Арендатор и где здесь «собака зарыта»?

Исходя из условий договора, они обязаны провести ремонт помещения, но текущего, а не капитального, т.к. как указал коллега выше капитальный вы обязаны проводить самостоятельно

Более того,

Судебная практика: Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006 "… Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 — 39, 99)..." 4.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Т.е. они могут сделать текущий ремонт и не более того

Вроде вы пишите о том, что арендатор желает продлить договор, и тут же пишите о ремонте или речь идет о ремонте той части помещений, которые они желают освободить?

Является ли это правом на уменьшение арендуемых помещений и на частичный возврат арендуемых помещений? И какая процедура применима в данном случае?
Sergey

Нет, не является, т.к. расторжение договора подразумевает возврат всего помещения, а не части.

Если будут возвращены частично помещения, то вам необходимо будет подписать доп соглашени к договору. в котором пропишите новые условия по кол-ву арендуемых помещений и условиям оплаты

Можете просто подписать доп. соглашение в котором пропишите, что арендатору передаются следующие помещения:… стоимость аренды составляет....

А по тем, что он более арендовать не желает, подпишите акт приема-передачи и примите обратно помещения

Уважаемый Сергей, не совсем ясно вот что. Сегодня уже 8-е июля. Арендатор выехал из помещений или остался в них? Вы приняли помещения по истечении срока договора? Если необоснованно нет, то формально это просрочка кредитора. Если Вас не устраивает состояние помещения — Вам необходимо это подробно указывать в Акте приемки-передачи и фиксировать на фото.

Хотелось бы понять чего именно Вы хотите, поскольку арендатор по окончании срока договора вынес новое предложение — Вы вольны с ним согласиться или отказаться. Что касается текущего ремонта — если документирование состояния помещения при его передаче Арендатору произведено достаточно скрупулезно, и его нынешнее состояние нарушает п.3.3.8 то Вы можете обратиться соответствующим требованием к Арендатору.

При этом данная проблема не касается первого вопроса.

По договору – арендатор имеет право в в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив за 60 дней. Является ли это правом на уменьшение арендуемых помещений и на частичный возврат арендуемых помещений? И какая процедура применима в данном случае?
Sergey

Одно со вторым никак не связано. Не совсем понятно, почему вообще так ставится вопрос, т.к. первое со вторым не соотносится никак, это разные действия и требования, второе из первого не вытекает.

Процедура — направляется арендатором Вам уведомление о том, что намерен расторгнуть договор с такого-то числа, Вы должны потом явиться и принять помещение по акту приема-передачи. В нем отразить состояние помещения.

Предложение арендатора уменьшить площадь и арендную плату — всего лишь предложение. Диктовать свои условия он Вам никак не может, Вы или соглашаетесь на предложение, или отклоняете его.

Обратите внимание на положения ст. 621 ГК РФ:

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон

Как следует из данной нормы, если арендатор желает снова заключить договор аренды (на тех же или иных условиях), он должен до окончания срока действия договора направить вам уведомление об этом.

В описываемом случае, похоже, это и произошло — арендатор прислал свой вариант договора, тем самым изъявив желание заключить договор аренды на новый срок (не в разумный срок направил уведомление, но тем не менее).

Однако, как указано выше, новые условия договора аренды при заключении нового договора определяются только по соглашению сторон. Следовательно, если вы не достигаете соглашения — уменьшить арендные площади, уменьшить арендную плату, — арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на тех условиях, которые были ранее.

Собственно, всё, его право на досрочное расторжение договора, преимущественное право на заключение нового договора аренды никак не влечет возникновение у него права диктовать новые условия аренды. Вы можете их просто отвергнуть, принять от него помещения по акту, предложить заключить новый договор на тех условиях, которые устраивают Вас.

Но сегодня арендатор предложил продлить аренду всех площадей, но я думаю арендатор хитрит. По договору, предупредив за 2 мес, арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Сергей

Статьей 620 ( п.4) ГК РФ предусмотрена возможность установления в договоре аренды дополнительных оснований для досрочного расторжения договора и пунктом 7.3 вашего договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора с предупреждением о расторжении договора за 60 дней.

Так, что ваши опасения вполне оправданы. Арендатор вправе пойти на досрочное расторжение договора. Но у Вас не прописана процедура предупреждения о досрочном расторжении договора и Вы можете этим воспользоваться. Не принимать уведомление, тогда его пошлют по почте заказным письмом ( Вы его снова можете не получать). Можно потянуть время. Но арендатор через некоторое время, если захочет, расторгнет договор. Поэтому, учитывая, ваше долгосрочное сотрудничество постарайтесь понять арендатора и найти вариант, который устроит обе стороны и обеспечит стабильность вашего договора.

При этом освобождаемые площади требуют ремонта т.к. арендатор не ремонтировал помещение в течении 5 лет.
Сергей

В отношении ремонта. Полагаю Вы вправе потребовать от арендатора выполнения обязательств по 3.3.6 договора аренды или сделать расчет стоимости текущего ремонта и потребовать его оплаты. Если дело дойдет до суда, то вероятно, арендатор сделает заявление о применении срока исковой давности, и ваши требования будут удовлетворены судом частично — за 3 года.

При определении перечня работ, относящихся к текущему или капитальному ремонту следует руководствоваться:
Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
ПРИКАЗ МИНСТРОЯ РОССИИ от 04.08.2014 № 427/пр
Об утверждении методических рекомендаций установления
необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме.

Полагаю, что Вам нужно, руководствуясь вышеуказанными нормативными актами, официально обратиться в ЖЭК и предложить создать комиссию, которая с участием арендатора и арендодателя определит какие работы по текущему ремонту нужно произвести.

Но отсутствие текущего ремонта не помешает арендатору расторгнуть договор. А Вы можете обязать его сделать текущий ремонт помещения ( в том числе и после расторжения договора ) или взыскать с Арендатора стоимость ремонта, после того как Арендатор откажется делать ремонт, а ремонт будет сделан за ваш счет.

По договору – арендатор имеет право в в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив за 60 дней.
Является ли это правом на уменьшение арендуемых помещений и на частичный возврат арендуемых помещений? И какая процедура применима в данном случае?

Право на расторжение договора не означает одновременного права на уменьшение арендуемых площадей и возврат арендной платы. Это различные условия договора,. каждое из которых обсуждается по своим основаниям. Но если стороны сами не договорятся по этим условиям, то в суде спор может рассматриваться сразу по двум основаниям. Решение суда по каждому основанию, вероятно, будет различным: договор расторгнут, но площади не уменьшат ( за период до расторжения договора).

Тут договор и все дополнения!
Sergey

у Вас ремонт помещений должен быть капитальный или текущий? и в чем сама суть Вашего вопроса?

Тут договор и все дополнения!
Sergey

Исходя из вашего предыдущего вопроса видно, что речь идет о капитальном ремонте помещения, соответственно Ваш арендатор производить таковой не обязан. Так как в договоре условия о проведении капитального ремонта им нет.

При этом освобождаемые площади требуют ремонта т.к. арендатор не ремонтировал помещение в течении 5 лет. Я против.
Sergey

По договору арендатор обязан производить текущий ремонт. То есть Вам нужно послать арендатору уведомление, что нужно выполнить свои обязанности по договору. Если откажется, провести обследование помещения, сделать акт, что требует ремонта и возможно произвести за свой счёт с взысканием с арендатора расходов в судебном порядке

Но сегодня арендатор предложил продлить аренду всех площадей, но я думаю арендатор хитрит.
Sergey

почему так думаете? Арендатор итак сможет его расторгнуть в принципе

уточняющий вопрос всем юристам

По договору – арендатор имеет право в в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив за 60 дней.

Является ли это правом на уменьшение арендуемых помещений и на частичный возврат арендуемых помещений? И какая процедура применима в данном случае?

Сергей,

согласно ч.2 ст.616 ГК РФ Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть, вы вправе требовать от арендатора проведения текущего ремонта. Направьте арендатору требование о проведении ремонта или проведите его собственными силами или с привлечением любой подрядной организации и пробуйте взыскать эту сумму в судебном порядке.

Перечень работ по текущему ремонту подробно расписан в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России)

Полный текст здесь zakonbase.ru/content/base/81964/

Посмотрите, если вам нужно выполнение арендатором каких-либо работ, входящих в данный перечень, то вы можете требовать выполнения такого ремонта.

Желаю удачи!

Является ли это правом на уменьшение арендуемых помещений и на частичный возврат арендуемых помещений? И какая процедура применима в данном случае?
Sergey

Если отдельно право на уменьшение не прописано, то это подразумевает полное расторжение договора.