Добрый день. Вопрос такой. Я продаю торговый центр, право собственности более 3 лет. Здание не функционирует с апреля 2013 г. и стоит закрытым. Не работает. Право собственности на физ. лицо. ИП с 90-х годов. Налогообложение и УСН, И ЕНВД. Право собственности на мужа, и жену. Оба ИП, и оба торговали в этом здании, и платили разные налоги. Покупатель ИП, с целью открытия магазина. Попадаю ли я под налог на доход? Либо под еще какой налог?
Здравствуйте!
В связи с тем, что право собственности на недвижимость зарегистрировано на физлицо, недвижимое имущество находится во владении более трех лет, НДФЛ не платите - п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Вместе с тем, такой доход, в соответствие со ст. 346.11 НК РФ может быть учтен как доход от предпринимательской деятельности. В этом случае надо руководствоваться следующим.
В соответствии с Письмом МНС РФ от 06.07.2004 г. N 04-3-01/398, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Следовательно, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации не значится такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом». То доход с продажи не будет учитываться как доход от предпринимательской деятельности. А если значится, то будет облагаться, соответственно, по УСН.
Кроме того, есть противоположное мнение, что независимо от того, указан ли соответствующий вид деятельности, платится налог по УСН, если недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения (Минфина РФ от 11 июля 2006 г. N 03-05-01-05/140).
Таким образом, полагаю, что при продаже платится на налог по выбранному Вами варианту УСН.
Касательно ЕНВД. Исчерпывающий перечень видов деятельности, в отношении которых подлежит применению ЕНВД, приведен в п. 2 ст. 346.26 НК РФ. В данный перечень не включен такой вид деятельности, как торговля недвижимым имуществом.
Доброго дня, продавая как ФИЗ лицо вы подпадаете только под НДФЛ, и то не платите его так в Вашем совместном владении оно было более трех лет.
Согласен с Поповым В.А., по моему уже вопрос настолько накрутили… что еще пару ответов и продавать уже не решится клиент, настроили сверх столько предположений и вариантов развития событий что задумаешься стоит ли продавать вообще).
Здравствуйте!
Нет, Вы не платите налог тк имущество, формально, принадлежит физ лицу и принадлежит более 3х лет.
Данный вывод подтвержден Письмом МНС РФ от 06.07.2004 г. N 04-3-01/398,
физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.
Мне кажется что мы все усложняем! Здесь надо продавать как физ лицо, оформлять все документы и ждать когда налоговая начнет что то делать, Пусть бремя доказывания на них лежит! Практику, как судебную так и гос органов, мы привели, аргументы есть, поэтому надо просто делать и пусть ФНС доказывает.
В соответствии со ст. 217 НК РФ освобождены от налогообложения НДФЛ доходы, получаемые налогоплательщиками от реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
По такому вопросу имеется письмо от 2 июня 2011 г. N ЕД-3-3/1937@ ФНС О налогообложении доходов от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН.
Привожу выдержку из этого письма:
Мнения по этому вопросу могут быть спорные, но вот как смотрят на него суды, так ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 07.02.2008 N Ф04-792/2008 согласился с мнением налоговой инспекции в том, что, несмотря на приобретение индивидуальным предпринимателем помещения в качестве физического лица, он систематически использовал его для сдачи в аренду и получал доход, облагаемый УСН, то есть площади использовались им в предпринимательской деятельности, поэтому доход от продажи помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и должен облагаться налогом по УСН.«Таким образом, доходы индивидуального предпринимателя, полученные от реализации недвижимого имущества, признаются доходом от реализации и подлежат налогообложению в соответствии с главой 26.2 Кодекса.
Вместе с тем, если физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, получает иные доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью, то налогообложение таких доходов осуществляется в соответствии с главой 23 Кодекса „Налог на доходы физических лиц“.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из информации, изложенной в обращении, недвижимое имущество (помещение-магазин) использовалось непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности (сдачи в аренду).
Учитывая изложенное, сумма дохода от продажи указанного имущества подлежит налогообложению налогом, уплачиваемым Вами в качестве индивидуального предпринимателя при применении УСН».
Помещение торгового центра строилось самим физлицом. И на тот момент он уже был зарегистрирован как ИП. И использовалось как торговый центр самим ИП, и сдача торговых мест в аренду. Мы будем осуществлять сделку уже на расчетный счет ИП. Перечислением средств ему на рс. Сумма сделки 20 мл. рублей. На данный момент там не ведется ни какой деятельности, и оно закрыто. А он просто переехал в другой торговый центр. И в связи с этим решил продать это помещение. Так как оно ему уже не нужно. но скорее всего у него есть вид экономической деятельности как Операции с недвижимым имуществом, но нет этого вида деятельности у его супруги. Тогда как лучше оформить эту сделку? От его, либо от ее лица? И какой все же будет налог? Или не будет? По документам БТИ он торговый центр.
Согласна с мнением Фролова, что претензии у налоговиков будут 100%.
Вопрос вообще заключается в риске, что налоговая может посчитать, что здесь должен быть уплачен налог, а если это не сделано, то последует взыскание неуплаченного налога, налоговых штрафов, пени, привлечение к ответственности.
Мое мнение, что платить налог нужно и не следует ждать налоговых санкций, а затем обжаловать действия налоговой в суде, никто не даст Вам гарантию, что суд примет Вашу сторону.
Здравствуйте.
Каким образом приобреталось имущество ?
Имеются судебные решения, в которых указано, что при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, вычет получить можно, если его реализация не связана с данной деятельностью (постановления ФАС Уральского округа от 16.04.2009 № Ф09-2099/09-С2 по делу № А50-18069/2008, ФАС Центрального округа от 17.06.2009 по делу № А62-3227/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2008 по делу № А29-2196/2007 и ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 № Ф04-6195/2008(13270-А70-29) по делу № А70-7765/2007
Помещение торгового центра строилось самим физлицом. И на тот момент он уже был зарегистрирован как ИП. И использовалось как торговый центр самим ИП, и сдача торговых мест в аренду. Мы будем осуществлять сделку уже на расчетный счет ИП. Перечислением средств ему на рс. Сумма сделки 20 мл. рублей. На данный момент там не ведется ни какой деятельности, и оно закрыто. А он просто переехал в другой торговый центр. И в связи с этим решил продать это помещение. Так как оно ему уже не нужно. но скорее всего у него есть вид экономической деятельности как Операции с недвижимым имуществом, но нет этого вида деятельности у его супруги. Тогда как лучше оформить эту сделку? От его, либо от ее лица? И какой все же будет налог? Или не будет? По документам БТИ он торговый центр.
Есть мнение закрыть ИП на пару недель для проведения сделки, тем самым уходим от признаков «Положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности».
Уважаемая Лидия!
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Письмом Минфина России от 07.02.2012 N 03-04-05/3-124 прямо указано, что если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности независимо от того, осуществляется предпринимательская деятельность физическим лицом на момент продажи либо нет. Данной нормой не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели при продаже имущества, непосредственно используемого ими в предпринимательской деятельности. Минфин достаточно обобщенно трактует эту норму, поскольку они считают, что даже если физическое лицо утратило статус предпринимателя в предыдущем периоде, то при реализации имущества, которое оно использовало в предпринимательской деятельности ранее, не может использовать данное освобождение от уплаты НДФЛ, и тем самым, полученные таким образом доходы подлежат включению в налоговую базу НДФЛ и облагаются по налоговой ставке в размере 13%. Кроме того, Письмом Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514 разъяснено, что если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем непосредственно для осуществления предпринимательской деятельности с применением упрощенной системы налогообложения, средства от продажи указанного имущества следует учитывать в порядке, предусмотренном гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ, в качестве доходов от реализации.
в котором судьи установили, что спорное имущество было приобретено физическим лицом до момента его регистрации в качестве предпринимателя, за личные средства; на момент продажи имущества в нем уже более двух месяцев не велась предпринимательская деятельность; в договоре купли-продажи отсутствовало указание на статус предпринимателя; причитающаяся налогоплательщику сумма была получена заявителем не на его предпринимательский расчетный счет, сделка носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли. На основании вышеизложенных обстоятельств суд сделал вывод, что реализация объекта недвижимого имущества не связана с осуществлением налогоплательщиком предпринимательской деятельности, при том что данное имущество использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности в период, когда оно имело статус индивидуального предпринимателя. Характерно то, что имущество было приобретено на средства, полученные не от предпринимательской деятельности в период до ее начала.
По этому вопросу спорные мнения, поэтому нужно знать все обстоятельства по Вашему вопросу, чтобы сделать вывод.
Помещение торгового центра строилось самим физлицом. И на тот момент он уже был зарегистрирован как ИП. И использовалось как торговый центр самим ИП, и сдача торговых мест в аренду. Мы будем осуществлять сделку уже на расчетный счет ИП. Перечислением средств ему на рс. Сумма сделки 20 мл. рублей. На данный момент там не ведется ни какой деятельности, и оно закрыто. А он просто переехал в другой торговый центр. И в связи с этим решил продать это помещение. Так как оно ему уже не нужно. но скорее всего у него есть вид экономической деятельности как Операции с недвижимым имуществом, но нет этого вида деятельности у его супруги. Тогда как лучше оформить эту сделку? От его, либо от ее лица? И какой все же будет налог? Или не будет? По документам БТИ он торговый центр.
Соглашусь, что если продавать как физлицо и не платить, то с большой долей вероятности доначисления налога будут, кроме того будут еще и штрафы. Письма Минфина, причем довольно свежие, придерживаются позиции, что продажа имущества физлицом также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Здравствуйте Лидия!
В соответствии со ст. 346.15 НК РФ Налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:
доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса;
внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 настоящего Кодекса.Согласно ст. 249 НК РФ в целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.
То есть, имущество индивидуального предпринимателя (далее — ИП) и физического лица не разграничено, поэтому следует обращаться к разъяснениям уполномоченных органов.
Согласно обобщенной позиции Минфина России и ФНС России, в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, и УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В одном из писем указано, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, должны выполняться 2 условия:
1. При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» и «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
2. Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
При этом данные условия не обязательно должны быть соблюдены одновременно.
Исходя из судебной практики, в том числе арбитражной, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности,то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11 по делу N А05-7156/2010, ФАС Поволжского округа от 05.07.2011 N Ф06-5057/11 по делу N А65-35273/2009, Определении ВАС от 11.10.2011 N ВАС-12756/11 ")
Постановлением Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09 было установлено, что доход от реализации непроизводственного помещения, ранее использовавшийся в предпринимательской деятельности, облагаемой ЕНВД (розничная торговля), является также доходом от предпринимательской деятельности, не подлежащим обложению НДФЛ, и признано необоснованным применение ИП имущественного вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, несмотря на то, что сделка носила разовый характер и не соответствовала ранее осуществлявшемуся виду предпринимательской деятельности (розничная торговля).
То есть, если даже Вы не регистрировали вышеуказанный вид пред. деят., а продажа недвижимости носит разовый характер и не направлена на систематическое получение дохода, то это не освобождает Вас от уплаты налога на доходы физ. лиц.
В силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ, положение о том, что в налоговую базу не включаются доходы, получаемые физическими лицами при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
То есть, если Вы использовали помещения для ведения предпринимательской деятельности, то на Вас не распространяется правило об освобождении от НДФЛ при продаже ТЦ, который находился у Вас не менее 3-х лет.
Письмом Минфина России от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673 разъяснено следующее:
Федеральным законом от 27.12.2009 N 368-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона “О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 368-Ф3) из подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее -Кодекс) были исключены положения, предусматривающие право налогоплательщиков на получение имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц в сумме, полученной при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Указанные изменения в соответствии с пунктом 4 статьи 5 указанного Федерального закона распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
Вместе с этим, в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции Федерального закона N 368-ФЗ, распространяющейся на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Как следует из письма физическое лицо использовало нежилое помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности, доходы от которой учитывались в рамках упрощенной системы налогообложения.
К доходу, полученному от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
То есть, доход полученный от реализации нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения абзаца второго п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются. Причем даже в том случае, если использование имущества для извлечения предпринимательского дохода к моменту продажи прекращено. Таким образом, если Вы реализуете ТЦ в качестве ИП, то Вы обязаны уплатить НДФЛ согласно ст.224 НК РФ.С уважением Ф. Тамара
Выгоднее, конечно, выступать при продаже просто как физлицо, потому как НДФЛ в Вашем случае не уплачивается. Есть судебная практика, подтверждающая отсутствие обязанности уплачивать налог с дохода как с предпринимательской деятельности при продаже недвижимости физлицом (имеющим статус ИП): Постановление ФАС МО от 22.12.2005 N КА-А41/12570-05; ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2007 по делу N Ф08-3396/2007-1383А; ФАС УО от 18.03.2008 Ф09-1149/07-С2; ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2006 N А19-25410/05-45-Ф02-999/06-С1; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27,03,2008 N А29-2196/07.
Есть и противоположные решения. А у Минфина, как привел выше, как всегда свое мнение, что обязан платить как с предпринимательской деятельности, если недвижимость использовалась когда-либо для таковой.
Помещение торгового центра строилось самим физлицом. И на тот момент он уже был зарегистрирован как ИП. И использовалось как торговый центр самим ИП, и сдача торговых мест в аренду. Мы будем осуществлять сделку уже на расчетный счет ИП. Перечислением средств ему на рс. Сумма сделки 20 мл. рублей. На данный момент там не ведется ни какой деятельности, и оно закрыто. А он просто переехал в другой торговый центр. И в связи с этим решил продать это помещение. Так как оно ему уже не нужно. но скорее всего у него есть вид экономической деятельности как Операции с недвижимым имуществом, но нет этого вида деятельности у его супруги. Тогда как лучше оформить эту сделку? От его, либо от ее лица? И какой все же будет налог? Или не будет? По документам БТИ он торговый центр.