Договор найма жилого помещения
Многие люди, переезжая в другие города по работе или учебе, сталкиваются с проблемами с недвижимостью. Далеко не каждый может позволить себе купить квартиру. К тому же в этом нет никакого смысла, когда переезд в другой город временный. Оптимальное решение в подобной ситуации – наем жилого помещения. Конечно, можно договориться с владельцем жилья на словах, но гораздо надежнее заключить договор найма квартиры, чтобы защитить себя.
Посмотрите пример
документа перед обращением
к юристам сайта!
Как работает
Правовед.ru?
3Выберите юриста
Выберите юриста, который
предложит самые выгодные
условия, и начните работу!
2Получите предложения
Заинтересованные юристы
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.
1Заполните заявку
Опишите документ, который вам
нужен. Это бесплатно и займет
не более пяти минут.
- Жилого помещения с пролонгированием
- Жилого помещения (социального)
- Поднайма комнаты в коммунальной квартире, предоставленной по договору социального найма
- О солидарной ответственности лиц, проживающих в жилом помещении, совместно с нанимателем жилого помещения по договору найма перед наймодателем
- Жилого помещения между физическими лицами
- Служебного жилого помещения
- На работу
- Комнаты
- Жилого помещения в студенческом общежитии
- Безвозмездного найма жилого помещения
- Жилого помещения с правом выкупа
- Жилого помещения между гражданами
- Жилого помещения маневренного фонда
- Жилого помещения для постоянного проживания
- Квартиры
- Квартиры (пример заполнения)
- Жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа (коммерческого)
- Имущественного найма
Договор найма или аренды: основные отличия
По большому счету, аренда – тот же наем жилой площади. Оба соглашения регламентируются Гражданским кодексом РФ и выглядят практически одинаково. Тем не менее, отличий у них тоже немало. Они зафиксированы в статьях 607, 610, 671, 673 и 683 Гражданского кодекса РФ.
- Объект. Объектом договора найма может быть любая недвижимость, пригодная для проживания на постоянной основе. Предмет договора аренды распространяется на любые объекты жилого фонда, а также на земельные участки, природные объекты и транспорт.
- Участники. Наймодателем и нанимателем могут быть только физические лица. Договор на аренду можно заключить между физическими и юридическими лицами.
- Форма договора. Когда договор заключается сроком до 1 года, документу не требуется государственная регистрация. Более того, договор можно заключить устно. Договор на аренду всегда заключается только в письменном виде.
- Сроки заключения. Наем не может длиться более 5 лет. Если в договор не внесена конкретная дата, то по умолчанию устанавливается планка в 5 лет. Если же в договоре аренды не указан срок, он считается неопределенным. Но в самом документе можно указать любой срок.
- Расторжение. Договор о найме можно расторгнуть только в судебном порядке. Ежели договор хочет расторгнуть наниматель, ему нужно известить наймодателя за 3 месяца до выселения. Владелец помещения может инициировать разрыв договора, если жильцы накопили долги, ухудшили состояние жилого помещения, использовали его не по назначению. Договор аренды можно расторгнуть, не обращаясь в суд.
Особенности договора найма жилого помещения
Соглашение найма помещения не подчиняется нормам арендных отношений. В Гражданском кодексе документу отведена отдельная глава. А все потому, что под наймом подразумевают передачу недвижимости во владение и пользование за финансовое вознаграждение гражданам, чье конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите. Сторонами договора выступают наймодатель (владелец жилья) и наниматель (тот, кто намерен снимать жилье). Стоит отметить, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо. Документ найма отличается следующими характеристиками:
- Договор можно заключить лишь в отношении изолированного жилого помещения. То есть в наем нельзя сдать имущество общего пользования, например, чердак, вспомогательные или нежилые помещения.
- Договор стоит оформлять в письменном виде. В принципе, стороны могут заключить устный договор, однако в случае возникновения споров потребуется договор на бумаге.
- Договор можно заключить на любой срок до 5 лет. Наймодатель может предоставить физическому лицу жилье даже на день или на час. Обычно любые соглашения со сроком действия до 1 года называются краткосрочным наймом. В этой ситуации запрещено вселять в жилье других граждан. Помимо этого наниматель не владеет преимущественным правом заключать договор на новый срок.
- Договор, заключенный на срок больше 1 года, обязательно должен регистрироваться в Росреестре.
Как оформить документ (образец договора найма)
Грамотно составить и оформить договор можно даже без помощи юриста, главное - правильно его классифицировать, исходя из обязательств. А они могут быть возмездными, взаимными и консенсуальными. Первые два вида очень похожи, ведь наем предусматривает финансовое вознаграждение и наделение сторон конкретными правами и обязанностями. А вот консенсуальные могут использоваться только по достижению соглашения между наймодателем и нанимателем. В подобном случае обе стороны не обременяются какими-либо обязательствами. Определившись с классификацией, переходите к основным пунктам договора.
Предмет и участники договора
Формально предмет подобного соглашения – жилое помещение. Но по факту нанимателю передается право пользования объекта жилого фонда за оговоренную плату. Съемщик не имеет права продавать ни саму недвижимость, ни имущество, которое в ней находится. Стоит отметить, что если у квартиры несколько собственников, они должны дать согласие на проведение сделки. Если среди владельцев помещения есть несовершеннолетние лица, необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства, чтобы дать юридическую силу договору.
Из каких пунктов состоит договор
Заключая сделку найма, с особым вниманием стоит отнестись к условиям договора. От этого будет зависеть защита ваших прав, что убережет вас от неприятностей. Иногда наймодатели внезапно повышают стоимость аренды или регулярно вторгаются в личную жизнь нанимателей. В договоре найма обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- полная информация об объекте жилого фонда: проектировка, площадь каждой комнаты, этажность, наличие телевидения, интернета и так далее;
- описание имеющегося имущества и его состояния;
- информация о сторонах соглашения найма(контактные данные, банковские реквизиты);
- порядок оплаты жилья: размер, период и способ выплат;
- права и обязательства участников договора;
- срок действия договора, условия пролонгации или преждевременного расторжения.
Помимо этого в договор можно внести порядок изменения арендной платы и возможных санкций в случае просроченных платежей. Не лишним будет уточнить ответственного за мелкий ремонт.
Права и обязанности участников договора
Заключение сделки предполагает, что у каждой стороны есть свои права и обязательства. Обычно они описываются в самом договоре, причем некоторые пункты определены законом. Так, главная обязанность наймодателя – передать право пользования имуществом физическому лицу. Причем владелец должен позаботиться об исправности коммуникаций в объекте жилого фонда. Если планируется капитальный ремонт, то собственник должен уведомить об этом нанимателя минимум за 3 месяца до начала ремонтных работ. Обычно ремонт оплачивает именно наймодатель, но в договоре можно прописать и другие условия. Неисправности и поломки, возникшие после подписания соглашения, оплачивает арендатор, ежели иное не прописано в документе.
Главная обязанность нанимателя – использовать жилье по назначению и вернуть его владельцу в первоначальном состоянии. Арендатор может требовать от наймодателя ремонт и устранение неполадок. Он также может заключить договор субаренды, но с письменного согласия владельца жилплощади.
Каким образом формируется арендная плата
Оплата жилья включает в себя непосредственно арендную плату, а также коммунальные платежи. Зачастую наймодатели просят внести страховой депозит в размере 1-3 месяцев найма, гарантирующий сохранность жилого помещения и имущества. По завершению срока найма жилого объекта депозит возвращается арендатору. То, каким образом это должно происходить, фиксируют в документе.
Важно! Арендную плату можно осуществлять наличным или безналичным расчетом. Крайне важно сохранять все чеки и квитанции.
Договор социального найма жилья
Согласно действующему законодательству, обеспечение условий по договору соцнайма – прерогатива местной власти, то есть муниципальных органов. Помимо этого жилье могут выделять специальные фонды, подконтрольные федеральным органам. Чтобы получить такое жилье, необходимо соответствовать следующим критериям:
- быть гражданином Российской Федерации;
- иметь веские основания для улучшения условий проживания;
- пребывать в соответствующем населенном пункте;
- относиться к малоимущей категории граждан;
- принимать участие в государственной или муниципальной программе предоставления жилья из фондов с социальной категорией назначения.
Соглашения найма подобного типа заключаются без указания срока действия и являются бессрочными. Чаще всего с нанимателем проживают члены семьи, которые имеют равное с ним право на арендуемое помещение. Смерть или переезд нанимателя не является основанием для выселения остальных членов семьи.
Обычно арендаторы социального жилья - граждане малообеспеченные, поэтому арендная плата с них не взимается, правда, они должны оплачивать коммунальные услуги и нести расходы при необходимости ремонта. Тем не менее, выселить нанимателя-должника можно лишь по решению суда. Причем взамен ему должны предоставить другое социальное жилье. Когда наниматель нарушает интересы соседей и использует жилье не по назначению, выселить его можно без предоставления другого социального жилья взамен.
Меры безопасности при заключении договора
Снимать квартиру без заключения договора весьма опасно, даже когда в качестве наймодателя выступает знакомый человек. А если жилье найдено по объявлению, то шансы попасть в руки к мошенникам крайне высоки. Тем не менее, даже документ найма нужно подписывать, проверив некоторые факты:
- нужно убедиться, действительно ли наймодатель владеет жильем, причем на законных основаниях;
- стоит проверить, внесли ли предыдущие жильцы коммунальные платежи;
- необходимо зафиксировать показания приборов учета;
- можно проверить не находится ли помещение под арестом при помощи Росреестра;
- стоит писать расписки на каждый факт внесения платежей;
- нужно прописать в документе найма право владельца выселить жильца из помещения лишь при условии письменного предупреждения за 2 недели до даты выселения.
Наймодателю тоже стоит проверять людей, которым он планирует сдавать помещение. Так, можно попросить предоставить ксерокопии паспортов всех жильцов. Также целесообразно произвести фото- или видеосъемку жилья до вселения арендатора, чтобы зафиксировать состояние жилого помещения. Ценные вещи, которые квартиранту не понадобятся, лучше и вовсе вывезти из помещения.
Как расторгнуть договор
Во избежание недоразумений стоит сразу прописать в соглашении найма все причины для прекращения договора. Однако они не должны противоречить законодательству. Наиболее частые причины расторжения соглашения найма следующие:
- истек срок действия соглашения найма;
- наймодатель не желает продлевать договор;
- арендатор регулярно нарушает правила договора;
- наниматель нарушает сроки внесения платежей без уважительных причин.
Преждевременно расторгнуть сделку найма можно исключительно через судебные органы. По завершению судебного процесса наниматель получит постановление с требованием освободить жилое помещение в указанные сроки. Если же арендатор откажется выполнять постановление суда, его выселят в принудительном порядке.
Договор о найме - важный документ, необходимый для регулирования отношений между арендодателями и арендаторами. Договор - это гарантия того, что владелец помещения и квартиросъемщик будут четко выполнять свои обязанности. Договор имеет юридическую силу, тогда как устные договоренности - нет. В случае нарушения требований документа каждая из сторон может обратиться в суд. Но, конечно, лучше не доводить дело до суда и разрешать конфликтные ситуации мирным путем.