Обращение в суд по условиям заключенного договора

В 2013 году я решила приобрести квартиру. Нашла подходящий вариант, но с проблемами в документах. Хозяйка квартиры Ксенья обналичила под неё материнский капитал армянской семье. Тоесть квартира в этот момент являлась собственностью этой семьи. Мы всё обсудили и они убедили меня что проблем не возникнет. Я заключила предварительный договор с являющимися на тот момент собственниками(чей капитал был обналичен) и передала задаток в размере 80тысяч рублей. Расписку в получение денег они написали. Дальше они начали проходить опеку (так как дети были собственниками) Всё было хорошо, я и двое моих детей прописались туда. Но время шло, Ксенья брала задатком у меня ещё 145 тыс.руб., писала расписки. Через пол года я спрашиваю "Когда уже на сделку?" Как оказалось у неё и у тех кто являлся на тот момент собственником возник конфликт. Всё наладилось в июле этого года. Можно выходить на сделку, но Ксенья посчитала что цены выросли и оговоренная первоначальная цена квартиры(500 тыс.руб.) её теперь не устраивает и она решила поднять её на 100тыс. Соответственно я отказалась. Она мне говорит "С продажи квартиры я верну тебе задаток" Но за это время я сделала там хороший, дорогой ремонт(при продаже квартира была в плачевном состоянии) Я её спрашиваю, кто мне вернет за ремонт? Она говорит отдаст только задаток. Подскажите пожалуйста, что мне делать дальше? Может обратится в суд? Прошло уже три года после составления предварительного договора. Сижу на успокоительных, незнаю что делать дальше. В предварительном договоре прописанно: если сделка сорвалась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, если по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном объёме.