Добрый день! Есть кусок земли во владении компании под статусом ИЖС, но разрешение на строительство на 5 домов. Есть желание построить эти дома не для продажи, а для сдачи, но в них сделать квартиры. Какие есть варианты? Оставить в ИЖС? Перевести в МЖС? Фактически это будет озоровительный комплекс, но не с номерами, а с квартирами (типа апарт-отеля).
Здравствуйте.
Перевести в МЖС? Фактически это будет озоровительный комплекс, но не с номерами, а с квартирами (типа апарт-отеля).
Уточните пожалуйста, у Вас разрешение на строительство пяти индивидуальных жилых домов?
На ИЖС многоквартирный дом строить нельзя.
земельный участок в МЖС, затем получать разрешение на строительство и можно будет строить.
Что касается перевода земли из одной категории в другую, то этот порядок установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»:
Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:
1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Поэтому сейчас собирайте все документы, подавайте ходатайство о переводе земли из одной категории в другую, когда категория будет изменена уже можно будет получить разрешение на строительство и начать строить.
Фактически это будет озоровительный комплекс, но не с номерами, а с квартирами (типа апарт-отеля).
Ирина
Ирина, поскольку Вы говорите об оздоровительном комплексе, то разрешенное использование придется менять. Но не под жилищное строительство, а под размещение рекреационного комплекса, например.
Дома остаются те же, фактически это становится отелем
Ирина
Ирина, понимаете в чем дело. Если Вы построите допустим несколько ИЖС, то всю свою деятельность в части сдачи в аренду, оздоровительных услуг Вам придется выполнять практически втемную. Не сказал бы, что это хороший вариант. Учитывая, что на земельный участок фактически уже дано разрешение на строительство 5 домов, а участок принадлежит организации, я не думаю, что будет слишком большой проблемой изменить разрешенное использование.
Оставить в ИЖС?
Ирина
ни в коем случае, строительство многоквартирных домов на участках ИЖС запрещено, и такие дома могут быть снесены по искам администрации или прокуратуры.
Фактически это будет озоровительный комплекс, но не с номерами, а с квартирами (типа апарт-отеля).
Ирина
поясните пожалуйста к какой территориальной зоне относится данный участок и в состав каких земель он входит?
Статья 7 Земельного кодекса РФ земли по целевому назначению классифицируются следующим образом: ( ЗК РФ)
земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны и т. п. земли специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов (они имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, это, например, лечебно-оздоровительные местности и курорты);
земли лесного фонда;
земли водного фонда (занятые водными объектами или относящиеся к водоохранным зонам);
земли запаса.
Вариант я вижу перевести землю в специальное назначение и построить там оздоровительные комплексы.
Здравствуйте, Ирина!
Фактически это будет озоровительный комплекс, но не с номерами, а с квартирами
Ирина
Если фактически земля будет использована не для жилищного строительства, то необходимо выбирать иное разрешенное использование.
Вам не подойдет разрешенное использование жилая застройка.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых: — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха); — для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
ГАРАНТ.РУ: www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/#ixzz3fmnFGqTo
Малоэтажная застройка также не подойдет, поскольку она включает Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений
Вам пойдет вид Гостиничное обслуживание, поскольку он включает Размещение гостиниц, пансионатов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.
А также вид Развлечения, включает Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок; в игорных зонах также допускается размещение игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр и игровых столов, а также размещение гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон.
Или
Отдых (рекреация) Обустройство мест для занятия спортом, физкультурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования скодами 5.1-5.5
Или
Спорт — Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины), в том числе водным (причалы и соору
Надо выбирать данные виды разрешенного использования, иначе можно попасть под административную ответственность.
Согласно ст.8.8. КоАП РФ 1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Желаю удачи!
Если Вы хотите сделать в данных домах — квартиры, то в любом случае данные жилые дома попадают под понятие многоквартирных жилых домов. А наличие разрешения на строительство индивидуальных жилых домов — будет препятствовать для ввода объекта в эксплуатацию после завершения строительства, будут возникать трудности с постановкой дома на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.
Какие существуют варианты:
а) оставляете ИЖС.
Последствия: в итоге у Вас есть пять индивидуальных жилых домов, которые по законы Вы имеете право сдавать в найм, в том числе и комнаты в них.
Однако, вопрос встанет с осуществлением деятельности как оздоровительного комплекса (что будет входить в перечень услуг, не потребуется ли получения лицензии на осуществление данной деятельности и так далее).
б) переводите под многоквартирное жилищное строительство.
Последствия: Вам необходимо получение разрешение на строительство многоэтажного жилого дома (если его возможно там в принципе строить, данный факт будет известен только после ознакомления с разрешенным видом использования земельного участка и утвержденного градостроительного плана территории муниципального образования). Получить акт ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома будет намного сложнее и дороже.
Вы сможете сдавать квартиры в найм. Но опять возникает вопрос по поводу оздоровительного комплекса и сопутствующих услуг.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна