Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выкуп части подвала под моим нежилым помещением
Я являюсь собственницей нежилого помещения площадью 27,3 кв.м. с отдельным входом на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: .... (Хамовники, ЦАО).
В связи с малой площадью помещения, я имею желание приобрести подвальной помещение площадью около 27,9 кв.м., находящегося под принадлежащим мне помещением.
Прошу вас разъяснить:
1. Если не сформировано общее имущество МКЖД, то в чьей собственности находится подвал указанного дома?
2. Каков порядок покупки подвального помещения в доме в этом случае и каким распорядительным документом города Москвы регламентирован такой порядок?
3. Кем должна заказываться и оплачиваться оценка части подвала?
Старший по дому пытается доказать, что вопрос продажи будет решать общее собрание собственников МКЖД и организовывать некая уполномоченная компания.
Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ответ на ваш вопрос уже готовится и будет представлен в ближайшее время.
1. Если не сформировано общее имущество МКЖД, то в чьей собственности находится подвал указанного дома?
Сергей Николаевич
Не может оно быть не сформировано, так как с момента ввода в эксплуатацию дома, общее имущество есть по умолчанию и отдельно его формировать не требуется. Но тут смотря что за подвал, в ЖК РФ даётся определение, какой подвал считать собственно подвалом. В таком подвале должны быть инженерные коммуникации как минимум, которые обслуживают более 1 квартиры, либо иное обслуживающее оборудование, которое обслуживает более 1 квартиры.
Что в подвале данного дома находится?
ЖК РФ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Если это всё таки подвал в смысле которое даёт ЖК РФ, то его отчуждение в принципе не возможно.
ст. 36 ЖК РФ
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
То есть для начала нужно выяснить кто является владельцем данного подвала, это можно сделать взяв выписку из ЕГРП
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Далее уже решать с собственником вопрос о выкупе.
Если это общее имущество дома, то выкупить нельзя. Можно взять только в пользование.
Если Москва, то тогда с департаментом городского имущества. Но просто так Вы его не получите, только через торги.
3. Кем должна заказываться и оплачиваться оценка части подвала?
Сергей Николаевич
Фактически оценить Москва и выставит по первоначальной цене. Если подвал в их собственности.
Судя по информации департамента, подвалы передаются в собственность собственников МКД в последнее время.
То есть для начала нужно выяснить в чьей собственности дом.
Старший по дому пытается доказать, что вопрос продажи будет решать общее собрание собственников МКЖД и организовывать некая уполномоченная компания
Сергей Николаевич
Он не прав в любом случае, даже если это общее имущество дома, то ОС не имеет права его продать.
Тогда если я понимаю есть два пути:
а) через общее собрании инициировать передачу мне подвал в бессрочное пользование с реконструкцией;
б) через общее собрание решить уменьшение площади общего имущества дома, а затем через ДИГМ выкупить подвал.
Имеющиеся риски:
по варианту а) - через какое-то время общее собрание решит передать подвал другому в бессрочное пользование и я буду как-то возвращать деньги от реконструкции;
по варианту б) - ДИГМ выставляет на торги по неподъемным ценам, проверено по торгам.
В силу прямого указания закона – ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
Общее имущество дома не требует какого-то
особого формирования. Оно есть по факту создания и в силу прямого указания закона.
Учет общего имущества отражается организациями БТИ в технических паспортах многоквартирных домов и в поэтажных планах.
В соответствии с пунктами 3, 4 Правил содержания при определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в ЕГРП, сведения, содержащиеся в государственном кадастре (в настоящее время — государственный кадастр недвижимости).
В состав общего имущества, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», к общему имуществу относятся:
Такого порядка нет и быть не может, т.к. Жилищный кодекс прямо запрещает продажу общего имущества отдельно от права собственности на жилое помещение.
На основании ч. 2 ст. 37 ЖК РФ,
В соответствии с ч. 4 этой же нормы собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
Таким образом, подвал, как общее имущество ни выделу в натуре, ни отчуждению не подлежит.
Расходы по оценке производит лицо, которому эта оценка требуется.
Полагаю, что старший по дому не прав. Общее собрание может решать вопрос исключительно о передаче подвала или его части в пользование, или для реконструкции, но никак не его продажу.
То обстоятельство, что подвал находится именно под вашим жилым помещением, правового значения не имеет. Жильцы верхних этажей имеют на этот подвал равное с вами право, хотя их квартиры к подвалу непосредственно не примыкают.
Частью 3 ст. 37 ЖК предусмотрено,
Если вы не явлетесь собственником жилого помещения в этом доле, на основании ч. 4 ст. 37 ЖК, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты подвал в многоквартирном доме вам может быть передан в пользование, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Тогда если я понимаю есть два пути:
Не знаю, что такое ДИГМ, Если подвал — общее имущество в многоквартирном доме, а ДИГМ — муниципалитет, или что-то вроде того, он не имеет никакого отношения к подвалу и не вправе выставлять его на торги. А вот если подвал является собственностью муниципалитета, тогда, вполне возможен такой вариант.
Нужно предусмотреть необходимые условия в договоре.
Зависит от того, что именно за подвал, и от его принадлежности.
К сожалению, противоречивость и неоднозначность ст. 36 ЖК РФ ст. 37 ЖК РФ, а также нормам гражданского законодательства не позволяют дать однозначный ответ на вопрос о возможности передачи в пользование подвала.
Следует учитывать, что в одних случаях суды признают такую передачу противоречащей закону, в других, напротив, признают такую возможность.
В первую очередь, положительное решение вопроса зависит от согласия всех собственников помещений в жилом доме на передачу подвала вам пользование. На это нужно обратить особое внимание, т.к. отсутствие согласия даже одного собственника позволит без труда признать договор недействительным.
В частности, Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007:
Также советую обратить внимание на методические рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, который в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами Уральского округа норм права
(т.е., в этом случае подвал не может быть предметом гражданско-правовых сделок, но может быть передано в пользование на условиях, установленных чч. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ)
(следовательно, может быть сдано в аренду, если поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект права)
Таким образом, решение вопроса зависит от свойств подвала, его принадлежности, от наличия согласия всех (100%) собственников помещений многоквартирного жилого дома, если подвал по своему назначению — общее имущество.
Осмелюсь предположить, что договор «бессрочного пользования» подвала, особенно, предназначенного для несения технических функций, невозможен, т.к., по сути, бессрочное пользование будет нарушать права и законные интересы других лиц. Бессрочное пользование фактически означает выбытие объекта из состава общего имущества. Поэтому договор должен заключать на определенный срок, правом преимущественного перезаключения на случай, если собственники по окончании договора с вами решат снова его сдавать. Разумеется, могут быть, наверное, иные точки зрения, но я склоняюсь именно к этой.