщик построил дом, выслал соответствующее уведомление.
Квартира по условиям ДДУ идет с отделкой.
На осмотре был составлен двухсторонний акт несоответствия.
В моем договоре ДДУ есть следующий пунк "В случае обнаружения при осмотре Объекта долевого строительства несоответствия условиям Договора,
Стороны составляют Акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения,
указываемый Застройщиком. После устранения перечисленных в Акте о несоответствии дефектов и/или недоделок
Участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства в течение 7 (Семи) рабочих дней со
дня получения соответствующего уведомления."
Замечания указанные в акте несоответствия не препятствуют проживанию, но для меня считаются существенными, т.к. я настаиваю на устранении выявленных недостатков до вселения.
Застройщик не устранив полный перечень недостатков прислал нам односторонний акт приемо-передачи.
Мы подали на незаконные действия застройщика в суд.
Я понимаю, что согласно 214-ФЗ у меня нет оснований не принять квартиру, но согласно указанному выше условию договора права на моей стороне.
Имею ли я права придерживаться условию договора, как потребитель или в данном случае 214-фз стоит выше?
В законе предусмотрена возможность оговорить требования к объекту в договоре — в этом случае во внимание принимаются условия договора. И при несоответствии им, вправе отказаться от подписания акта. Поэтому закон не противоречит договору, а как раз предусматривает случаи, когда условия договора для сторон обязательны.
По 214-фз не всё так радужно.
Ст.7 п.2 В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, ----которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования...----
Это смотря, какие требования в иске заявлены. Для отказа от договора и полного возврата средств должны быть основания ст. 9. А для просрочки по ст. 6 закона важна обоснованность отказа подписывать акт передачи.