Здравствуйте! У нас двухкомнатная квартира в новом доме приватезированая один год, хотим сделать обмен на трехкомнатную тоже приватезированую но в старом доме, что нам сделать лучше куплю- продажу или равноценный обмен? и в каком случае нам придеться заплатить 13% налог?
Договор мены недвижимости приравнивается по законодательству к договору
купли-продажи, стороны договора мены признаются, каждая, продавцом
отчуждаемой недвижимой собственности и одновременно покупателем
приобретаемой собственности (п.2 ст. 567 ГК РФ), что, по определению Минфина РФ, накладывает налоговые требования и обязательства на стороны договора мены
аналогичные налоговым обязательствам, возникающим при совершении сделки
по договору купли-продажи.Проще говоря, все налоговые требования к сторонам договора мены равны требованиям, предъявляемым сторонам договора купли-продажи
МинФин:
: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.Согласно статье 41 Кодекса доходом признается экономическая
выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главой 23 Кодекса.В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при
определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации
определено, что к договору мены применяются соответственно правила о
купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые
товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена
которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.Сумма дохода, полученного при реализации договора мены
квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.Если при обмене квартиры была получена доплата, то доход
складывается из стоимости полученной в результате обмена квартиры, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса
налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.Абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса
определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой
собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета,
исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между
совладельцами этого имущества пропорционально их доле.Как следует из обращения, квартира, подлежащая обмену,
находилась в общей долевой собственности трех собственников с равными долями менее трех лет. При этом квартира была обменена как единый объект
собственности.Таким образом, каждый из налогоплательщиков имеет право на
получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, пропорционального его доле в праве собственности на данную квартиру, то есть по 1/3 от 1 000 000 рублей.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного
налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение
имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались.Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
