 | Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Ни любви, ни тоски, ни жалости. Сложно точнее описать состояние человека, решающегося на выселение. А как иначе, если квартиранты устроили в квартире погром и уже полгода не оплачивают аренду? А если это бывшая жена с сожителем заняли целую комнату в вашей «двушке»? А может постояльцы и вовсе вам не знакомы - вы просто купили конфискованную квартиру, а она с «сюрпризом»!
Как бы там ни было, запасаемся цинизмом, решительностью и готовимся к битве за квадратные метры. Рассказываем, как законно выселить человека из квартиры, и какие для этого нужны основания.
Кто может выселить?
Собственно, по логике закона, существует не так много лиц, кто может выселить из квартиры нежеланных жильцов. Законным требование о выселении может быть только от лица владельца. Ни внучатый племянник хозяина, ни соседка, ни риелтор, который вселил этих хамов к вам в квартиру, таким правом не обладают (Определение Самарского облсуда № 33-7355/2016 от 15.06.2016). Только собственник!
Очевидно, если дело дошло до выселения, о добровольном выезде речь не идет. Как в таком случае действовать владельцу? Правильно, он идет в суд. Но и судья своими руками постояльца вышвыривать не будет, он лишь выносит решение. Исполнять же его предстоит судебным приставам - вот кто действительно будет делать всю грязную работу за вас. Но об этом позже, а пока разберемся с основаниями.
За что можно выселить?
У владельца квартиры есть эксклюзивное право - он может предоставить свое жилье в пользование кому угодно (п. 2 ст. 30 ЖК). А потому и основания для выселения ему не нужны. Мол, моё жилье - хочу и выселяю! И будет прав: собственник действительно может законно попросить «на выход» без повода, но только, если право пользования жилым помещением прекратилось (п. 1 ст. 35 ЖК). А оно прекращается, если выселяемые жильцы:
- не имеют действующего договора найма, аренды, безвозмездного пользования квартирой. Если такой договор (в том числе устная договоренность) есть - его нужно либо расторгнуть, либо ждать истечения срока его действия;
- не являются членами семьи собственника. Если это член семьи (супруг, дети, родители), они пользуются квартирой наравне с ее владельцем (п. 2 ст. 31 ЖК), а потому чтобы их выселить, необходимо прекратить семейные отношения. Например, развестись или лишить жильца родительских прав (если собственник - ребенок);
- не имеют доли в праве собственности. Если жильцу принадлежит даже крохотная ⅛ часть квартиры, выгнать его нельзя. В этом случае основанием для выселения может быть только утрата права собственности. Например, если он продаст свою долю.
За что выселяют из квартиры? Обычно поводом для выселения становится:
- крупная задолженность по арендной плате;
- систематическое нарушение прав соседей;
- использование жилья не по назначению;
- бесхозяйственное обращение с жильем, нанесение ему ущерба, разрушение;
- неучастие в содержании квартиры, неоплата коммунальных платежей;
- асоциальный образ жизни, пьянство и иное подобное поведение.
Если вы - собственник квартиры, и постояльцы более не имеют законных оснований для проживания в ней - гоните их в шею, вы имеете на это полное право. Даже если они у вас прописаны: отменить регистрацию нынче дело нехитрое.
Кого еще нельзя выселять?
С членами семьи, квартирантами по договору и сособственниками понятно. Но на них список «неприкосновенных» не заканчивается. В него также входят:
- лица, которые добровольно отказались от приватизации квартиры, в которой проживают, несмотря на то, что были прописаны в ней - они обладают так называемой «вечной пропиской» и могут проживать в такой квартире пожизненно, выселить их нельзя (ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004);
- бывшие члены семьи, не имеющие собственного жилья и материальное положение которых не позволяет им его приобрести или снять - за ними право на проживание может быть сохранено временно (п. 4 ст. 31 ЖК);
- дети без родительского попечения - выселить их невозможно без предоставления равнозначного жилья, не уступающего, а в идеале - превосходящего по потребительским характеристикам то помещение, из которого планируется выселение.
Выселяем по закону
Итак, вы собственник квартиры, выселяемое лицо утратило право пользования жильем и не относится к числу тех, кого по закону принудительно выселить нельзя. Отлично! Главные условия соблюдены, а значит, можем действовать.
Шаг 1. Устанавливаем срок для добровольного выселения
Процедура выселения человека из квартиры обязывает собственника пройти досудебный порядок (Определение Хабаровского краевого суда № 33-3131/2015 от 08.05.2015). О чем речь? До подачи иска в суд владелец квартиры, согласно п. 1 ст. 31 ЖК, обязательно должен установить для постояльца срок, в течение которого тот должен покинуть квартиру добровольно (Определение Мособлсуда № 33-11988/2015 от 25.05.2015).
Какой конкретно срок закон не определяет. Считается, что он должен быть разумным, но это не значит, что его должно хватить для поиска, аренды и приобретения нового жилья (Определение Оренбургского областного суда № 33-2668/2015 от 12.05.2015). Собственник определяет его самостоятельно.
Достаточно будет 14 дней, главное - уведомить о нем выселяемого человека желательно письменно. Например, заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Шаг 2. Подаем в суд
Разумный срок прошел, а квартиранты так и не выехали? Придется подавать в суд: составляем исковое заявление. Чтобы грамотно его оформить, закажите документ у юристов либо воспользуйтесь формой ниже.
В суд направляется 2 экземпляра иска: по одному для суда и ответчика. В зависимости от ситуации приложите к ним:
- выписку из ЕГРН о праве собственности на жилье;
- копию уведомления о выселении и корешок о его вручении ответчику;
- копию прекратившего действие договора найма жилья;
- бракоразводное свидетельство;
- квитанции ЖКХ, подтверждающие задолженность;
- справки от участкового о вызовах, объяснения соседей, чьи права систематически нарушались и т.д.
Оплачиваем госпошлину в 300 руб. и направляем документы в районный суд по месту нахождения спорного жилья.
Если случай не касается выселения бывших членов семьи, дело не будет «склочным» и с большой долей вероятности уже вскоре будет вынесено решение в вашу пользу. Бывших членов семьи выселить значительно сложнее, потому советуем привлечь к делу профессиональных юристов.
Когда решение вступит в силу - получите в суде исполнительный лист. Он потребуется, если ответчик откажется добровольно исполнять решение суда.
Шаг 3. Выселяем принудительно
Квартирант все еще упирается? Привлекаем приставов. Они - единственные, кто знает, как принудительно выселить из квартиры. Для этого обратитесь в подразделение ФССП по месту нахождения спорной квартиры и подайте заявление об открытии исполнительного производства (ИП). Приложите к нему исполнительный лист. Приставы:
- Откроют ИП и установят 5-дневный срок для добровольного выселения.
- Если ответчик откажется выезжать - вынесут постановление о взыскании исполнительского сбора и установят повторный срок для добровольного выселения. По его истечении выселение будет принудительным без предупреждения (п. 1 ст. 107 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве»).
- Назначат дату принудительного выселения. Привлекут сотрудников МВД для содействия, препровождения ответчика из занимаемого помещения. Привлекут спецорганизацию для вскрытия дверей, хранения описанного имущества выселенного должника.
- Привлекут понятых, составят акт о выселении, передадут помещение взыскателю.
Для обеспечения принудительного выселения пристав предложит взыскателю понести связанные с этим расходы (например, на вскрытие дверей, хранение имущества и т.д.). Впоследствии эти расходы можно будет возместить за счет выселенного жильца, в том числе за счет его имущества (п. 9 ст. 107 ФЗ № 229).
Выселение - длинный путь, он может занять шесть и более месяцев. Чем раньше вы решитесь на этот шаг, тем быстрее сможете полноценно пользоваться своим жильем. Выселение вернет вам квадратные метры, но окончательно разрушит отношения с выселяемым человеком. Готовы к этому? Дерзайте!
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |