Переуступка права аренды земельного участка

В настоящее время применяется договор цессии. На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя. Заключая такое соглашение, арендатор сразу же теряет полученное ранее право пользоваться участком. Все вопросы с собственником участка должен решать далее новый съемщик. Этим договор переуступки отличается от договора субаренды, когда основной стороной во взаимоотношениях с собственником остается основной арендатор.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Чаще всего земельные участки принадлежат государству. Основными их арендаторами являются муниципальные объединения. Второй крупнейший игрок недвижимости – коммерческие организации, получающие право владеть участком на аукционах. Второй же вид договора – цессии, как правило, заключается на многие десятилетия.

Любой договор переуступки права аренды между муниципальной властью и новым арендатором должен быть зарегистрирован при заключении его на срок более 1 года. Исключениями могут быть краткосрочные договора для сезонных сельхозработ.

Передача права аренды земельного участка предусмотрена ст. 22 ЗК РФ. Сделать это можно в случае:

• заключения договора субаренды на одну из частей надела;
• участия в совместном строительном предприятии;
• реализации залоговых обязательств;
• внесения взноса в уставной капитал компании.

Если один из этих поводов возник во время действия первоначального договора, то закон не обязывает извещать об этом собственника и получать от него согласие.

Когда запрещена реализация этого права

Земельный кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда переуступка права аренды земельного участка запрещена.

Возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.

Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Невозможно будет осуществить такое право в случае, если фактическое назначение земельного надела не соответствует указанному в договоре изначально. Например, если на земле находились постройки и земля арендовалась для проживания, а затем постройки были проданы собственником отдельно от земли, то назначение земельного участка будет изменено. Или если земля арендовалась для сельхознужд, но на ней затем были возведены постройки для проживания.

Кроме этого, заключать договор переуступки муниципального земельного участка нельзя в случае:

• наличия на нем построенных без разрешения объектов недвижимости. Это же относится к строениям, воздвигнутым по разрешению, но при нарушении строительных норм;
• если земля находится под арестом или является предметом судебного спора;
• постоянной задержки или невыплаты первоначальным арендатором предусмотренной договором арендной платы.

Нормативные акты для заключения договора

Заключение таких договоров осуществляется при непосредственном применении ключевых норм:

• гл. 34 ГК РФ, регулирующей вопросы аренды, и ст. 606 этого кодекса;
• гл. 24 ГК РФ, регулирующей вопросы переуступки прав от одного лица другому;
• ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей право на аренду земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель;
• ст. 65 ЗК РФ, устанавливающей форму платы за пользование наделом.

Что сделать до заключения договора

Договор переуступки прав на аренду земельного надела заключается, как правило, в письменной форме; в его тексте нужно указывать значимые характеристики объекта, непосредственно определяющие стоимость совершенной сделки.

Перед заключением договора:

• не должно быть выраженного несогласия одной из сторон с его условиями;
• не должно быть задолженностей по плате со стороны первого арендатора;
• сделка должна быть признана законной, что подтверждается нотариально заверенным согласием всех сторон-участников;
• необходимо оговорить все существующие на конкретный участок обременения.

В тексте договора обязательно указывают цели перехода права от одного арендатора к другому.

Только при соблюдении этих требований сделка будет признана законной и может осуществляться ее регистрация в органах Росреестра.

Этапы заключения договора

Заключение договора переуступки – процесс двухэтапный.

На первом этапе наниматель и будущий арендодатель осматривают надел и определяют плату с учетом качественных характеристик.

Во время второго происходит оформление сделки и её непосредственная регистрация.

Документы для переуступки

Передача прав аренды земли является виртуальной сделкой. Материальными характеристиками сделки могут распоряжаться только собственники участка.

Для того чтобы придать этой сделке статус законного договора, следует подготовить предусмотренный законом пакет документов, в который входит:

• поданное от имени арендодателя и будущего нанимателя заявление о переуступке (каждая из сторон заполняет свой экземпляр);
• заверенная у нотариуса копия первоначально заключенного договора, по которому будет осуществляться процедура;
• оригинал кадастрового плана на участок и его нотариально заверенная копия;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за регистрацию перехода права;
• сам договор о переуступки прав в 3 экземплярах (сторонам и собственнику участка), который подписывается в присутствии уполномоченного собственником земли лица.

Дополнительно нужно будет подготовить:

• заверенную копию паспорта гражданина РФ или иностранного гражданина, которые представляются вместе с оригиналом этого документа;
• заверенное у нотариуса согласие супруга на совершение этой сделки. Если супруг отсутствует, надо документально подтвердить этот факт.

После проверки документов, проверки и подписания договора он регистрируется в соответствующем территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земли.

Регистрация сделки

Регистрация договора производится после уплаты сторонами госпошлины, которая для физического лица составляет 2 тысячи рублей.

Согласие основного арендодателя нужно получать при сроке аренды, превышающем 5 лет. Во всех остальных случаях стороны сделки обязаны только уведомить собственника об изменении пользователя участка.

Процедура переуступки прав аренды на участок земли пока не пользуется большой популярностью в земельных правоотношениях между физическими и юридическими лицами. Но именно благодаря ей первоначальный наниматель может быстро решить вопрос при возникновении проблемы и невозможности использования земли по назначению в своих интересах.

Образцы

В образце договора о переуступке права аренды земельного участка должны быть:

• реквизиты и подписи сторон;
• время его подписания;
• срок, на который он заключен;
• данные об участке, в том числе его размер и место расположения;
• размер платы;
• условия расторжения сделки.

Итак, главное при составлении договора – не наделать ошибок и не нарушить требований законодательства. В противном случае сделка будет признана недействительной. Для того чтобы правильно заключить соглашение о переуступке аренды земельного участка, следует обратиться за помощью к юристам нашей компании. Это позволит договору приобрести юридические права, после чего его можно будет зарегистрировать.