Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как переоформить договор аренды, если право аренды в залоге у банка
Здравствуйте! Вопрос такой: Я взял ипотечный кредит на строительство жилого дома (ИЖС) на земельном участке который у меня находится в аренде (40 тыс в год), Банк в качестве залога взял право аренды на весь срок кредитования (8лет). После того как строительство было завершено у меня появилась возможность переоформить договор аренды на более низкую стоимость (6тыс в год), но необходимо, что-бы банк на это дал согласие, чего добиться от него я не могу! Поясняя тем, что банк не может снять обременение пока оставшаяся задолженность не будет погашена! Как быть???
После того как строительство было завершено у меня появилась возможность переоформить договор аренды на более низкую стоимость (6тыс в год), но необходимо, что-бы банк на это дал согласие, чего добиться от него я не могу!
Александр
Здравствуйте, а зачем Вам переоформлять договор аренды, если можно составить дополнительное соглашение к существующему договору, в котором и указать снижение арендной платы, такое соглашение регистрировать нигде не надо.
Вам и не надо снимать обременение банка. Вам необходимо обратиться к арендатору на заключение дополнительного соглашения о внесения изменений в договор аренды, а также в банк с заявлением о даче согласия на внесение изменений в договор с указанием вносимых изменений.
Поясняя тем, что банк не может снять обременение пока оставшаяся задолженность не будет погашена! Как быть???
Александр
Они абсолютно правы, а Вам необходимо обратиться к арендодателю и просить заключить доп соглашение ( хотя они сам это знает и должен был предложить такой вариант).
Далее данное соглашение будет подлежать гос регистрации, так же как и сам договор аренды, далее обращаетесь в банк и уведомляете о том, что изменились условия договора аренды в части оплаты
Данное доп соглашение подлежать будет гос регистрации, т.к. является неотъемлемой частью договора
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ), что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении условий договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/civil_law/616117/#ixzz3nmGuZ5Ki
Это с чего бы это? Стоимость аренды не имеет никакого значения для Росреестра
Горюнов Евгений
Соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке:- п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;- постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2008 N А72-7012/07-6/324.
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/consult/civil_law/616117/#ixzz3nmKEQl5z
Здравствуйте, Александр. Коллеги правы, перезаключать договор аренды не нужно, необходимо заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы. Так как договор аренды зарегистрирован в ЕГРП, соответственно, и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано. Не очень понимаю оснований, по которым банк Вам отказывает. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Вы должны получать согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества, передачу прав, на преобразование предмета ипотеки. В Вашем случае — это просто изменение условий договора в Вашу пользу, и при этом в пользу залогодержателя (для него ведь тоже важны наиболее благоприятные условия договора аренды). Согласно ст.29 ФЗ „Об ипотеке“ залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Таким образом, Вы не допускаете уменьшения стоимости имущества, а наоборот. Чем ниже арендная плата, тем больше шансов у залогодержателя это право продать в случае необходимости.
Поэтому советую почитать договор ипотеки, не урегулирована ли там подобная ситуация. Если нет — не вижу законных оснований для отказа залогодержателя в согласовании соответствующих изменений. Мало того, допускаю, что в случае если не получится прийти к соглашению на этот счет, Вы вправе взыскать с Банка упущенную выгоду.
Это с чего бы это? Стоимость аренды не имеет никакого значения для Росреестра