Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Об изменении сроков сдачи объекта
Добрый день. У меня как у ИП заключен договор долевого участия в строительстве объекта нежилой недвижимости. Объект не сдан во время. Компания застройщик сейчас имеет финансовые трудности и обратилась с просьбой о заключении дополнительного соглашения о переносе срока сдачи объектов. Возможно ли подписать соглашение и назначив новый срок сдачи объекта со следующей оговоркой :
Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения о новых сроках окончания строительства Объекта считать дополнительное соглашение недействительным недействительным, в связи с чем Участник долевого строительства вправе требовать с Застройщика неустойку за невыполнение условий Договора в срок начиная с 20 января 2015 года и по день фактического окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Будет ли это действительно в рамках действующего Законодательства ?
Александр, здравствуйте. Заключить дополнительное соглашение на условиях признания его недействительным в случае неисполнения застройщиком своих обязательств в оговоренные им сроки Вы не можете.
А вот включить в его содержание положение о неустойки вполне допустимо — только необходимо будет оговорить ее размер, а также скорректировать начальные сроки ее расчета с даты неисполнения обязательства в сроки установленные дополнительным соглашением.
В любом случае по смыслу п. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Здравствуйте, Александр!
Нет, такое дополнительное соглашение будет противоречить смыслу Закона № 214-ФЗ и положениям ГК РФ о договорах и сделках.
Михаил Игоревич: Нет, такое дополнительное соглашение будет противоречить смыслу Закона № 214-ФЗ и положениям ГК РФ о договорах и сделках.
Ларин Олег Юрьевич
В части неустойки противоречий нет никаких. Поскольку речь идет о договорной неустойки.
Статья 330 ГК РФ
1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Статья 331. Форма соглашения о неустойке
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Статья 332. Законная неустойка
1. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
2. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.
Не соглашусь с Вами. Часть 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ «В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.»- норма императивная (обязывающая). Таким образом, внесение пункта о признании допсоглашения впоследствии недействительным противоречит указанному Закону и является ничтожным. Тем более, что по общему правилу при согласии с изменением сроков сдачи объекта у дольщика «теряется» право на неустойку, которую он мог бы получить, если бы не согласился с изменением срока сдачи объекта. Единственное на что он может иметь право в таком случае- на возмещение убытков в связи с изменением срока сдачи объекта.
Петров Михаил: Таким образом, внесение пункта о признании допсоглашения впоследствии недействительным противоречит указанному Закону и является ничтожным.
Ларин Олег Юрьевич
Речь шла не о признании доп. соглашения недействительным, поскольку данный факт противоречит и общим началам действующего гражданского законодательства. А о включении в его содержание положения о неустойки.
Закон не запрещает требовать с виновного лица неустойку на основании заключенного соглашения, даже в том случае если она предусмотрена законом.
Поскольку сроки сдачи переносятся и при условии, что застройщик своевременно известил об их переносе и готов заключить доп. соглашение, устанавливающее новые сроки сдачи объекта, исчисление неустойки должно производится после нарушения новых сроков сдачи.
Так о чем и речь. ) Что, во-первых, противоречит смыслу законодательства в отношении допа с указанной клиентом формулировкой, во-вторых, исчисление неустойки с нарушения новых сроков сдачи объекта.
А, в-третьих, запрещать-то не запрещает, но при этом в 214-ФЗ закреплена императивная (обязывающая) норма в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Поэтому и нет смысла заключать доп на 2% неустойки. Понимаю, если бы был в ранее приводимой норме Закона 214-ФЗ «неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ или предусмотренной договором».
Здравствуйте Александр! Догоовры недействительными признает суд, однако же в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ в части договорного права, стороны свободны в заключении договора, поэтому Вы можете включить Ваше условие в том виде, в котором Вы его видите, заменив фразу о его недействительности наприемр пунктом о сроках действия данного соглашения, и о том, что в случае просрочки вновь установленного для сдачи объекта срока
Участник долевого строительства вправе требовать с Застройщика неустойку за невыполнение условий Договора в срок начиная с 20 января 2015 года и по день фактического окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Вполне в правовых рамках, это ведь уже будет договорная неустойка, договоритесь на 2 % от цены договора и подпишите соглашение на таких условиях, значит обязаны будут заплатить, если не пропишите условие о размере процентов, то будет действовать законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Будет ли это действительно в рамках действующего Законодательства?
Александр
Добрый день.
Нет, не будет. Стороны не могут предусмотреть право признания заключенной ими сделки недействительной в определенных случаях. Можно только предусмотреть право расторжение договора, возмещения убытков и тому подобное.
Но возможность признания сделки недействительной лежит вне компетенции сторон.
Сделка может быть признана недействительной либо судом, либо является таковой в силу закона. Стороны не могут признавать сделку недействительной.
Статья 166 ГК РФ Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения по срокам сдачи объекта в эксплуатацию, Застройщик уплачивает неустойку за невыполнение условий сдачи Объекта в эксплуатацию в срок в размере ХХХ рублей. это будет действительно?
Александр
Да, конечно, такой пункт Вы вполне можете предусмотреть, он полностью соответствует законодательству.
в правовых рамках, как Вы считаете?
Александр
Если Вы хотите получить неустойку за период до подписания соглашения о новых сроках, то Вам нужно прямо указать на это и на размер неустойки в доп. соглашении. Иначе у Вас будут просто новые сроки и застройщик согласно новым срокам уже не будет считаться просрочившим и в этом случае будет отвечать только при нарушении нового срока и за период после нарушения нового срока.
Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения о новых сроках окончания строительства Объекта считать дополнительное соглашение недействительным недействительным, в связи с чем Участник долевого строительства вправе требовать с Застройщика неустойку за невыполнение условий Договора в срок начиная с 20 января 2015 года и по день фактического окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Александр
Здравствуйте. Моё мнение нет.
Вы уже заключите дополнительное соглашение, то есть уже согласуете какие то условия. Фактически Вы уже договоритесь о продлении сроков сдачи объекта и ставить зависимость действительности доп.соглашения от каких либо условий в будущем. Да и Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что перенос сроков или есть или нет. Или договоритесь о переносе сроков или нет.
А что касается неустойки, она тем же законом предусмотрена:
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
2. В случае нарушения предусмотренного договоромсрока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
То ест ь дополнительно в соглашение можно включить условие о неустойке, но она в принципе итак законом предусмотрена.
У Вас противоречие идёт между тем, что УЖЕ заключите соглашение о новом сроке, и тем, что если новый срок нарушен, то уже и не согласны с доп. соглашением. Получается так. Но по факту на новое соглашение Вы согласны, а неустойка начисляется за нарушения и с момента нарушения договорных обязательств.
Включить можно что угодно, но вот что в суде такое условие устоит, у меня лично сомнения. Свобода договора дело конечно хорошее, но есть и общие положения ответственности за неисполнения обязательств. И ответственность наступает за какие либо нарушения. И с момента этих нарушений. У Вас же момент нарушения при таком ДС будет с момента просрочки нового срока.
Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения по срокам сдачи объекта в эксплуатацию, Застройщик уплачивает неустойку за невыполнение условий сдачи Объекта в эксплуатацию в срок в размере ХХХ рублей.
Александр
Если Вы собираетесь указать фиксированную сумму, не зависящую от срока нарушения и стоимости объекта недвижимости, то так можно.
При этом более логичным видится привязка санкции к сумме договора и периоду нарушения — например 0,1% от суммы договора в день за каждый день просрочки.
в правовых рамках, как Вы считаете?
Александр
Вообще, я бы наилучшим вариантом видел включение в допсоглашение примерно такого текста — «при неисполнении Застройщиком обязательства о сроке передачи объекта по настоящему дополнительному Соглашению неустойка начисляется с даты, установленной для передачи объекта в основном договоре».
Поддержу коллег. Можете вообще доп.соглашение не заключать и тогда для Вашего случая, неустойка и просрочка уже будет существовать. И в случае если объект не будет сдан в новые сроки вы уже можете обращаться с требованиями к застройщику об уплате неустойки (договорной или законной) со срока указанного у вас в договоре до даты фактической передачи объекта.
Алексей, спасибо за ответ. Но вопрос не в том чтобы заключать или не заключать доп.соглашение - оно должно быть заключено (есть свои причины), а в том, как правильно сформулировать пункт о неустойке, если застройщик ВНОВЬ не выполнит свои обязательства. Скажем так - подписание соглашения это моя уступка Застройщику в обмен на определенные шаги мне навстречу - т.е. если они выполнят обещанное я не требую от них ничего и согласен на новые сроки,а если не выполнят, то они платят за все время просрочки- до нового срока окончания строительства по доп. соглашению , а остальная неустойка сверх ( т.е. после нового срока окончания) в соответствии с ФЗ-214 Т.е. неустойка не с нового срока ( на то и так есть нормы 214 ФЗ) , а за период, по который будет действовать это соглашение. Мне кажется то, что предложил Михаил
" Да, это будет соответствовать закону, только, вот что касается размера неустойки, пропишите ее в процентах относительно стоимости объекта недвижимости за каждый день просрочки. Например, 0,1 (0,5; 1 и т.п.) процент от цены договора за каждый день просрочки."
в правовых рамках, как Вы считаете?
Соглашусь с Александром. Соглашением вы измените срок, т.е установите новый срок для исполнения обязательства по передаче объекта. Вы можете заключить соглашение о неустойке до момента подписания нового соглашения с новым сроком и уже в зависимости от того исполнит свои обязательства или нет по передаче объекта в новый срок требовать исполнения оплаты неустойки.
В части неустойки противоречий нет никаких. Поскольку речь идет о договорной неустойки.
Михаил, здравствуйте и спасибо за ответ. Скажите пожалуйста, если я уберу пункт об условиях признания недействительности доп.соглашения и просто сразу оговорю в дополнительном соглашении пункт с размером неустойки, рассчитанной в соответствии с новыми сроками и 214- ФЗ, к примеру вот в такой редакции :
Стороны договорились, что в случае неисполнения Застройщиком условий дополнительного соглашения по срокам сдачи объекта в эксплуатацию, Застройщик уплачивает неустойку за невыполнение условий сдачи Объекта в эксплуатацию в срок в размере ХХХ рублей.
это будет действительно?